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올해 1주택자라고 하더라도 고가 주택을 보유한 이들의 종합부동산세(종부세) 부담이 확 늘어날 전망이다. 정부 발표에 따르면 지난 한 해 동안 서울 평균 공시가격이 18.67%나 올랐기 때문이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)를 포함한 한강벨트 지역의 상승률은 20%를 훌쩍 넘겼다. 통상 아파트를 공동명의로 설정해야 종부세 부담을 줄일 수 있다는 말이 있다. 하지만 모든 경우에 그런 건 아니다. 아파트 공시가격과 보유기간 등을 꼼꼼히 따져 실제 세금을 정확히 산출해볼 필요가 있다.

정부 발표에 따르면 올해 종부세 대상은 지난해보다 16만9364가구(53.3%) 늘어난 48만7362가구로 집계됐다. 공시가격 급등으로 종부세를 납부해야 하는 아파트가 그만큼 증가한 것이다. 종부세 대상 가구의 85.1%(41만4896가구)는 서울에 몰려 있다.

지난 한 해 서울에서 공시가격 상승률이 가장 높았던 곳은 성동구(29.04%)다. 특히 정비사업이 추진되는 지역의 주택 공시가격이 크게 높아졌다. 성수 전략정비구역 내 한 빌라의 전용 32㎡의 경우 6억7500만원이었던 공시가격이 10억2200만원으로 51%나 상승했다. 또 다른 전략정비구역 내 강변청구아파트 전용 59㎡의 공시가격은 11억5800만원에서 18억100만원으로 55.5%나 올랐다. 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 서초구(22.07%), 마포구(21.36%) 순이었다. 공시가격이 크게 올라 공시가격 현실화율이 69%로 지난해와 같음에도 세금 부담은 확 늘어날 것으로 보인다.

통상 1주택자의 경우 공시가격이 12억원을 넘으면 재산세에 더해 종부세를 내야 한다. 1주택자 단독명의 기준 종부세 산출 방법은 아래와 같다. 우선 보유 아파트 공시가격에서 공제가격인 12억원을 빼고, 공정시장 가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구한다. 과세표준에 종부세율을 곱하고 재산세 공제액을 차감한 뒤, 산출된 세액의 20%를 농어촌특별세로 추가하면 최종 종부세 부담금이 나온다.

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구체적으로는 몇 가지 조건을 더 고려할 필요가 있다. 단독명의의 경우 나이와 보유기간에 따른 공제를 추가로 받을 수 있어서다. 현행 종부세법에 따르면 ▲만 60세 이상 만 65세 미만 20% ▲만 65세 이상 만 70세 미만 30% ▲만 70세 이상이면 40%를 고령자 세액공제로 재산세 공제와 마찬가지로 산출 세액에서 빼준다. 여기에 보유기간 ▲5년 이상 10년 미만 20% ▲10년 이상 15년 미만 40% ▲15년 이상이면 50%를 장기보유 세액공제로 빼준다. 고령자·장기보유공제는 중복해 받을 수 있지만 합쳐서 80%까지만 공제 가능하다. 공동명의의 경우 고령자·장기보유 공제 받지 못하지만, 부부 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제된다.

따라서 공시가격과 보유기간에 기초해 단독명의와 공동명의에 따른 종부세 부담 유불리가 달라진다. 김소연 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석연구원에게 의뢰해 실사례를 시뮬레이션한 자료에 따르면 공시가격이 18억원인 아파트까지는 공동명의가 절세에 유리하다. 공동명의의 경우 공시가격 18억원까지는 종부세가 0원이기 때문이다. 하지만 공시가격이 15억원인 아파트의 경우 단독명의라면 종부세가 발생한다. 만 60세 보유자가 1주택자 특례를 신청해도 보유 기간에 따라▲5년 41만4720원 ▲10년 27만6480원 ▲15년 20만7360원의 종부세를 내야 한다.

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아파트 공시가격이 20억원이어도 부부 합산 1주택자라면 공동명의의 세부담이 단독명의보다 낮다. 공동명의의 경우 과세표준이 1억2000만원으로 단독명의 시(4억8000만원)보다 크게 낮아, 고령자·장기보유 공제를 적용해도 공동명의의 세 부담이 덜하다. 공동명의의 경우 종부세가 31만2894원으로 산출되는 반면, 단독명의의 경우 보유기간에 따라 115만1761원(5년)~57만8881원(15년)의 종부세를 내야 한다.

공시가격이 30억원인 순간부터는 상황이 달라진다. 보유기간 10년까지는 공동명의가 절세에 유리하지만, 15년부터는 단독명의의 세부담이 더 낮다. 구체적으로 공동명의의 경우 보유기간과 상관없이 231만4472원의 종부세가 부과된다. 하지만 단독명의의 경우 고령자·장기보유 공제를 적용하면 보유기간에 따라 418만1761원(5년)~209만1881원(15년)의 종부세를 내게 된다. 보유기간이 15년 이상이라면 공동명의보다 단독명의를 택했을 때 종부세 부담이 줄어든다.

당장 공시가격이 30억원을 넘지 않더라도 그에 근접한 아파트를 소유했다면 서둘러 자금 계획을 따질 필요가 있다. 정부가 현재 69%인 공시가격 현실화율과 함께 60%인 공정 시장 가액비율 상향까지 검토하고 있기 때문이다. 공시가격 현실화율과 공정시장 가액비율이 높아지면 과세표준 자체가 올라가기에 세금 부담이 늘어날 수밖에 없다.

5월 9일 이후 서울 고가 아파트 가격이 다시 오를 수 있다는 점도 체크해둬야 한다. 올해 3월부터는 다주택자에 대한 압박과 보유세 인상 가능성에 따라 다주택자와 고령층 1주택자가 강남권을 중심으로 물건을 많이 내놨다. 이에 따라 한국부동산원에 따르면 강남·서초·송파구 등 강남 3구의 주간 아파트 가격 변동률은 2월 셋째 주부터 하락세를 이어오고 있다. 하지만 서초구와 송파구는 올해 전체를 기준으로는 지난해보다 아파트 가격이 상승했다. 다주택자 매물이 잠길 것으로 예상되는 5월 9일 이후엔 다시 고가 아파트가 밀집된 강남권 아파트 가격이 지난해처럼 오를 수 있다는 전망이 나온다.

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실제로 지난 3월부터 강남권에 급매로 나왔던 매물들이 하나둘 소화된다는 소식이 들리고 있다. 최고가 대비 수억원 떨어진 가격이라면 매매할 의향이 있는 매수 대기자들이 많기 때문이다. 우선 새올 전자민원창구에 따르면 강남구의 토지거래허가 신청 건 수는 지난 2월 135건에서 3월 385건으로 3배 가까이 늘었다. 서울 모든 자치구 중 증가폭이 가장 컸다. 토지거래허가구역에서는 매매계약 이전에 토지거래허가 승인을 받아야 하기에 토지거래허가 신청을 사실상 매매 계약으로 본다.

신고가도 다시 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구의 ‘동부센트레빌’ 전용 145㎡는 지난 3월 11일 60억5000만원에 거래되며 신고가를 썼다. ‘미성2차’ 전용 118㎡ 역시 같은 달 4일 62억5000만원에 손바뀜이 일어나며 신고가를 경신했다.그렇다고 보유세 부담을 줄이기 위해 굳이 공동명의에서 단독명의로 바꿀 필요는 없다. 올해부터 부부의 주택 지분율이 달라도 종부세 납세자가 1주택자라면 나이와 보유기간에 따른 1주택 종부세 특례 혜택을 받을 수 있게 됐기 때문이다. 기존에는 부부의 지분율이 ‘50% 대 50%’로 같을 때만 납세의무자를 선택할 수 있었다. 이에 따라 상속 주택은 종부세 1주택 특례에서 주택 수로 산정되지 않음에도, 종부세 대상 주택의 지분율이 다르면 한 배우자가 주택을 상속받을 경우 특례를 받지 못했다.

일각에선 양도소득세 부담을 줄이기 위해 단독명의인 아파트를 부부 공동명의로 바꿔야 한다는 의견도 있다. 양도 차익도 명의자 수에 따라 나뉘어 과세지표가 내려가기 때문이다. 하지만 이 경우 반드시 고려해야 할 점이 있다. 주택 양도 시 장기보유특별공제를 계산할 때 공동명의자의 증여 시점부터 장기보유 공제가 적용되기 때문이다. 현재 양도세 장기보유특별공제율은 거주와 보유기간을 합해 총 80%까지 받을 수 있다. 그런데 공동명의의 경우 공제율이 각각 지분에 적용되는 만큼 양도 시점이 멀지 않았다면 단독명의 때보다 양도세에서 불이익을 볼 수 있다.

김 수석연구원은 “공동명의 1주택자의 경우 종부세 는 일부 지분도 각각 1주택으로 계산돼 2주택자로 취급된다”며 “이때는 각각 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있지만, 1주택자에게만 적용되는 고령자·장기보유공제는 받을 수 없다”고 설명했다.

이어 “공동명의 1주택자는 세부담을 각각으로 할지 1주택 특례를 신청할지 비교할 수 있는 만큼 상황에 맞게 유동적으로 선택해야 한다”고 말했다.

[이용안 기자]