최근 부동산 시장을 둘러싼 논란이 뜨겁다. 정부의 부동산 관련 세제 개편과 공급 방안을 둘러싸고 정치권은 물론, 부동산 전문가들 사이에서도 갑론을박이 나오고 있다. 정부의 부동산 관련 대책은 대부분 아파트 등 주거용에 국한돼 있는 상황. 그 사이 상업용 부동산 시장은 침체와 회복의 갈림길에 놓여 있다. 김윤희 매경부동산사업단 부대표(이하 부대표)는 “최근 법인들의 사옥용 매매 수요가 늘고 있다. 동시에 비핵심지 중소형 빌딩은 공실률 리스크가 커지는 모양새”라며 “상업용 빌딩의 경우, 단순히 월세를 받는다는 개념에서 벗어나 새로운 접근이 필요한 시기”라고 강조한다.

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Q 부동산 시장의 관심이 온통 주거용, 특히 아파트에 몰려 있습니다만 최근 상업용 빌딩 시장의 트렌드는 무엇인지요.

A 상업용 부동산 시장은 크게 노후자금을 운용하는 중소형 빌딩 임대시장과 법인 사업용 대형빌딩에 수요가 몰려 있습니다. 최근 시장 트렌드는 노후 대비용 꼬마빌딩과 법인 사옥용 매매입니다. 특히 사옥용 건물은 올 상반기까지 가격 조정이 이뤄진 상태라, 최근 수요가 늘고 있습니다. 여기에서 중요한 점은 상업용 건물 수요가 서울에 몰려 있다는 거예요. 사실 경기 양극화의 영향으로 핵심지가 공실 리스크가 작을 수밖에 없습니다. 투자용의 경우 안정적 수익을 추구할 수밖에 없는 상황입니다.

초고가 주택에 대한 규제로 인해 부동산 시장의 자금 흐름이 변화할 수 있다는 게 김 부대표의 생각이다. 부동산 시장의 유동자금은 여러 분야로 흘러갈 수 있지만 기본적으로는 같은 시장에 머물 공산이 크다는 것. 특히 상업용 부동산은 주택에 비해 대출규제기 작다. 여기에 우량한 법인 자금이 움직이면 상업용 부동산 시장에 유동성이 커질 수 있다. 하지만 여기에서도 지방의 경우는 조심해야한다는 게 김 부대표의 의견이다. 최근 수요가 서울로 집중되고 있는 만큼, 엑싯(Exit)을 고려하면 서울 핵심지에 집중해야 한다고 말한다.

김 부대표가 말하는 핵심지는 소위 강남, 서초, 송파 3구가 중심. 여기에 시차를 더해서 성수와 한남, 강동 지역까지 수요가 확산되는 모양새라고 말한다. 작은 규모의 투자금은 강북 지역까지 이동하고 있지만, 여전히 대규모 법인 자금의 흐름은 강남 3구에 국한되는 경우가 많다는 분석이다.

Q 경기 영향에 따라 상업용 건물의 공실 리스크는 여전합니다. 경기가 어려울수록 중심지로 가야 한다고 말씀하셨는데, 최근에는 소위 핵심지 상업용 건물에도 공실이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

A 건물주가 단순히 ‘소유주’로 머무르면 곤란합니다. 임대료 낮춘다고 공실률이 같이 떨어지지는 않아요. 결국 본인의 건물이 임차인에게 선택을 받아야 해요. ‘어떻게’라는 질문이 나올 수밖에 없는데요. 저는 ‘임대인이 아니라 최고경영자(CEO)’가 돼야 한다고 강조합니다. 소유주가 기업의 CEO처럼 건물이라는 상품에 브랜드와 콘텐츠를 입혀줘야 한다는 거죠. 콘텐츠를 입힌다고 하면 바로 리모델링을 통한 가치 상승을 떠올릴텐데, 여기서 한발 더 나아가 건물의 성격을 바꾸는 게 CEO의 역할이라고 봅니다. 실제 사례를 들어보죠. 건물을 새로 메디컬 빌딩으로 용도변경을 하려고 합니다. 당장 운영자 입장에선 건물의 규모가 병원이 들어오기에 걸맞은지부터 검토해야 하죠. 여기에 용도변경 가능성과 얼마까지 투자가가능한지, 배후 수요는 있는지, 향후 임대료도 가늠해야 합니다. 소요 기간에 따른 잠식비용도 당연히 고려해야죠. 결국 여기에 맞춰 비용을 산정해야 합니다. 임대료에 따른 건축비 혹은 리모델링 비용 산정이 마무리됐다 하더라도 이후 건물을 매각하는 엑싯(Exit)까지 생각해야 합니다. 이런 콘셉트를 입힐 수 있어야 건물 CEO로서의 역할을 한다고 볼 수 있습니다.

Q 대출을 많이 받았을 경우, 실제 건물주들이 느끼는 공실 리스크는 심각할 수도 있는데요. 건물의 정체성을 극대화해 성공한 사례를 소개해주신다면요.

A 실제 건물주가 호스텔로 콘셉트를 잡은 경우가 있습니다. 최근 외국인 숙박 수요 높은데요, 건물주가 숙박업에 거부감이 없어 호스텔로 전환해 성공한 경우가 있습니다. 최근 세제 변화로 다세대주택을 다가구로 전환해야 하는 사례도 있어요. 이런 경우 호스텔이나 다른 용도로 전환이 힘든 경우, 다가구로 가야 합니다. 만약 이것마저 어렵다면 공간 임대업을 고려해야 합니다. 예를 들어 리모델링을 해서 공유오피스로 전환할 수 있는지, 루프톱 같은 공간을 만들어서 활용할 수 있는 지 등을 검토해야 하죠. 문제는 용도 확인과 변경은 물론 배후지 분석 등은 개인이 하기는 힘들다는 점입니다. 건물주가 직접 판단하기 어렵다면 전문가를 적극적으로 찾아야 합니다.

Q 배후지 분석을 말씀하셨는데, 좀 더 구체적으로 설명해주세요.

A 매경부동산사업단을 예로 들면 크게 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 먼저 행정구역상 동 단위로 상업용 부동산 매매가격 데이터를 보유하고 있습니다. 여기에 같은 동 안에서도 용도별 매매가격 사례를 보유하고 있어야 합니다. 배후지 아파트 매매가격과 카드 매출액 등을 고려해 객단가와 임대료 수준을 예상할 수 있습니다. 이를 통해 리모델링을 통한 임대료 커버가 가능한지 등을 분석하는거죠. 이 업종에 이 정도 월세를 받을 수 있는지 분석할 수 있어야 합니다.

김 부대표는 상업용 부동산과 지하철역 직선거리는 물론 도보거리와 가시성, 접근성 등을 분석하는 방법론을 논문을 통해 입증한 바 있다. 김 부대표는 “지하철역에서의 방향 가시성과 접근성을 포함한 분석은 지역별로 큰 편차 없이 적용 가능하다”고 설명한다.

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Q 만약 건물주가 비핵심지 낡은 꼬마빌딩을 소유하고 있다면 어떻게 해야 하나요.

A 단순히 리모델링을 한다고 해서 수익성이 개선되지는 않아요. 최근에 건축비가 많이 상승했다는 점도 고려해야 합니다. 투자비를 임대료에 반영할 수 있는지 먼저 검토해보고 힘들다는 판단이 나오면 매각을 하는 게 맞습니다. 여기에서 핵심 요건은 건축비입니다. 일정 기간 건축비를 임대료에 반영할 수 있는지 배후지 분석이 필수적입니다. 투자를 통해 밸류업이 가능하다고 해도 다음 상급지로 갈아타는 것도 고려해봐야 합니다. 물론 그 사이에 투입되는 기간비용도 따져봐야 하죠. 간단하게 리모델링을 한다고 해도 3~6개월이 걸리고 재건축이면 최소 1년 이상에서 2년 정도 잡아야 합니다.

Q 자산가들의 경우, 노후자금 관리와 건물을 통한 상속과 증여 수요도 있을 것으로 생각됩니다.

A 노후자금 성격은 상속과 노후 대비 2가지 갈래로 나뉩니다. 노후 준비를 한다고 하면 이자와 세금을 납부하는 수준을 유지할 수 있는지 살펴봐야죠. 상업용 부동산 월세 수입으로 생활이 가능한지 여부입니다. 일반적으로 안전한 수준은 건물 가격 대비 대출액이 50% 이하여야 합니다. 물론 다른 수입이 있다면 달라지겠죠. 여력이 있다면 임대로 노후 소득을 미리 확보하고 은퇴 준비를 하는 것도 좋은 방안입니다. 증여나 상속의 경우, 가족법인 설립을 미리 준비해야 합니다. 여기에 자본금을 책정하고 세제 혜택을 많이 받을 수 있는 방안을 찾아야 하죠. 흔히 상속이나 증여용으로 집을 사주는 경우가 있지만 앞으로 점점 힘들어질 공산이 큽니다. 상업용 건물의 경우, 주거용 대비 대출 가능 액수가 높고, 장기적으로 인플레이션 헤지가 가능하다는 게 장점이죠. 특히 지분을 나눠 증여하면 관련 세금도 줄일 수 있습니다. 예를 들어 제조 기업을 운영한다고 하면, 법인을 상속하기에는 여러 가지 걸림돌이 많습니다. 자녀들이 원하지 않을 수도 있죠. 해산이나 매각이 어렵다면 부동산 임대사업자로 세팅을 하고 지분을 상속하는 방안을 적극적으로 고려해볼 만합니다.

매경부동산사업단은 관련 시장 수요 파악해 자문이 필요한 사람들에게 컨설팅을 적극적으로 진행하고 있다. 세미나도 지난 6월부터 격월로 진행 중이다. 10월 세미나는 다세대의 다가구 전환, 12월에는 엘리베이터 없는 건물의 수익성 높이기가 주제다. 김 부대표는 “건물 밸류업을 위한 다양한 세미나 진행을 통해 공실 문제에 대한 솔루션을 제공하는 주체로 자리 잡을 것”이라 강조한다.

[김병수 기자 · 사진 류준희 기자]