지난 11월 7일 서울시 도시계획위원회에서 ‘강남구 개포주공1단지 재건축정비계획안’을 조건부 통과시켰다. 박원순 서울시장의 전용 60㎡ 이하 소형 주택 비율 30%룰이 다시 한 번 확인된 셈이다. 다른 재건축 단지들도 개포 주공의 재건축안 통과 성공 사례를 보고 발 빠르게 움직이고 있다. 강동구의 최대 재건축 단지인 둔촌주공아파트도 소형 비율을 30%로 늘리기로 했다. 조합 측은 이 같은 내용을 담은 ‘둔촌주공아파트 정비구역변경지정 및 정비계획변경안’을 최근 강동구청에 제출했다. 고덕시영 재건축조합도 최근 60㎡ 미만 소형 아파트를 기존 666가구(20.4%)에서 1074가구(29.4%)로 늘리는 내용을 담은 사업시행계획 변경안을 두고 내년 초 조합원 총회를 열 방침이다.

그동안 재건축 조합과 서울시는 소형 아파트 비율 확대를 놓고 계속해서 마찰을 빚어왔다. 서울시는 강남권 민간 소형 아파트 물량이 감소해서는 안 된다는 입장인 반면, 재건축 단지 주민들은 사업성 악화로 인해 부담금이 늘어날 것을 우려해 갈등이 끊이지 않았다.

가장 대표적인 단지가 개포1단지다. 5000여 가구가 넘는 개포택지지구 내 가장 큰 규모인 탓에 소형을 늘릴 경우 사업성이 떨어진다는 주민 주장과 대규모 단지에서 최대한 소형 주택을 확보하려는 서울시 측 요구가 팽팽히 맞서 왔다.

하지만 개포주공 2·3·4단지와 개포시영 등이 서울시의 30% 소형 요구안을 받아들이면서 결국 1단지 주민들도 손을 들었다. 사업이 길어지면서 불확실성이 커지자 차라리 타협하는 것이 낫다고 판단한 것이다.

조합 입장에선 실익이 엇갈리겠지만 새롭게 투자하는 투자자들 입장에선 크게 나쁠 것이 없다. 사업 속도가 빨라지기 때문이다. 재건축 아파트의 수익성을 결정 짓는 중요한 요소는 현재 아파트 가격과 재건축이 끝났을 때의 시세다. 미래를 예측하기 힘든 상황에서 불확실성을 최소한으로 줄이려면 사업이 가능한 빨리 추진되는 것이 제일이다. 조합 측에서 봤을 때에도 소형 아파트 증가가 반드시 악영향을 미친다고 볼 수는 없다. 가족구성원 수의 감소로 최근 중소형 열풍이 불면서 소형 아파트가 많아야 일반분양에서 유리할 수 있기 때문이다.

실제로 건설사들도 이 같은 트렌드에 따라 중소형 비율을 크게 늘리고 있다. 닥터아파트에 따르면 2003년부터 2012년 8월 말까지 전국 아파트의 전용면적을 분석한 결과 올해 전체 분양물량 중 85㎡ 이하 중소형 아파트 비율이 87%를 차지했다. 이는 조사가 시작된 2003년 이후 가장 높은 수치다.

그렇다면 지금 재건축 아파트에 투자하면 수익성이 어떨까. 최근 개포주공 1단지 조합으로부터 받은 자료를 바탕으로 투자가치를 측정해본 결과 20% 이상의 수익을 얻을 수 있다는 계산이 나왔다. 조합 측에 따르면 공급면적 기준 36㎡형을 국민주택 규모인 111㎡형으로 재건축할 경우 분담금은 3억4200만원 수준이다. KB국민은행 시세에 따르면 개포주공1단지 공급 36㎡형의 평균 매매가는 5억750만원. 36㎡형을 사들여 111㎡형으로 재건축하는데 총 8억4950만원이 드는 셈이다. 개포주공 인근에 신규 대단지 아파트가 없어 적정가치 여부를 따지기 위해 도곡렉슬 아파트와 비교했다. KB국민은행에 따른 도곡렉슬 111㎡형의 평균 시세가 10억5000만원임을 감안하면 2억50만원의 수익을 낼 수 있는 셈이다. 수익률 기준으론 23.6%에 달한다.

공급 42㎡형을 111㎡형으로 늘릴 경우에는 분담금이 1억7500만원, 평균 시세가 6억원으로 총 7억7500만원이 소요되며 2억7500만원의 수익이 예상된다. 앞서 보다 더 높은 약 35.5%의 수익을 낼 수 있는 것이다.

공급 50㎡형의 경우 111㎡형으로 재건축하면 오히려 1억3300만원을 환급받게 된다. 평균매매가가 7억500만원이라 총 투자비용은 5억7200만원으로 줄어든다. 수익금은 4억7800만원으로 83%라는 놀라운 수익률이 나온다.

박치범 개포주공1단지 조합장은 “우리 단지의 경우 대지 지분이 커 상대적으로 분담금 부담이 적은 편”이라며 “일례로 공급 59.5㎡를 111㎡로 재건축할 경우 분담금을 내는 게 아니라 오히려 3억600만원의 돈을 환급받게 된다”고 설명했다. 조금 큰 평형을 택해도 공급 50㎡형의 수익성은 크게 떨어지지 않는다. 143㎡로 늘릴 경우에는 분담금이 2억4800만원으로 총 9억5300만원이 필요하며 2억7500만원의 수익이 예상된다. 수익률은 여전히 높은 약 65.3% 수준이다. 물론 이 시뮬레이션 결과는 투자금을 조달하고 아파트가 준공될 때까지 들어가는 금융 비용은 전혀 고려하지 않은 것이다.

새 아파트는 아무리 빨라도 2014년 착공돼 2017년께나 입주가 가능하므로 시세차익을 노리고 지금 투자하더라도 최소한 5년의 시간을 기다려야 한다. 또한 향후 부동산 경기가 침체될 경우 개포 재건축 아파트 시세가 도곡렉슬만큼 오르거나 일반분양이 원활하게 이뤄진다는 보장도 없다. 분양가 상한제 등으로 일반분양 가격을 낮춰야 할 경우 분담금이 상승할 수 있는 등 변수도 많다.

이 때문에 전문가들은 신중한 투자를 주문하고 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 “재건축이란 수식어만 붙으면 황금알을 낳는 거위 취급받던 시절은 이미 지났다”며 “재건축 아파트 투자의 성공은 결국 전반적인 시세에 달려 있으나 5~6년 뒤의 시장 상황을 예측하기 쉽지 않다는 점이 문제”라고 지적했다. 그는 이어 “비록 부동산 시장 침체기이긴 하지만 개포주공의 경우 워낙 입지가 좋은 만큼 수익률을 보수적으로 보고 투자하면 좋은 결과를 낼 수 있을 것”이라고 조언했다.

[우제윤 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제28호(2013년 01월) 기사입니다]


[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]