금융자산이 없는 사람들도 월급처럼 용돈을 받는 방법이 있다. 살고 있는 집을 담보로 주택연금을 받는 것이다. 주택연금은 자기 집에서 나가지 않고 계속 살면서 용돈을 받을 수 있다는 점에서 금융자산이 없는 사람들의 노후대책으로 각광을 받고 있다. 특히 최근 집값 상승세가 주춤하자 주택연금 가입이 급증하는 추세다. 주택금융공사에 따르면 지난 2007년 시작된 주택연금 계약 건수가 2008년 695건에서 2009년 1124건, 2010년 2016건, 2011년 2936건으로 지속적으로 늘어나고 있다.

주택연금이 이처럼 인기를 끄는 것은 가뜩이나 경기가 어렵고 취직조차 쉽지 않은 상황이라 내 집 갖고 있는 부모들이 자녀에게 의존하지 않으려기 때문으로 보인다. 특히 집값이 폭락할 경우 연금 자체가 줄어들 수도 있어 서둘러 신청하는 경향도 있는 것으로 분석된다.

이렇게 인기가 높은 상품이지만 사실 주택연금은 엄격히 말하면 대출이다. 영어로는 Reverse Mortgage(역모기지)라고 부르며 주택금융공사 역시 대출(loan)로 분류하고 있다. 그러기에 조건이 명확히 정해져 있다.

우선 연금을 받을 부부 모두 60세가 넘어야 한다. 집값은 9억원을 넘지 않아야 하며 두 채가 있어도 곤란하다. 담보를 잡혔다거나 전세를 준 집은 조건부로 대출을 받을 수 있다. 부부가 직접 살면서 보증금 없이 월세만 받는 경우는 가능하다.

집값이 비쌀수록 연금액이 많아지지만 9억원짜리 주택이라도 최대 대출한도는 5억원이다. 작은집이 우대를 받는 셈이다. 최대 대출한도 또는 대출 시 적용하는 주택의 감정가는 부부의 나이에 따라 달라진다. 나이가 많으면 연금을 받을 기간이 짧기에 월지급액이 많다. 반면에 나이가 젊을수록 월지급액은 줄어든다.

연금 지급이 끝나면 정산을 하게 되는데 이때 적용하는 대출금리는 3개월물 CD유통수익률에 1.1%의 가산금리를 더한 수준이다. 주택연금을 처음 도입할 당시인 2007년엔 6.15% 수준이었으나 현재는 4.6% 전후에서 움직이고 있다. 연금을 지급하는 동안 집값이 오르는 것을 감안해 나중에 대출금과 상계하게 된다. 주택금융공사는 매년 집값이 어느 수준으로 변하는지 공개하는데 초기에 3.5%로 정했던 주택가격 상승률은 현재 3.3% 선이라고 하다.

담보로 맡긴 집에 대해 연금을 얼마씩 줄 것인지를 산정하기 위해 별도로 적용하는 금리도 있는데 연금산정이자율이라고 부른다. 10년 만기 국고채의 직전 5년간 평균수익률에 1.3% 정도의 주택금융공사 마진을 더해 산정하는데 초기엔 7.12%였던 게 현재는 6.33%로 낮아졌다. 이 금리가 떨어질수록 받을 수 있는 연금액은 늘어난다.

이런 절차를 거쳐 일단 정해진 주택연금은 집값이 하락하더라도 이후 줄지 않는다. 또 연금지급이 끝났을 때 주택가격보다 그동안 받은 연금액이 적으면 나머지 돈을 연금 가입자에게 돌려준다. 반면 집값이 폭락해 담보가치가 사라질때 책임은 주택금융공사가 지게 된다.

다만 집값에 비해 연금액이 크지 않고 이자 외에 초기 보증료나 연보증료 등 비용도 물어야 한다는 점은 고려해야 한다. 또 재개발이나 재건축 등이 이뤄질 경우 권리관계에 문제가 생길 수 있으며 이사 가기가 쉽지 않다는 단점도 있다. 상품 자체가 ‘대출’이기 때문에 이 경우 대출금을 상환해야 하는 문제가 생긴다.

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제22호(2012년 07월) 기사입니다]


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