열에 아홉, 전원생활을 꿈꾸는 이들이 가지는 궁금증 속에는 공통적으로 막연함이 배어 있다. 무슨 일이든 마찬가지지만 출발에 앞서 전체적인 맥락을 이해하는 것이 중요하다. 녹녹치 않은 전원주택 마련 과정을 일괄적으로 짚어보자. 많은 사람들은 아파트라는 주거 형태에 익숙하다보니 전원주택 마련도 그와 비슷하지 않을까 생각하기 쉽다. 그러나 전원주택을 마련하는 길은 생각보다 복잡하고 멀다. 이미 지어진 아파트를 둘러보고 조건이 맞으면 매입을 결정하는 식의 절차와는 딴판이다. 전원주택에 안착하기까지의 수많은 절차는 물론이고 그 사이에 놓인 각종 난관에 대비해 치밀한 사전조사와 단계적인 계획은 필수다.

전원주택을 준비하는 첫 출발은 우선 목적을 분명히 하는 것이다. 직장, 자녀들의 교육문제 등 기존의 생활기반은 유지한 채 집만 자연경관이 좋은 곳에 마련하겠다면 당연히 교통이 가장 좋은 곳을 찾게 될 것이다. 그러나 퇴직한 노부부가 한적한 전원생활을 설계한다면 자연환경을 가장 먼저 염두에 두면서 지역적으로 선택의 폭을 넓힐 수 있다.

전원주택의 주거 형태는 크게 단독형과 단지형으로 구분된다. 건축주의 취향이나 라이프스타일에 따라 선택이 달라지는 만큼 각각 장단점이 있다. 자칫 외딴 곳에 떨어진 단독형에서 생길 수 있는 외로움과 안전 등에 대한 걱정이 앞선다면 단지형 전원주택을 선택하는 것이 바람직하다. 개발업체가 부지를 매입, 전용허가 등을 거쳐 분양하므로 수요자가 복잡한 인·허가 절차를 직접 밟을 필요도 없다. 또 상하수도, 정화조, 도로, 전기, 방범 등의 시설을 공동으로 부담하기 때문에 비용절감 효과도 있다. 특히 전원생활에 첫발을 내딛는 사람도 빠르게 적응할 수 있고, 재난이나 위험에 따른 불안을 줄일 수 있다는 것이 장점으로 꼽힌다.

그러나 단점도 있다. 업체가 임의로 조성한 단지를 선택해야 하므로 지역이나 면적, 위치 등에서 선택의 폭이 좁다. 간혹 주택의 형태 및 건축, 입주 시기에 제약을 두는 단지도 있어 각 세대의 상황이나 취향이 반영되지 못한다.

부지 선정 시 챙겨야 할 문제 예부터 우리나라 사람들은 배산(背山), 임수(臨水), 접도(接道), 남향(南向)을 집터의 기본 요건으로 삼았다. 예나 지금이나 좋은 집터의 조건에는 변함이 없다. 하지만 이를 두루 갖춘 땅에는 이미 전원주택이 들어섰거나 땅값이 만만치 않게 마련. 모든 조건을 만족시키지 못하더라도 한두 가지 마음에 드는 구석이 있다면 그곳을 선택하는 게 시간과 노력을 절약하는 지름길이다.

단 몇 가지 사항은 감안하자. 첫째, 다른 지역보다 지대가 약간 높은 곳을 선택한다. 길보다 낮은 대지는 지반을 높이는 별도의 토목공사가 추가되는 단점이 있다. 둘째, 남향집이 좋다는 것은 두말할 필요도 없으나 그것이 여의치 않다면 동쪽으로라도 창을 낼 수 있어야 단열에 도움이 된다. 셋째, 20∼30분 내에 생필품을 구입하거나 병원에 가는 등 생활편의시설을 이용하는 데 불편함이 없어야 한다. 넷째, 땅값이 싼 대지보다는 다소 비싸더라도 입지조건이 좋은 임야나 농지가 유리하다. 좋은 땅은 누가 찾아주는 것이 아니다. 자신이 얼마만큼 발품을 팔았느냐에 달려 있다. 우선 방향을 잡은 다음 지역을 좁혀 나가면서 집중적으로 돌아다니는 게 상책이다.

직접 답사에 나서라 땅을 고르는 시기는 낙엽이 진 늦은 가을철이나 겨울을 지나 싹이 막 돋기 시작하는 봄철이 유리하다. 집터의 주변을 확실히 볼 수 있어 장단점 파악에 유리하며, 지세의 흐름 또한 읽기 쉽다. 특히 임야의 경우에는 더욱 그러하다. 더불어 주변 여건과 생활설비 조성 여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토한다. 지적공부 확인은 기본 토지 관련 서류에는 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도 등이 있다. 이를 통해 눈도장을 찍은 부지에 주택 건축이 가능한지, 소유권에 제한사항은 없는지, 건축에 앞선 행정절차는 어떤 것이 있는지 한눈에 파악할 수 있다. 또 땅의 실소유주 확인은 물론 초기 개발비가 어느 정도 소요되는지도 가늠할 수 있다. 이때 전문가(개발민원담당 공무원, 공인중개사, 토목측량 설계사무소 등)의 조언을 듣는 것이 현명한 방법이다. 진입로 확보가 관건 이른바 ‘맹지(盲地)’란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지로 일단 주택이 들어설 자리는 아니다. 진입로를 확보하기 위해서는 토지 매입 전에 진입로 확보를 전제로 한 계약이 이루어져야 한다. 차선책으로는 현황도로를 측량해 인근 토지(도로에 편입된) 소유주들에게 사용 승낙 동의를 얻는 방법이 있으나 말같이 쉽지는 않다. 이도저도 안된다면 땅 구입을 포기하는 것이 뒤탈이 없다. 훗날 건축에도 대비 토지 매매 계약을 체결하기 전에 주의할 사항은 건축 설계자에게 토지에 대한 분석을 의뢰하는 것이다. 같은 규모의 땅이라도 대지 여건에 따라 주택의 형태나 배치가 달라질 수 있으며 건축면적도 변경될 수 있기 때문에 건축적인 측면도 함께 고려해 토지 이용률이 높은 토지를 선택한다. 인허가 취득에 집중 아무리 좋은 땅을 구했어도 인·허가를 취득할 수 없다면 무용지물이나 다름없다. 따라서 전문가에게 자문을 구하거나 위탁해서 처리하는 것이 가장 손쉽고 정확하다. 인·허가를 획득하면 규모에 맞춰 주택 건축을 준비하는 것이 순서다. 설계는 시공의 필요충분조건 일반적으로 전원주택 설계는 건축사사무소에 별도로 의뢰하거나 시공업체에 맡겨 일괄적으로 처리할 수 있다. 화려한 구조나 복잡한 설계도면이라고 해서 모두 좋은 것만은 아니다. 예산에 맞게 기능과 조형미를 갖춘 설계도면을 만드는 것이 중요한데 골격을 튼튼하게 하면 소모성 마감재는 언제든 교체가 가능하므로 공법과 자재의 특성을 파악해 설계하는 것이 중요하다. 간혹 전원주택을 짓고자 하는 사람 중에 직접 소매를 걷어붙이고 직영공사를 감행하는 건축주가 있다. 제대로 진행만 된다면 가족이 살 집을 직접 짓는 보람도 있고 비용이 절감되는 효과가 있기는 하다. 그러나 막상 짓고 결산을 해보면 배보다 배꼽이 큰 경우가 적잖다. 그 대부분의 원인 중 하나는 불완전한 설계에 있다. 설계비를 아끼려고 계획설계만 세우고 기본설계 및 실시설계 등 세세한 설계 단계를 건너뛰면 열이면 열, 부실 또는 하자로 이어지게 마련이다.

완공 후 구조 변경 어려워 건축물, 특히 주택은 구조적으로 내력벽 (상부의 하중을 지탱하는 벽) 식으로 건축하는 경우가 대부분이다. 특히 외벽은 전단벽이라 해 외력(풍하중)에 저항하는 구조다. 설혹 비내력벽인 칸막이벽도 각종 설비와 연관되기 때문에 일단 골조가 완성되면 변경이 마음만큼 쉽지 않다.

원하는 공간 확보 전원주택은 지형적 여건이나 일조, 조망 등의 입지 여건이 각양각색이다. 또 아파트나 연립주택과 같이 이미 지어진 집을 구입하는 것이 아닌 만큼 가족의 생활상이 면밀히 반영된 주택을 가질 수 있다.

최적 건축비 산정 가능 건축비 산출은 일반적으로 완성된 설계도면에 근거해 소요자재의 물량을 예상해 산정된다. 자재목록 및 시방서에 따라 자재비, 인건비 등을 대입하고 여기에 간접비(간접인건비, 경비, 일반관리비 및 이윤) 등을 예상할 수 있다.

공사비를 좌우하는 요인
·부지의 경사도에 의한 기초 높이
·천장, 비중, 처마의 폭, 벽체 높이
·주택의 형태(코너 수), 문의 크기와 수량
·주택의 층수
·데크 및 다락방의 설치 여부
·난방시스템의 선택
·내외장재 특히 시스템 창호의 선택 본격적인 집짓기 통상 주택의 구조는 건축물의 뼈대를 이루는 소재가 무엇이냐에 따라 구분된다. 현재 국내에 지어지고 있는 전원주택의 대표적인 구조는 목조주택, 스틸하우스, 철근콘트리트조, ALC주택, 흙집 등을 들 수 있다. 건축 구조와 시공법에 따라 안정성과 편리성, 기능성 그리고 모양과 특징을 달리하므로 신중히 검토해 선정한다.

목조주택(경량목구조)은 2″×4″공법을 기본으로 한다. 2″×4″라 함은 쉽게 말해 뼈대의 굵기를 나타내는데, 90㎜×45㎜ 규격의 각재를 600㎜ 또는 450㎜ 간격으로 틀(프레임)을 만들어 외부에 각종 외장재를 치장하고 내부에는 석고보드 등의 내장재로 마감하는 주택 형태를 말한다. 구조재로는 더글러스, 전나무 등이 널리 쓰이고 있다. 강도가 높고 부위별 밀도가 높아 못을 박거나 조이는데 적절한 수종으로 폭풍이나 지진과 같은 자연재해의 강력한 충격에도 저항력이 높다. 가장 많이 쓰이는 단열재인 유리섬유를 중심으로 외벽체에는 OSB합판과 방습포, 사이딩 순으로 시공 후 외장마감을 한다. 반면 내벽체는 OSB합판 위에 석고보드 설치 후 도배나 도장마감을 한다.

목조주택과 거의 동일한 구조방식을 채택하고 있는 스틸하우스의 수요도 늘고 있는 추세다. 스틸하우스는 기존 주택의 골조를 경량철강재로 대체한 새로운 구조로 1㎜ 두께 내외의 아연도금강판을 C형태로 가공해 강도를 높인 스터드(Stud) 등을 조립해 구조체를 형성한다. 그 사이에 단열재를 넣고 안팎으로 합판을 댄 후 내외장마감을 하는 것이 일반적인 시공방식이다. 경우에 따라서는 외단열시스템(드라이비트)이나 대리석 등 여러 가지 마감재를 폭넓게 적용할 수도 있다.

이 두 가지 건축방식은 전원주택시장의 커다란 줄기를 형성할 만큼 자리를 잡았으나 아직 완전한 정착 단계라고 보기에는 다소 미흡한 측면이 있다. 따라서 수요자들은 다양한 정보를 취합하고 여러 시공사를 접하고 전문적인 비교분석을 통해 주택 유형을 선택하는 것이 바람직하다.

시공자 선택이 주택 품질 좌우 시공자 선정은 주변의 소개나 지연, 학연보다는 시공자의 능력과 인간성, 즉 신뢰에 바탕을 두는 것이 바람직하다. 전원주택과 같은 소규모 건축물의 품질은 시공자의 개인 역량에 좌우되기 때문이다.

시공자의 신뢰성을 판단하는 가장 좋은 방법은 앞서 시공한 주택의 건축주를 만나보는 것이다. 단순히 집만 구경할 것이 아니라 반드시 건축주를 만나봐야 한다. 건축 과정 중 시공자와 마찰이나 하자는 없었는지, 만약 하자가 있었다면 어떤 종류의 하자고, 어떻게 처리되었는가 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 또 일반적으로 시공업체에서 공사 전 제시하는 견적서는 개략적인 경우가 많은 편이다. 따라서 이면 견적서 양식에 공정별로 상세하고 알기 쉽게 풀어놓은 견적을 제출하는 시공자일수록 신뢰가 가기 마련이며 경험이 풍부한 시공업체일 확률 또한 높다.

시공업체가 선정되면 전원주택의 구조 형태에 관계없이 시공 과정은 거의 대동소이하다. 그 과정에서 건축주가 지나친 간섭을 하거나 설계 변경을 요구하면 공정에 차질을 빚게 되고 결국에 그 손해는 자신에게 돌아오기 마련이다. 공정이 제대로 이루어지는지 감리의 역할만으로도 충분하다.

전원주택이 완공되었다고 바로 입주할 수 있는 것은 아니다. 종전의 ‘준공검사’로 칭하던 주택의 사용 승인을 얻어야 입주가 가능하다.

Tip 농가 리모델링으로 전원생활 앞당긴다 전원생활을 비교적 쉽게 시작하는 길로 빈농가를 구입해 리모델링하는 방법이 있다. 농가를 구입할 때는 토지이용계획확인원과 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등을 떼어 용도지역과 지목 현황 등을 반드시 확인해야 한다. 서류에 하자가 없다면 해당 물건을 찾아가 기둥이 튼튼한지 난방, 방음, 방수 상태가 양호한지를 살핀 다음 리모델링할지 아니면 허물고 신축해야 할지를 결정한다.

구조적인 문제점이 없는 농가를 구하면 신축과 달리 토지와 건축과 관련된 많은 복잡한 절차를 줄일 수 있다. 사실 부지매입부터 건축까지의 전 과정은 워낙 많은 변수가 있어 자칫 시간과 돈을 허비할 수 있기 때문인데 농가는 이미 집이 지어진 상태라 매매 절차만 거쳐 손질만 하면 되기 때문에 편리하다.

다만 농가가 자리한 땅의 지목이 대지가 아닌 경우가 간혹 있는데 훗날 복잡한 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 한다. 특히 지적도상 도로가 없는 경우도 주의 대상이다. 오랫동안 사용한 도로일지라도 갑자기 땅주인이 나타나 소유권을 주장하면 두고두고 골칫거리가 될 수 있기 때문이다.

[임병기 / 월간 <전원 속의 내집> 대표이사 lbg0809@hanmail.net] [본 기사는 매일경제 Luxmen 제6호(2011년 03월) 기사입니다]



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