현재 중국 도시 주민들이 가장 관심 있어 하는 문제가 주택가격이라고 해도 과언이 아니다. 지난 2월 26일 국무원에서 새로운 주택가격 억제 대책(국무원 신 5조항)을 발표했는데 그 때문에 주요 도시들에서 난리가 났다. 그 정책 규정에는 주택가격 상승분의 20%를 소득세로 징수해야 한다는 조항이 있었는데 이튿날부터 주요 도시들에서 주택 거래 건수가 전에 비해 무려 3배 이상으로 급등했다. 소득세 징수 규정이 정식으로 실행되기 전에 판매하려고 내놓은 매물들이 급증하고 한편으로 실수요자들은 세금이 구매자들에게 전가될 것을 우려해 구매를 서두른 것이다. 결국 가격 억제 대책의 목적과는 정반대로 단기적으로 주택가격 급등이라는 결과를 가져오게 된 것이다. 또 1가정 1주택에게는 소득세가 적용되지 않는다는 점을 이용하기 위해 2주택을 소유한 가정들의 가짜 이혼 사례도 급증했다고 한다. 이처럼 ‘위에 정책이 있으면 아래에 대책이 있다’는 행동 방식 때문에 이번 정부의 주택가격 억제 대책도 별 효과를 보지 못하고 오히려 적지 않은 부작용만 낳을 것이라고 주장하는 학자들도 많다.

도시 주택가격이 급증하는 문제는 중국정부의 큰 골칫거리다. 1990년대 말 중국에서 주택 시장화 개혁을 실시한 이래 개별적인 년도를 제외하고 주택가격은 계속 높은 상승세를 이어왔다. 지난 10년 동안 중국 정부는 9차례나 주택가격 급등을 막기 위한 대책을 내놓았지만 매번 별다른 효과를 보지 못했다. 정부의 공식통계에 의하면 2002년 베이징 시 신규주택 평균 판매가격이 1제곱미터당 4761위안이었는데 10년 후인 2012년에는 2만700위안(한국 기준으로 평당 약 1200만원 정도)으로 4배 이상 올랐다고 한다. 중국의 평균 임금 수준이 한국보다 훨씬 낮다는 점을 감안한다면 중국 도시의 주택가격이 턱없이 높은 수준이라는 것을 알 수 있다.

도시 주민들이 피부로 느끼는 주택가격의 실제 상승률은 정부의 공식통계 수치보다 훨씬 더 높은 편이다. 왜냐하면 10년 전에는 베이징 도심에서 가까운 곳에 신규주택들이 건설됐다면 현재는 도심에서 훨씬 먼 곳에 신규주택을 건설하기 때문에 위치가 크게 다른 두 곳 사이의 신규주택 판매가격 비교는 실제로 주택가격의 상승 정도를 제대로 반영하지 않기 때문이다. 비공식 통계에 의하면 베이징에서 회사 건물들이 많이 들어서 있는 국제무역센터 부근의 경우 거주용 아파트 가격이 2000년 1제곱미터당 3800위안에서 2010년 2만8000위안으로 무려 7배나 상승했다고 한다. 이는 일반 직장인들의 봉급으로는 한평생 주택 마련이 불가능한 수준이다. 특히 중국인들은 주택 소유에 대한 애착이 특별히 강해 심지어 결혼 시 임대주택에 사는 것을 수치로 여기는 사회풍토가 있다. 그러다 보니 높은 주택가격 때문에 젊은 층들을 위주로 정부정책에 대한 사회적 불만이 누적되는 상황이다.

문제는 주택가격이 계속 오르는 데도 불구하고 그만큼 많은 구매 수요가 높은 가격 수준을 떠받치고 있다는 점이다. 보통 중국 도시 내부에 빈부격차가 엄청 크기 때문에 소수 부유층에서 주택 사재기를 하는 것이 주요 원인이라고 보는 견해가 많다. 실제로 신문지상에 일부 부유층들이 부동산 투기를 전문으로 하는 사례들이 많이 보도되는데 이른바 ‘원저우 주택 사재기 단체(溫州炒房團)’가 그 대표적인 케이스다. 가장 사회적인 공분을 자아내는 것은 일부 정부 관료들이 권력을 남용해 불법 축재한 후 주택 투기를 하는 경우인데 지난해 신문에 크게 보도된 이른바 ‘주택 아저씨(房叔)’의 경우가 바로 그에 해당한다.

차이빈(蔡彬)이라고 하는 광저우 시 판위의 도시관리국 국장급 관료는 부정 축재한 금액으로 자신의 명의로 된 주택을 20채 이상이나 보유하고 있었다. 이처럼 중국에서는 한평생 봉급으로 베이징 도심지역에서 화장실만한 면적도 마련하기 어려운 보통 직장인들이 있는가 하면 미리 많은 주택을 사재기해 가격이 상승한 후 되팔아 떼돈을 버는 투기자들이 많다.

중국에서 부자들이 이러한 주택 사재기를 하기 쉬운 몇 가지 원인이 있다. 우선 아직도 주택 자산세 제도가 소수 도시에서만 시범적으로 실시되고 있는 상황이고 세율도 낮아 부자들이 주택을 여러 채 보유해도 유지비용이 크지 않다. 또 한국과는 달리 중국에서는 보통 건축회사에서 인테리어를 하지 않은 채로 신규 주택을 판매하는데 이 역시 투기자들에게는 유리한 방식이다. 주택 투기자들이 처음부터 재판매할 목적으로 주택을 구입하다 보니 주택가격의 20% 이상을 차지하는 인테리어 비용도 절감되는 셈이다.

중국에서 부자들이 이러한 주택 사재기를 하기 쉬운 몇 가지 원인이 있다. 우선 아직도 주택 자산세 제도가 소수 도시에서만 시범적으로 실시되고 있는 상황이고 세율도 낮아 부자들이 주택을 여러 채 보유해도 유지비용이 크지 않다. 또 한국과는 달리 중국에서는 보통 건축회사에서 인테리어를 하지 않은 채로 신규 주택을 판매하는데 이 역시 투기자들에게는 유리한 방식이다. 주택 투기자들이 처음부터 재판매할 목적으로 주택을 구입하다 보니 주택가격의 20% 이상을 차지하는 인테리어 비용도 절감되는 셈이다.

정부는 이러한 주택 투기자들을 주택가격 상승의 주범으로 지목하고 2011년부터 주로 투기 수요를 억제하는 정책들을 펼쳐왔다. 베이징 등 1선 도시에서는 본 지역 호적이 없는 외지인들의 주택 구매를 엄격히 제한하고 가구당 2채 이상 주택 구매를 제한하는 ‘구매제한, 대출제한’ 정책을 실시해 왔다. 최근에는 미혼자일 경우 1채 이상 구매도 금지한다는 더 엄격한 정책조치도 나왔다. 그런데 중국에는 아직도 개인의 주택 보유 상황을 확인할 수 있는 전국적인 주택 조사 연계 시스템이 정비되어 있지 않기 때문에 외지인 주택 구매를 제한하지 않는 2, 3선 도시에서의 주택 투기자들의 상황을 확인할 방법이 없다.

지금까지 주로 투기 수요 금지에 초점을 맞춘 정부의 주택가격 억제 대책은 별다른 성과를 거두지 못했는데 이는 중국 주택가격 급등의 원인을 단순히 투기 구매에 돌리는 사고방식의 한계를 의미한다. 주택 투기가 발생하게 되는 근본적인 원인은 향후 주택가격이 계속 상승할 것이라는 확신을 가질 정도로 경제 환경이나 정부정책이 작용했기 때문이다.

문제는 수요 증가에 알맞게 도시 주택건설용 토지를 대폭 증가하지 못한 데 있다. 우선 중앙정부가 식량 안전을 이유로 각 지방정부에 토지공급 레드라인을 엄격히 제한한 데다 지방정부가 주택용 토지공급을 독점하면서 부동산 업체에 토지를 높은 가격으로 경매했기 때문에 주택가격도 자연히 높아질 수밖에 없었다. 이러한 주택가격 상승 기대심리를 바꿀 수 있도록 정부가 주택건설용 토지공급을 대폭 확대하는 정책을 실시하지 않는 한 주택가격의 안정은 달성하기가 쉽지 않을 것이다. 단 비록 현재 중국 주택가격이 높은 수준이기는 하지만 진짜로 당장 붕괴될 거품인지도 신중히 분석해야 할 문제이다. 참고로 중국에도 이미 10년 전부터 ‘부동산 버블 붕괴론자’들이 있었다는 점을 명기할 필요가 있다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제32호(2013년 05월) 기사입니다]
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