윤석열 정부가 새해가 밝자마자 부동산 시장 연착륙을 위한 역대급 대책을 내놓았다. 내용도 파격적이고, 완화 속도도 빨라 향후 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 전망된다. 다만 전문가들은 부동산 시장을 옥죄고 있는 고금리 상황이 변화되지 않는 한 거래 절벽 현상이 해소되기까지는 다소 시일이 걸릴 것으로 내다보고 있다.

국토교통부는 지난 3일 주거정책심의위원회를 개최하고 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 이전까지는 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 남아 있었다. 또 서울 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구 등 15곳은 투기지역으로 묶여있는 상태였다.

규제지역에서 벗어나면 다주택자에게 부과되는 취득세 중과, 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 등 세금 규제에서 자유로워진다. 또 청약에서 재당첨 제한 기간이 사라지고, 해당 지역 거주자에게 우선 공급하는 요건도 완화된다.

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정부가 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제한 건 규제로 묶여 있는 지역들의 집값 하락세가 가팔랐기 때문이다. 규제 지역으로 묶였던 광명은 지난해 12월 4째 주까지 누적 15.41%, 과천은 11.47% 하락했다. 서울 내에서는 노원(-12.02%), 도봉(-11.8%), 성북(-10.27%)의 하락 폭이 컸다.

하락 폭이 컸던 곳은 서울 외곽지역으로 급매가 쏟아진 지역이었다. 반면 용산·서초·강남 등은 15억원 초과 주택에 대한 대출규제 영향으로 오히려 금리 급등 영향이 적었던 것으로 분석된다. 문재인 정부 당시 신설된 15억원 초과 주택담보대출 금지 규제로 인해 강남권에서 주택을 구매하는 사람들은 대출 없이 100% 현찰로 주택을 구매할 수밖에 없었다. 이로 인해 금리 급등의 영향이 덜했던 것이다.

한편 정부는 강남 3구와 용산구를 제외한 지역을 분양가 상한제 지역에서도 해제했다. 분양가 상한제에서 해제된 지역은 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년의 거주 의무도 사라진다. 분양가 상한제 적용지역 해제 효력은 1월 5일 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

정부는 늘어나는 미분양 주택 문제를 해소하기 위한 규제 완화안도 대거 내놓았다. 우선 규제지역 내 분양가 상한제 지역일 경우 최대 10년까지 적용되는 전매제한 기간을 최대 3년으로 단축하기로 했다. 이로써 규제지역에 묶인 강남 3구와 용산은 3년, 이를 제외한 지역은 최대 1년으로 전매제한 기간이 줄어든다. 청약에 당첨된 이후 1년이 지나면 분양권을 자유롭게 사고팔 수 있게 된다. 비수도권의 경우에도 현행 최대 4년까지 적용되는 전매제한 기간을 최대 1년으로 단축한다.

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전매제한 완화는 오는 3월 주택법 시행령을 개정해 완화한다. 기존에 전매제한 규제를 적용받은 단지에 대해서도 개정 시행령을 소급 적용한다. 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지한다. 현재는 청약에 당첨된 사람은 입주 가능일 즉시 입주해 2~5년간 거주해야 한다. 정부는 주택법 개정안을 발의해 이 같은 실거주 의무를 폐지하기로 했다.

실거주 의무는 청약 경쟁률이 과열 조짐을 보이자 이를 완화시키기 위해 도입한 규제다. 하지만 거주이전의 자유를 제약해 불편을 초래하고, 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 제기됐다. 정부는 국회에 상정된 주택법 개정안을 통해 실거주 의무를 폐지한 뒤 기존에 실거주 의무가 부여된 단지에 대해서도 소급 적용하기로 했다.

중도금대출이 가능한 주택 상한선도 폐지하기로 했다. 기존에는 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출보증이 가능한 분양가 상한선이 12억원으로 제한됐다. 또 중도금대출보증이 인당 최대 5억원까지 제한돼 자금조달에 어려움이 있었다. 정부는 이 같은 분양가 상한 기준을 폐지해 모든 분양주택에 대한 중도금 대출을 허용하기로 했다. 또 중도금대출보증 인당 한도도 폐지하기로 했다. 이는 HUG의 내규를 개정한 뒤 은행시스템 준비를 거쳐 1분기부터 시행한다.

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특별공급 분양가 기준도 폐지한다. 이전까지는 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없도록 규정했다. 정부는 9억원 초과 주택에 대해서도 특별공급이 가능하도록 주택공급규칙을 2월까지 개정 완료할 계획이다.

1주택자의 기존주택 처분 의무도 폐지된다. 기존에는 수도권이나 광역시에서 1주택자가 청약에 당첨된 경우 기존에 보유한 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했다. 하지만 최근 부동산 시장의 거래 절벽 현상으로 주택 처분이 어려워지며 입주에 어려움을 겪는 수요자가 늘어났다. 이에 정부는 오는 2월까지 주택공급규칙을 개정해 1주택자의 처분 의무를 폐지하기로 했다.

무순위 청약자격 요건도 완화된다. 기존에는 당첨 포기, 계약 취소 등으로 나오는 미계약 물량의 무순위 청약은 무주택자만 신청할 수 있었다. 하지만 앞으로는 주택을 소유한 사람도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선하기로 했다.

정부가 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지라는 특단의 조치를 꺼내든 이유는 지난해 말 미분양 주택이 급속도로 늘어났기 때문이다. 작년 11월 기준 전국 미분양 주택은 5만8027가구로 위험 수준(6만2000가구)에 근접했다. 11월 한 달 동안만 미분양 주택이 무려 1만 가구 늘었다. 부동산 경기가 급격히 냉각되며 청약 지원이 줄었기 때문이다.

부동산 전문가들은 1·3 대책에 대해 “당장 시장에 미치는 영향은 제한적이지만 시장 정상화를 위해서는 필요한 조치”라고 설명했다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장은 “정부 대책은 규제를 완화해 시장에 거래 숨통을 틔워주려는 시도로 해석된다”면서도 “시장에 긍정적 메시지를 줄 수는 있지만 경기 불황과 함께 고금리 상황이 워낙 강하게 작용하다 보니 분위기를 바로 반전시키기는 쉽지 않다”고 설명했다.

이번 조치는 미분양 주택을 줄이기 위한 대책에 초점이 맞춰진 만큼 향후 청약 경쟁률은 다소 높아질 수 있을 것으로 예상된다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “미분양 주택이 늘어나는 원인은 금리 외에도 과도한 규제가 억누른 탓도 있었는데 실거주 의무 등이 풀리면 시장에 실수요자가 아닌 가수요가 붙을 여지가 있다”고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원도 “이번 대책으로 1주택자의 청약 당첨 후 기존 주택 처분 의무가 사라지게 되면서 갈아타기를 위한 청약 지원이 늘어날 수 있다”며 “인기 지역의 청약 경쟁률은 다소 높아질 것”이라고 분석했다.

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시장에서는 1·3 대책으로 가장 큰 수혜 단지로 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)을 꼽는다. 이번 대책 전까지만 하더라도 올림픽파크포레온의 전매제한 기간은 8년, 실거주 의무기간은 2년이었다. 하지만 정부의 규제 완화로 전매제한 기간은 1년으로 줄어 올해 말에 분양권 거래가 가능해질 것으로 보인다. 또 실거주 의무도 폐지돼 청약 당첨자들이 입주하지 않고 바로 전세를 줄 수 있게 된다.

전용면적 84㎡의 경우 기존에는 분양가가 12억원을 넘어 중도금대출이 불가했지만 앞으로는 가능해진다. 올림픽파크포레온 정당계약이 실시되는 날 정부 대책이 발표됐다는 점에서 이 단지의 계약률이 높아질 것이라는 전망이 나왔다.

한편 전매제한 기간이 대폭 줄어들며 그동안 규제에 가로막혀 거래가 제한됐던 단지의 매물이 한꺼번에 나올 것이라는 전망도 나온다. 과천과 북위례 지역이 여기에 해당한다. 북위례 지역의 경우 2019~2020년경 분양을 실시한 뒤 전매제한으로 거래가 제한된 단지들이 시장에 매물로 나올 가능성이 있다. 북위례 대표적 단지인 힐스테이트센트럴 위례는 2019년 분양 당시 1순위 청약에 7만3000명이 몰리며 평균 경쟁률 77.3 대 1을 기록했다. 당시 이 아파트의 분양가는 전용면적 102㎡가 약 7억2000만원 선이었는데 인근 아파트 시세는 같은 평형이 호가 13억원에 형성돼 있었다.

또 다른 전매제한 단지인 위례포레자이도 2019년 분양 당시 평균 경쟁률이 130 대 1을 기록해 인기를 끈 바 있다. 이 단지들은 2021년 4~5월경 입주를 시작했지만 전매제한 8년이 적용돼 매매가 이뤄지지 않고 있다. 오는 3월 시행령 개정이 이뤄지면 이 지역의 매물도 시장에 나올 것으로 예상된다. 특히 이 단지들의 경우 시행령 개정 시점이 1세대 1주택 2년 보유에 따른 비과세 적용 시점과 맞물려 집주인들이 매물을 내놓는 데 부담이 덜할 것이라는 전망이다.

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경기도 과천 지식정보타운 공공택지 아파트들도 전매제한이 짧아지며 시장에 매물이 나올 전망이다. 과천 푸르지오 벨라르테(504세대), 과천 푸르지오 오르투스(435세대), 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(679세대)는 분양 당시 전매제한 10년을 적용받았다. 이런 곳들이 완화된 전매제한 규정을 적용받으면 올해 10월 이후 매도할 수 있게 된다.

전매제한 완화와 실거주 의무 폐지로 거래가 제한됐던 분양권이 시장에 풀릴 것이라는 기대도 형성되고 있다. 다만 1년 이상 보유한 분양권에 대해서도 여전히 60%의 양도세가 적용돼 매물이 쉽게 나오기는 어려운 구조라는 게 전문가들의 분석이다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “전매제한이 풀리더라도 소득세법이 개정되지 않으면 여전히 양도소득세가 최대 70%까지 매겨져 분양권 거래가 활성화되기는 제한적인 상황”이라고 설명했다.

올해는 강남권에서 청약 물량이 상당수 나오는 만큼 이번 규제 완화 조치로 실수요자들의 내집 마련 기회가 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 부동산업계에 따르면 올해 상반기 서울 강남구 청담동에서 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 ‘청담르엘’이 일반분양에 나설 예정이다. 전체 물량 가운데 176가구가 일반분양된다.

강남권에서 실수요자들의 관심을 모으고 있는 단지는 신반포15차(래미안원펜타스)와 신반포4지구(메이플자이)다. 신반포15차는 전체 가구 641가구 중 263가구가 일반분양 물량으로, 신반포4지구는 총 3307가구 중 236가구가 일반분양으로 나온다. 방배6구역에서는 ‘래미안 원페를라’가 분양을 준비하고 있다. 총 1097가구 중 497가구가 일반분양 물량이다.

강남권의 분양 단지들은 평당 분양가가 워낙 높아 기존 규제하에서는 특별공급이 나오기 어려웠다. 하지만 이번 규제 완화로 인해 특별공급 물량도 나올 것으로 보인다.

강북에서는 이문·휘경 뉴타운에서 나오는 이문1구역과 이문3구역에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. 올해부터는 또 전용면적 84㎡ 이하 평형에서도 추첨제 물량이 나와 1주택자들도 갈아타기를 위한 청약 지원이 늘어날 것으로 보인다.

김유신 매일경제 부동산부 기자