미국발 금융위기 이후 간신히 회복하나 싶던 부동산 시장이 2010년 상반기 다시 기나긴 침체에 빠져 들었다. 하반기 전세난에서 촉발된 매매가 회복세의 기운이 아직 남아 있어 주택경기 회복 기대가 무르익고 있는 지금, 2011년 부동산 시장의 전망과 투자 유망지역에 대해 알아본다. 2010년 부동산 시장은 ‘상저하고(上低下高)’로 정리할 수 있다. 2010년 상반기는 몇 달에 걸친 하락세로 ‘부동산 불패 신화’에 균열이 가기 시작했다. 시장에 영향을 미칠 만한 큰 충격이 없었음에도 보금자리 사전예약과 수도권 미분양의 여파로 서울 및 수도권 아파트 가격은 계속 하락을 거듭해왔다.

강남 재건축의 대표주자라 할 수 있는 은마아파트가 재건축 안전진단 통과 후에도 불투명한 수익성에 발목이 잡혀 가격이 주춤하자 아파트 대세 하락론 얘기까지 나오기도 했다. 매수세가 사라지고 거래건수가 크게 감소하자 결국 국토해양부는 DTI 규제를 강남 3구를 제외한 수도권 전역에 한시적으로 폐지하는 ‘8·29 부동산 대책’을 발표했다. 이후 가을 이사철을 맞아 전셋값이 크게 급등하자 고양·용인 등 수도권 미분양이 해소되고 거래량도 늘기 시작했다.

수도권 입주물량 절반으로 줄어들어 2011년 부동산 시장은 2010년 후반의 상승세를 그대로 이으면서 출발할 것으로 보인다. 부동산정보업체 스피드뱅크의 조사에 따르면 11월 둘째 주부터 서울지역 아파트 가격이 상승기로 돌아선 후 한 달간 줄곧 약한 상승세를 보이고 있다.

2011년 부동산 시장에 영향을 줄 변수는 공급물량 감소, 전세수요의 매매수요 전환, 경기성장 둔화, 금리 인상 등이다. 그간 인구감소로 부동산 시장이 장기침체로 돌아선다는 의견은 있었으나 주택의 주 수요층인 35~54세 인구층은 수도권의 경우 2018년은 돼야 감소가 시작될 것으로 보여 당분간은 큰 영향을 미치지 못할 것으로 전망된다. 오히려 지속적으로 늘어나는 가구 수는 소형 주택 위주로 수요를 더 늘릴 가능성이 있다.

2011년에 더욱 두드러질 입주물량 감소는 전세가격과 매매가격을 동시에 올려 주택시장을 흔들 가장 강력한 요인으로 꼽힌다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 수도권 입주물량은 2009년 15만6081가구, 2010년 16만9886가구로 안정적인 수준을 보이다가 2011년이면 11만2150가구로 2010년의 66% 수준으로 줄어든다. 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 건설사들이 밀어낸 물량들이 2009~2010년 입주가 집중돼 대거 미분양을 발생시켰다면 이제는 상황이 반전되는 셈이다. 특히 서울의 경우 전체 입주 물량은 2만 가구 남짓이고 강남3구 내년 입주량이 1000여 가구에 불과해 내년 전세난은 더욱 심각해질 전망이다.

부동산정보업체 닥터아파트 이영진 이사는 “입주물량이 크게 줄어든 상황에서 전세가격이 계속 상승을 보여 매매 가격의 50% 이상 비율을 넘어선다면 전세 수요가 매매 수요로 대거 전환될 가능성이 있다”고 말했다. 특히 내년 전세시장은 입주물량 외 재개발·재건축 철거 이주 수요까지 겹쳐 전셋값은 지속적으로 불안한 양상을 보이며 매매시장에 영향을 줄 것으로 보인다.

거래량 증가와 가격 상승 기대심리도 매매시장을 활성화시키고 실제로 가격을 올리는 데 한몫할 것으로 보인다. 8·29 대책이 발표된 후 수도권 거래시장은 중소형 주택 위주로 거래가 늘고 있다. 또한 ‘주택시장 바닥론’이 나올 정도로 상승 기대감이 커졌기 때문에 2011년에는 또 한 번 아파트 시장이 되살아날 가능성도 있다.

보금자리 주택 2011년에도 여전히 변수될 듯 그러나 2010년 매매수요를 꺾는 데 한몫했던 보금자리 주택이 2011년에도 매수세를 대기 수요로 바꿀 수 있다.

특히 이번 3차 사전예약에서 잠시 제외됐던 광명 시흥 지구가 2011년 언제든 사전예약으로 다시 나와 서남부 수요를 흡입할 수 있다. 4차 사전예약과 1차 본청약이 줄줄이 남아서 수요자들의 가격 눈높이를 보금자리 분양가에 맞추면 또다시 주택 매수 심리는 사그라질 수 있다. 경기 둔화와 기준 금리 인상도 무시해서는 안 될 요인이다. 국민은행 박합수 PB팀장은 “대부분의 경제연구소들이 2011년도 경제성장 전망치를 2010년보다 낮게 잡고 있는 상황인데 경기 성장이 2010년보다 둔화돼 주택 구매력 위축으로 이어진다면 주택시장이 보합세를 보일 가능성도 크다”며 “2011년 초에 기준 금리가 인상될 가능성이 있는데 주택담보대출 부담을 증가시켜 주택시장 회복 속도가 늦어질 수도 있다”고 말했다.

다만 최근 들어 저금리가 계속되는 와중에 소폭 인상이 거듭돼 시장에서는 금리 인상에 대한 면역력이 높아져 큰 효과가 없을 것이란 전망도 있다.

주택가격 상승은 지역별로 격차 커 그렇다면 2011년도 주택 가격 상승 전망은 어떨까? 대부분 전문가들이 연 2~5%의 낮은 성장치를 제시했다. 물가상승률을 크게 웃돌지 않는 범위다. 입주물량이 줄어들기는 하지만 내년 3월이면 DTI대출 규제가 다시 시행될 가능성이 있고 금리인상까지 점쳐지는 상황에서 높은 상승률을 기대하기는 어렵다는 의견이다.

그간 체감경기 지표의 하락폭은 컸지만 2010년의 경우 수도권 아파트 가격 하락폭이 1.8%대 수준(국민은행 조사)에 불과했기 때문에 급속한 상승은 어려워 보인다. 이영진 이사는 “전반적으로 완만한 상승을 이어갈 것으로 예상되지만 DTI 대출규제 한시적 폐지 기한이 완료되는 3월 이후엔 시장에 다시 가격을 낮춘 매물이 나올 가능성이 크므로 매도 타이밍을 2분기로 잡는 것도 괜찮다”라고 말했다. 유망지역으로는 여전히 강남 등 전통적인 블루칩 지역이 꼽힌다.

박합수 팀장은 “강남 개포주공 등 저밀도 지역 재건축은 현재 가격에도 여전히 수익률이 괜찮은 편이며 용산 등 도심 재개발도 장기적으로는 투자해볼 만하다”고 말했다. 그간 낙폭이 심했던 버블세븐지역도 다시 한 번 고려해볼 만하다. 분당, 용인은 전세가격 상승으로 벌써 중소형 주택 중심으로 상승랠리가 시작됐으며 공급이 제한돼 있는 목동 역시 전망이 좋은 편이다.

특히 1기 신도시는 최근 수직 증축 리모델링이 거론되면서 수혜 단지는 가격 상승뿐 아니라 주거환경 향상을 동시에 노릴 수 있다. 수직증축이 확정된다면 분당이나 평촌 등 리모델링 추진 단지에 투자해볼 만하다. 재건축 역시 2011년 개포주공, 고덕주공 등 저밀도 지역의 사업이 본격화되면서 또 한 번 탄력을 받을 것으로 보인다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “2011년 개포지구 정비계획안이 확정되고 사업에 속도가 붙으면 개포주공 아파트가 고덕주공이나 둔촌주공 등 다른 재건축 시세를 견인하는 역할을 할 것으로 본다”고 말했다.

주거형 부동산을 통한 시세 차익 가능성이 낮아지면서 반사효과로 인기를 얻은 수익성 부동산이 2011년에도 역시 투자자들의 관심을 받을 것으로 보인다. 다만 높은 경쟁률에 편승한 고분양가로 신규 분양 오피스텔은 투자자들의 주의를 요하며 기존 수익형 부동산도 가격이 이미 오른 터라 기대 임대수익률은 낮춰 접근할 필요가 있다.

■ 2011년 경매시장 전망 경매시장은 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다는 장점 때문에 2011년에도 여전한 인기를 누릴 것으로 보인다. 다만 주택경기 침체가 소강 국면에 접어들면서 2010년만큼 경매로 나오는 물건이 많지 않아 투자자들이 체감하는 선택의 폭은 줄어들 것으로 전망된다. 경매컨설팅업체 미래시야 강은현 이사는 “2010년에도 경매로 나오는 주거형 물건이 감소 추세였고 경기가 회복세에 접어들었기 때문에 신건으로 나오는 물건 수는 감소할 것으로 본다”며 “다만 토지의 경우는 양적으로나 질적으로 상황이 좋기 때문에 환금성을 포기할 수 있는 장기투자자들은 토지 경매도 고려해볼 만하다”고 조언했다. 어느새 높아진 낙찰가율 역시 경매 투자의 매력을 반감시킬 수 있다. 경매정보업체 디지털태인에 따르면 2010년 11월 수도권 아파트 낙찰가율은 79%를 기록했다. 2010년 8월 75.9%를 기록하며 바닥을 친 이후 3개월 연속 오름세를 보일 정도로 전세난과 DTI규제 완화 쌍끌이 효과로 낙찰가율이 높아졌다. 낙찰가율 상승으로 경매시장에서 감정가보다 20% 이상 싼 물건을 얻기는 어려워져 경매 투자수익률은 다소 하락할 것으로 보인다. 2011년에도 수익형 부동산 경매의 인기는 여전할 것으로 보인다. 저금리 시대의 인기 투자 물건인 근린상가, 상가주택, 오피스텔은 경매에서 시세보다 저렴한 가격으로 매입할 수 있다는 이유로 2011년에도 높은 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. 특히 소형 오피스텔은 2억 원 이하 금액으로도 투자할 수 있어 일반 매매시장뿐만 아니라 경매시장에도 소액투자자들이 몰릴 수 있다. 한때 경매 열기를 주도했던 연립 다세대주택은 점차 퇴조할 것으로 보인다. 지금까지 가격이 너무 많이 오른 데다 재개발·뉴타운 사업마저 난항에 부딪히면서 단시간에 투자금을 회수하기 어려워졌기 때문이다.

[김제림 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제4호(2011년 01월) 기사입니다]



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