구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
한파 속 살아남을 2019년 유망 분양지는 "개포·北위례 큰 장 열리고, 강북은 청량리 주목"
기사입력 2019.01.07 17:12:46 | 최종수정 2019.01.07 17:15:24
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
부동산 시장이 9·13 부동산대책 이후 급격하게 얼어붙었다. 가격이 뚝뚝 떨어졌다고 하지만 사람들은 세간에서 얘기하는 것처럼 수억원이 떨어졌다는 느낌을 받지 못하고 있다.

지난 1년 새 급격하게 올라 ‘폭등’ 수준이었던 일부 재건축 아파트들의 가격이 재건축 관련 각종 불확실성과 낙후된 주거환경으로 인한 실거주의 어려움 때문에 빠진 것일 뿐, 실제 가격 하락에 대한 체감은 크지 않다. 이 때문에 부동산 시장이 ‘얼어붙었다’는 것은 가격하락에 대한 부분은 아니다. 실제로 얼어붙은 것은 거래다. 이는 서울시가 운영하는 부동산정보광장의 부동산 거래현황 통계에 잘 나타난다.

서울시는 매일 부동산 매매 신고현황을 접수받아 홈페이지에 업데이트한다. 아직까지는 매매계약 체결 후 2개월 내에만 신고를 하면 되기 때문에 9·13 부동산대책 이후의 거래는 11~12월에 많이 잡힌다.

9월 신고된 거래는 7~8월 것이 대부분이다. 6월 4750건으로 당시로선 저점을 찍었던 서울 아파트 거래건수는 7월 5512건, 8월 7294건으로 상승세를 탔다. 이유는 7월 발표된 기획재정부의 종합부동산세 확정 발표인데, 일단은 종부세에 대한 불확실성 해소가 한몫했고 한편으론 예상보단 세지 않은 수준이라는 점이 작용했다. 박원순 서울시장이 싱가포르에 갔다가 용산과 여의도 마스터플랜을 내놓겠다고 하면서 ‘통개발’을 선언한 것도 적지 않은 영향을 미쳤다. 그 결과 9월의 서울 아파트 거래신고 건수는 1만 건을 넘어서 1만2259건이 잡혔고, 10월에도 1만158건이 보고됐다.

문제는 9·13 이후 거래가 몰려있을 것으로 보이는 11월과 12월이다. 11월 서울시에 신고된 아파트 매매거래건수는 3575건에 불과했다. 10월 대비 3분의 1 토막이 났고, 가장 거래가 많았던 때와 비교하면 4분의 1 수준으로 급감한 것이다. 12월은 한 달의 절반이 지난 15일 현재 1360건에 불과하다.

이런 추세로 가면 3000건이 안될 가능성도 높다. 아직 확정된 것은 아니지만, 서울시 아파트 월 거래건수가 3000건에 미치지 못한 것은 2013년 7월(2118건) 이후 5년 5개월만의 일이 될 가능성이 커 보인다. 이 같은 거래절벽의 뒤에는 매수자와 매도자간의 치열한 기싸움과 불확실성에 이러지도 저러지도 못하는 부동산 주체들의 심리가 복합적으로 들어 있다. 다주택자들은 더 떨어지기 전에 팔고 싶지만, 다주택자에 대한 양도세 중과가 지난해 4월 이후 시행되면서 최고 62%의 세율로 세금을 부담하면서까지 파는 것은 손해라는 생각에 일단 쥐고 있다.

그동안 추격매수에 나섰던 사람들은 잠시 숨고르기에 들어가며 더 떨어질 때까지 관망하겠다는 생각이 강하다. 주식시장이 폭락하고, 은행 금리는 기준금리가 2년 연속 올랐음에도 시원찮아 매력도가 현저하게 떨어진 상황이다. 유동성이 갈 곳을 잃었고, 부동산밖에 남지 않았지만 소위 서민·중산층의 경우 ‘일단 기다리자’라는 기조가 강하다. 이것이 결국 거래절벽으로 나타난 것이라고 볼 수 있다.

과천 아파트 재건축 단지

핵심지 신규 분양은 여전히 매력적

그렇다고 사람들이 ‘내 집 마련’에 대한 기대를 버리진 않았다. 유동성은 여전히 갈 곳이 없다. 또 무주택자들은 지난 2년간의 폭등을 목격하면서 ‘영영 내 집을 마련하기 어려울 수도 있다’는 불안감에 시달리고 있는 상황이다. 문제는 앞서 언급했듯, 부동산 경기 냉각에도 이들이 서울과 수도권 핵심지 집값에 대해 느끼는 체감은 여전히 ‘너무 비싸다’는 것이고, 쉽게 매수를 결정하기 어렵다. 그렇다면 이들에게 남은 것은 신규분양뿐이다. 정부가 재건축과 재개발을 옥죄며 어떻게든 이를 지연시키려고 하는 분위기지만, 현재 승인을 마치고 분양채비를 갖춘 서울 핵심지의 아파트들은 이들에게 매력적이다. 정부가 말은 안했지만 ‘무주택자를 위한 정부’를 표방하며 주택도시보증공사(HUG)를 움직여 분양가를 어떻게든 저렴하게 책정하려 하는 분위기도 무주택자들에게는 도움이 된다. 결국 부동산 한파에 가까운 분위기 속에서도 새해 서울과 핵심지 분양에서 무주택자들은 가장 큰 장이 열리는 것을 목격할 수 있을 것이고, 가장 많은 기회를 얻을 수 있게 될 것으로 기대된다.

반면 주택을 하나라도 보유한 ‘유주택자’들에겐 더 이상 집을 ‘분양’을 통해 매수하는 것은 거의 불가능에 가까운 2019년이 될 수 있다.

12월 정부가 주택공급규칙을 변경하면서 유주택자들의 분양시장 참여기회를 완전히 줄여버렸고, ‘마지막 보루’였던 잔여가구 추첨에서도 해당지역 무주택자만 들어갈 수 있게 해놨기 때문이다. 결론은, 자금이 한정적이고 새 집을 원하는 무주택자들은 올 한 해만큼은 굳이 기존 주택 매수를 통해 주택을 구입하는 것보다 분양을 노려보는 게 낫고, 하나라도 주택을 갖고 있는 유주택자라면 청약시장보다는 기존 주택시장을 두드려보는 것이 낫다. 그나마 1주택자에게 아예 기회가 없는 것은 아니지만, 청약시장에 진입해 새 집을 분양받기 위해선 1차적으로 기존 주택을 매각하겠다는 정부의 ‘조건’을 받아들여야 하고, 북위례 등 핫한 공공택지개발지구의 경우 전매제한이 최장 8년까지 걸려버릴 수 있으니 애매하다.

무주택자들이 노릴 만한 입지 좋고 분양가도 매력적일 것으로 보이는 서울 내 분양은 상당히 많다. 대부분 가까스로 2017년이나 2016년 관리처분인가를 획득한 재건축·재개발 단지들이다. 다만 주택도시보증공사와의 분양가 줄다리기로 1년 이상 분양이 연기된 경우도 있으니, 새해에 분양이 ‘예정’돼 있다고 해서 안심할 순 없다. 2020년으로 밀릴 수 있기 때문이다. 가점이 60점 이상 높은 무주택자라면 소신청약을 하는 것이 바람직하고, 가점이 낮은 사람이라면 자신이 원하는 단지 리스트를 면밀히 살펴 일단 청약을 넣어보는 게 좋은 전략이 될 수 있다.

개포 주공4단지 재건축 현장

개포4단지 재건축 관심 고조

새해 초 가장 주목받은 신규분양지로 꼽히는 곳은 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축한 ‘개포그랑자이’다. 때마침 개포주공2단지 재건축인 ‘래미안 블레스티지’가 2월 입주를 시작하고, 7~8월이면 개포주공3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’도 입주를 시작해 새 아파트촌으로 개포지구가 부상할 수 있기 때문에 그 다음 타자로 나서는 4단지 재건축 ‘개포그랑자이’에 대한 관심은 최고조에 이를 것으로 보인다. 전체 단지규모가 3343가구나 되기 때문에 사람들이 느낄 매력도도 상당할 수 있다. 다만 일반분양 물량은 극히 적어 10분의 1이 채 안 되는 239가구다. 고가점자들의 치열한 경쟁이 예상된다. 분양가는 현재 3.3㎡당 5000만원을 훌쩍 넘은 이 지역 시세보다는 싼 수준이 될 것으로 보여 더하다. 다만 리스크도 있다. 분양가가 가장 싼 면적과 타입이라도 9억원을 훌쩍 넘길 것이 100% 확실한 상황이라 중도금 대출이 일절 불가능해 현금 부자만 청약할 수 있다는 점, 그리고 국토교통부의 공급규칙 변경으로 인해 복잡해지다 못해 ‘난수표’가 된 청약점수 계산에서의 오류로 부적격자가 속출할 수 있다는 점이다. 예비 청약자들은 이런 점들에 주의해 청약을 준비할 필요가 있다.

이 밖에도 강남권에선 화제의 단지가 많다. 강남구 삼성동 ‘상아2차 래미안’은 2018년 5월부터 분양하겠다고 했던 단지인데 분양가 문제 등 수많은 갈등 상황을 정리하지 못해 결국 2019년 상반기에야 분양이 가능할 전망이다. 삼성동 핵심입지에 있는 중형급 단지(전체 679가구)인데, 일반 분양은 115가구 수준으로 적은 편이다. 일원동 소재 일원대우 재건축 ‘디에이치 포레센트’는 184가구 규모의 ‘나홀로 아파트’에 가까운 소형단지고 일반 분양도 63가구에 불과하지만, 이 일대에선 다소 낙후됐던 환경이 ‘디에이치자이 개포’ 분양과 ‘래미안 루체하임’ 입주 시작으로 좋아졌기 때문에 실수요자들의 관심도는 높은 상황이다. 서초구에선 무지개아파트 재건축 ‘서초그랑자이’가 대기 중이다. 우여곡절 끝에 2018년 10월 분양한 ‘래미안 리더스원’에 몰린 수분양자들의 관심도를 생각해보면 그보다 단지 규모도 더 크고 입지에서도 밀릴 것이 없다는 평가를 받는 ‘서초그랑자이’에도 상당수의 청약자들이 고가점자 위주로 몰릴 것으로 예상된다. 최고의 부촌으로 떠오른 서초구 반포 일대에선 한신4지구를 재건축해 3685가구 대단지로 조성하는 ‘신반포메이플자이’가 내년 분양을 예고했다. 강북 최대어는 동대문구 청량리동 일대가 될 것으로 보인다. 과거 집장촌이 있던 청량리 4구역 일대를 재개발해 초고층 주상복합으로 다시 조성, 아파트와 오피스텔, 호텔, 백화점 등이 복합으로 어우러진 복합주거단지가 되는 ‘롯데캐슬 SKY-L65’ 역시 2018년 중반쯤 분양을 하려다가 계속 밀려 2019년 분양이 확정된 케이스다. 65층이라는 초고층 규모에 낙후됐던 일대를 업그레이드시킬 파워를 가질 단지라는 점, 분양가가 비싸게 나온다고 해도 최근 치솟은 동대문구 일대 시세보다는 저렴할 것이라는 기대감 등이 작용하며 수분양자들 사이에서 최고 관심단지로 떠오른 상태다. 바로 인근의 동부청과시장을 재개발해 조성하는 ‘청량리 한양 수자인’은 ‘청량리 롯데캐슬 SKY-L65’의 분양 일정을 살펴가며 그 이후에 분양, 분양가 협의에 대비할 것이라는 얘기가 나온다. 이곳 역시 1152가구의 대규모 주상복합으로 조성될 예정인데다가, 전체가 모두 일반분양 물량으로 빠져 당첨기회가 높다는 것이 장점이다.

역시 2018년 분양예정이었으나 계속 밀리다가 2019년에야 모습을 드러낼 예정인 태릉현대 재건축 ‘태릉 효성해링턴플레이스(1278가구, 일반분양 516가구)’나 ‘홍제역 효성해링턴플레이스(1116가구, 일반분양 419가구)’는 치솟은 서울 집값 대비 저렴한 분양가가 예상돼 사람들이 애타게 기다리는 강북 대표 분양지 중 하나다. 1968가구 규모인데 일반분양이 1100가구로 상당수를 차지하는 성북구 장위10구역 재개발 (푸르지오) 아파트나 성북구 길음동 재개발 ‘길음 롯데캐슬 클래시아(2029가구, 일반분양 632가구)’ 역시 중대형도 9억원 미만 분양가가 예상돼 관심을 모은다.

분양가가 9억원이 안되면 중도금 대출에 큰 무리가 없기 때문에 서민층도 좀 더 수월하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 된다. 중랑구 양원지구 내에서 금강주택이 분양할 예정인 ‘양원지구 금강펜테리움’이나 ‘면목5구역 엘가’는 단지 규모는 각각 490가구, 233가구로 중소형이지만 저렴한 분양가에 대한 기대가 있는 곳들이다.

수도권에선 북위례·과천 주목

서울은 아니지만 연말에 스타트를 끊을 예정인 북위례 분양과 과천 일대 분양은 서울을 능가하는 관심을 받을 수 있는 곳들이다. 다만 북위례가 어느 정도 일정을 확정해나가고 있는 것과 반대로, 과천의 ‘지식정보타운’은 2017년부터 소문만 무성했을 뿐 분양 소식이 전혀 들리지 않고 있어 문제다. 두 곳 모두 공공택지개발지구에 속해 주택도시보증공사의 분양가 통제 정도가 아니라 아예 분양가 상한제가 적용되는 곳이기 때문에 일단 당첨되면 ‘로또 아파트’라는 이야기가 나오는 곳들이다. 2018년 12월 정부 주택공급 규칙 변경에 따라 전매제한 기간이 길어졌다는 점은 유의해야 할 대목이다.

북위례는 연말 ‘위례포레자이’를 시작으로 ‘힐스테이트 북위례’와 ‘북위례 계룡 리슈빌’ ‘북위례 우미린’ 등이 줄줄이 2019년 나올 예정인데, 독특하게도 100% 전용 85㎡ 초과 대형만으로 이뤄져 있다. 원래 이럴 경우 50% 물량은 1순위 1주택자도 참여 가능한 추첨 형태로 당첨자를 가렸지만, 공급규칙이 변경돼 75%는 무주택자에게 우선배정하고 남은 물량에서 일부 1순위 1주택자도 추첨을 통해 받아갈 수 있게 바뀌었고, 이마저도 일단은 기존 주택을 처분하겠다는 약속을 한 1주택자만 할 수 있게 바뀌어 1주택자들에겐 바늘구멍이다. 그럼에도 불구하고 기타 단지들에 비해선 그나마 청약 당첨기회가 ‘있는’ 편이라 관심 자체는 높을 것으로 보인다.

과천지식정보타운의 경우 과천시민에게 1순위 자격이 있어 과천시민 중 전세로 오래 살아온 무주택자들에겐 내집마련의 기회다.
거꾸로 말하면, 과천시민이 아니면 사실상 기회를 얻기 어려운 곳이기도 하다. 다만 앞서 언급했듯 과천지식정보타운의 경우 2018년 초부터 분양한다는 이야기만 무성했을 뿐 아직까지 일정이 어떻게 변경될지, 확정될지에 대한 로드맵이 전혀 없는 상태다. 2018년 말 분양을 예고했던 GS건설의 ‘과천주공6단지 자이’가 오히려 연초에 나와 빠를 수 있다는 이야기가 있다.

[박인혜 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제100호 (2019년 1월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


‘절대수익’ 추구 헤지펀드 골라볼까... 500만원으로 가입 가능한 공모형 상품 인기

3월 스튜어드십 코드 본격 시행 지주사·ICT·우선주 투자매력

혜택 줄어드는 임대사업자 등록 할까? 말까? 매매제한 불구 요건 갖추면 절세 혜택 커

전문가도 헷갈리는 서울 APT 매수 시기 “당분간 조정 불가피” vs “서울 대기수요 많다”

‘포스트 상하이’ 뜨거운 호치민 부동산 과거 강남개발 연상... 평당 5000만원 초고층 아파트 분양, 중..


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트