빌딩 투자를 통해 거둘 수 있는 수익은 임대료와 시세차익이라고 할 수 있다. 이 둘을 좌우하는 것은 입지와 상권이다. 지역적 영향을 크게 받는 중소형 빌딩의 특성상 상권의 기반이 되는 상주·유동인구, 교통, 편의시설, 문화자원 등 상권에 영향을 미치는 거시적인 요소와 소비 트렌드까지 종합적으로 분석해야 한다. 일반적으로 투자할 빌딩의 입지를 선정할 때 뜨는 상권, 역세권 등이 중요한 판단 기준이 되어 투자의 길잡이가 된다. 이러한 기준에서 전문 투자자들이 선호하는 빌딩 투자의 메카는 ‘강남’이다.

리얼티코리아 관계자는 “지난 상반기 전체 빌딩 매매 거래대금 가운데 강남 지역의 비중이 40%를 넘을 정도로 많은 거래가 일어났다”며 “좀처럼 팔리지 않던 지역의 빌딩까지 팔린 상태라 매물이 많지 않다”고 귀띔했다.

강남 지역은 대기 수요자가 풍부해 환금성이 높고 유동인구가 많아 이면도로에 있는 중소형 빌딩 공실률도 다른 지역에 비해 낮은 편이다. 그에 반해 대체적으로 가격대가 높고 매물이 적은 것은 걸림돌이다. 실제 현재 강남지역 중심 상권의 대로변이나 이면도로에서 100억원대 미만의 쓸 만한 빌딩은 찾기 힘들다.

전문가들은 강남에 투자하길 바란다면 상대적으로 중심을 벗어나 저평가된 지역을 공략할 것을 추천했다. 10여 명의 전문가들에게 자문을 구한 결과 복수로 언급된 투자유망 지역으로는 송파구 일대, 9호선 상권 3단계 구간, 내방역에서 서래마을 함지박 사거리까지 이어지는 대로변, 잠실 재건축 수혜지역 인근 이면도로 등이 꼽혔다.

20~30대 소비문화 형성된 강북 신흥 상권 주목해야 자금이 부족해 비강남 지역으로 눈을 돌린다면 유동인구가 많은 역세권과 메인 상권을 위주로 공략할 것을 추천했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “마포, 홍대, 이태원, 영등포 등 비강남 메인 상권이나 주요 역세권 인근 대로변 빌딩도 괜찮은 선택지”라고 전했다.

배준형 팀장은 “서울숲이나 홍대 상권에서 파생된 상수동 당인리 화력발전소 부지 인근도 장래 시세가 상승할 가능성이 있는 지역”이라고 설명했다.

한편 서울을 벗어난 지역의 빌딩 투자 유망 지역으로는 경기 하남시 신장동 유니온스퀘어 인근과 송도 신도시 등이 꼽혔다. 하남시는 5호선 연장구간으로 강남 진출입이 손쉽다는 것이 장점이다. 송도 신도시는 녹색 신도시 사업이 진행되는 한편 관광객 유입과 대기업 진출 등이 이유로 꼽혔다.

이 밖에 대다수 전문가들은 서울 지역을 벗어난 위성도시나 신도시 지역의 빌딩 투자는 신중해야 한다고 조언했다. 특히 지역 단위로 순차적인 개발계획이 진행되는 신도시 상권의 경우 상권이 급작스럽게 바뀔 가능성이 있어 신축 빌딩이라도 대규모 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없다는 설명이다.

전문가들이 제안하는 유망 빌딩 투자 유망상권 정호진 (주)빌딩경영플래너 대표 인사동, 서촌, 연남동 문화 기반 상권에 주목해야 소위 ‘뜨는 상권’으로 소개되는 지역에 관심을 갖게 되면 투자 대상으로까지 고민하게 된다. 상권의 핵심은 소비계층이 많아야 활성화되기 때문에 사람들이 어떤 지역에 가서 먹고 마시고 쇼핑하고 선호하는지 알아야 한다. 최근의 소비 트렌드를 이해하는 것이 핵심이다.

최근의 경향은 상품 자체의 기능보다는 상품의 상징, 의미, 이미지가 개인의 라이프 스타일이나 개성, 사회적 지위 등을 표현하고 자신만의 차별화 수단으로서 의미가 더 중요해지고 있다.

명품 시계와 핸드백과 같은 고가 상품을 구매하고 점심 식사 후, 식사비보다 비싼 커피나 디저트에 아낌없이 지출하는 것은 세련되고 고급스런 이미지와 의미를 지닌 상품을 선호하는 최근의 소비 트렌드를 반영한 현상이다.

예술가들이 몰리는 지역이 뜬다 신사동과 삼청동의 경우, 갤러리나 예술가의 작업실과 같이 문화적인 분위기를 지닌 시설들이 모이면서 지역에 문화적 이미지가 강화되었다.

이러한 문화적 이미지는 문화적이고 독특하며 세련된 다양한 상점들은 사람들을 불러들이는 역할을 하고 있으며 그 결과, 이 두 지역은 문화 기반의 독특한 상권으로 발전되었다.

상품과 마찬가지로 상권 또한 경쟁력을 확보하기 위해서는 차별성을 지녀야 하는데 이러한 점에서 문화 기반의 상권은 문화성을 바탕으로 차별성과 경쟁력을 지닌다고 볼 수 있다. 문화를 기반으로 하여 상권이 상업적 요소와 어우러져 있다면 눈여겨볼 필요가 있다.

이러한 상권은 이미지나 분위기를 중시하는 현대인들의 소비 트렌드를 잘 반영하고 있어서 다른 요소를 기반으로 하는 상권과 차별화되어 많은 사람이 찾는 도심의 주요 소비 공간이자 여가 공간으로 발전될 가능성이 크다. 이것이 빌딩 투자 시, 문화 기반의 상권에 주목해야 하는 이유이다. 이러한 상권 내에서도 어떤 위치의 빌딩이 더 경쟁력이 있는지 보는 것이 다음 순서가 될 수 있다.

이러한 측면에서 인사동이나 최근 붐을 일으킨 서촌, 연남동 등은 문화콘텐츠가 지지해주며 안정적인 배후 수요를 갖춘 유망상권이라고 볼 수 있다. 이들은 여타 상업·쇼핑시설이 기반이 된 상권들과 차별적인 요소를 지녔다고 볼 수 있을 것이다.

배준형 리얼티코리아 빌딩사업부 수석팀장 / <한국의 빌딩부자들> 저자 지갑 여는 20~30대 모인 상권을 노려라 숨겨진 홍대 파생 상권·저평가된 9호선 황금라인 유망 기존 상권을 넘어 새로운 문화콘텐츠가 상권의 중요한 키워드로 부상하고 있다. 서울에는 일명 핫 플레이스라고 불리는 몇 군데 지역이 있는데 그중 하나가 바로 홍대다. 홍대입구는 2000년대 이후부터 급격히 발전하기 시작한 상권이다. 홍대 상권의 주 소비계층은 트렌드에 민감한 20대 후반부터 30대 중반까지 구매력을 지닌 비즈니스맨들로 젊은 여성들이 남성에 비해 많다. 외국 관광객들이 명동이나 이태원을 넘어 홍대로 발길을 돌리고 있다. 2013년 한해 동안 대한민국을 방문한 관광객을 대상으로 조사한 결과 선호하는 지역 1위는 홍대였다. 2호선, 경의선 공항철도, 인접한 6호선 상수역·합정역까지 4개의 노선을 이용할 수 있는 만큼 접근성도 높아 주목해야 한다. 홍대 상권은 사실 이미 많은 투자자가 빌딩을 선점한 상태다. 그러나 여전히 파생 지역에 비즈니스 호텔들과 아파트가 많이 신축되고 있어 지속적으로 확장 가능성이 열려 있다.

특히 국내 최초 화력발전소인 당인리발전소 지하화 사업은 큰 호재로 평가할 수 있다. 총 부지 11만8000㎡ 중 8만8350㎡가 공원과 문화공간으로 탈바꿈해 새로운 문화 기반 상권으로 탈바꿈할 것으로 보인다. 발전시설을 제외한 부속건물도 전망대, 도서관, 미술관, 박물관, 공연시설로 리모델링될 예정이다. 2013년 말에 이미 착공했으며 2019년 9월 완공 예정. 당인리발전소가 공원으로 조성되면 상수·합정·서교·망원동 등이 큰 수혜를 입을 것으로 보이므로 주변 빌딩을 눈여겨보는 것도 좋은 전략이다.

지하철 9호선 황금라인을 주목하라 지하철 9호선이 지나는 지역은 흔히 부동산 투자자들에게 황금라인이라고 불린다. 이 지역은 3차 구간이 특히 유망하다. 1차와 2차 구간은 지하철 개통이 완료되었지만, 3차 구간은 아직 개통 예정이다. 9호선 3차 구간은 종합운동장 역에서 둔촌동 보훈병원 역까지으로 2017년 개통을 목표로 하고 있으며 그동안 교통 여건이 상대적으로 열악했던 송파구 삼전동 일대와 올림픽선수촌 아파트 일대, 강동구 둔촌동 일대도 눈여겨볼 필요가 있다.

가락 시영아파트 단지 재건축, 가락시장의 현대화, KTX와 GTX, 동남권 유통단지, 법조타운, 위례 신도지와 같은 굵직한 개발 계획들이 예정되어 있어 향후 높은 지가상승이 예상된다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제59호 (2015년 08월) 기사입니다]

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