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금리상승기 부동산 시장 영향은…오피스텔·상가 등 아파트보다 타격 클 듯
기사입력 2019.01.07 15:43:35 | 최종수정 2019.01.07 15:46:46
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한국은행이 지난 11월 30일 1년 만에 기준금리 인상을 전격적으로 단행했다. 다양한 파급효과가 논의되는 가운데 특히 부동산 시장에 미칠 영향을 놓고 갑론을박이 이어지고 있다.

우선 9·13 부동산종합대책으로 위축된 부동산시장에 냉기운이 더 커질 것이란 전망이 나온다. 부동산 전문가들은 기준금리 인상이 이미 반영된 변수인 만큼 부동산 가격에 별 영향은 없을 것으로 봤다. 갑작스럽게 급매물이 쏟아지거나 집값이 급락하는 등의 패닉이 일어날 만한 변수는 아니라고 본 것이다. 그러나 금리 인상이 장기적인 거래비용 증가로 이어지면서 거래절벽 현상이 더 심해지고 지방 집값 추락에 따른 양극화 현상도 더 심화될 것으로 예상됐다.

공덕역 인근 상업용 빌딩 밀집 지역



지난 5년간 통계를 보면 주택담보대출금리가 가장 크게 하락한 2014~2015년 전국 아파트값 상승률이 가장 가팔라 2014년 1.17% 상승에서 2015년 3.51%까지 3배 넘게 치고 올랐다. 반대로 금리 인상 시그널이 나오기 시작했던 2016년 이후 주택가격 상승률은 연간 0%대에서 1%대를 간신히 유지했고, 2018년 10월까지 누적으로 전국 아파트값은 연간 0.5% 상승하는 데 그쳤다.

금리 인상은 장기적 부담 요인

전문가들은 0.25%포인트씩의 ‘아기 걸음마’식 인상이 시장에 당장 미치는 영향은 미미할 것이라고 분석했다. 이미 지난 1년간 서울을 중심으로 한 수도권의 폭등을 목격한 시장이 금리 0.25%포인트 추가 인상에 쉽게 흔들리지 않을 것이라는 이야기다. 다만 장기적으로는 부담 요인이 될 수 있다고 입을 모았다.

매일경제는 고종완 한국자산관리연구원장, 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 함영진 직방 빅데이터랩장 등 전문가 5인에게 금리 인상이 향후 시장에 미칠 파장과 영향에 대한 의견을 물었다. 이들은 모두 이번 금리 인상이 당장 ‘패닉’을 가져오지 않을 것이라고 공통적으로 말했다.

추가 투자 매수는 줄어들 수 있지만, 이는 9·13 부동산대책 등 규제의 효과로 시장에 이미 반영돼 있고, 기존에 부동산에 들어가 있던 자금이 금리 인상으로 인한 부담 때문에 빠져나오지는 않을 것이라는 얘기다.

권대중 교수는 “이번에 금통위가 기준금리를 올리기 전부터 인상 시그널은 계속 있어왔고, 은행 등 금융기관은 이를 선반영해왔다”면서 “시장에 미치는 영향은 미미할 것”이라고 말했다. 권 교수는 “아직 그 정도 인상으론 시장에 영향이 없을 가능성이 높지만 결국 내년에 미국이 줄줄이 금리 인상을 할 경우 심각한 문제가 될 수 있다”며 “그럴 경우 다중 채무자나 부채가 많은 부동산 소유자를 중심으로 부실 채무 문제가 본격화될 수 있다”고 경고했다.

두성규 연구위원은 “심리적 압박은 되겠지만 이번 0.25%포인트 인상으로 시장에 큰 변화가 나타나긴 어려울 것”이라고 말했다. 지난 5년간 서울은 집값이 꾸준히 올랐고, 특히 작년 폭발적으로 상승한 만큼 이미 시세차익이 쌓여 있는 사람들이 최고 62%에 달하는 양도세(다주택자)를 부담하면서까지 매물을 던질 정도로 금리 인상 영향이 크지 않다는 분석이다. 오히려 현재 무주택자들이 집을 사기 어려워지는 상황이 될 가능성이 더 크다.

두 연구위원은 “이미 시중 대출 금리가 상당부분 선반영 돼있기 때문에 금리부분에서 추가 영향은 적을 가능성이 높고 보유자에게도 약간의 압박에 그칠 것”이라며 “갭투자에 악재이긴 하지만 성급하게 매력이 떨어졌다고 보기는 어렵다”고 밝혔다.

고준석 센터장은 “기존에 집을 갖고 있던 사람이 금리 인상으로 집을 파는 시나리오보단, 내 집 마련을 준비하던 실수요자들이 머뭇거리다가 사지 않을 가능성이 더 큰 상황”이라면서 “다주택자들은 양도세 중과로 팔고 싶어도 못 판다. 금리 인상이 실수요자들의 고민을 오히려 가중시킬 것”이라고 진단했다.

고 센터장은 “금리가 지금 올라도 변동금리 특성상 시장에선 3~6개월 이후에 본격 반영되는 만큼 곧바로 내일부터 금리 인상효과가 피부로 와닿는 게 아니다”며 “대출 껴서 무리하게 산 사람은 6개월 가량 지나봐야 인상효과를 체감할 수 있을 것”이라고 분석했다. 즉 실수요자들에게 직접적인 영향을 미칠 수 있겠지만 대출 없이 갭투자를 해온 투자자들에겐 금리인상효과가 미칠 영향이 미미하다는 뜻이다.

고준석 (신한은행 부동산투자자문센터장)



함영진 랩장 역시 “서울은 지난 5년간 집값이 꾸준히 올라왔기 때문에 양도차익은 여전히 쌓여 있다. 금리 인상에 매물을 던질 상황은 아니다”라고 분석했다. 단지 매수를 고려했던 사람도 일단 관망세로 돌아서고 매도자 역시 급한 상황이 아니라면 일단 쥐고 버티기에 들어갈 것이라는 의견이 우세하다. 결국 거래엔 부담이 된다는 뜻이다. 함 랩장은 “금리 인상 시 집값 인상효과가 반감되는 만큼 결국 이자 등 금융비용만 커지면서 매물 던짐이 이뤄질 것이냐가 관전 포인트다”며 “결국 2년 보유 2년 실거주시 비과세 혜택이 주어지면서 최소 4~5년간 집을 팔지 않는 집주인들이 많이 쌓여있기 때문에 매물 잠김 현상이 강화될 가능성이 크다”고 분석했다.

함영진 (직방 빅데이터랩장)

서울·수도권vs지방 양극화 심해질 듯

갑작스런 시장 혼란 가능성은 낮게 점쳐지지만 지방과 서울·수도권의 양극화는 더 심해질 것이라는 우려의 목소리도 나왔다. 두성규 연구위원은 “서울이나 수도권 주요 지역은 경쟁력도 있고 버틸 여력도 있지만, 지방은 대출을 안고 부동산을 산 실수요자들에겐 치명적 부담이 될 수 있다. 여기에 경기까지 좋지 않아 양극화가 심해질 것”이라고 진단했다.

함영진 랩장은 “금리가 오르면 상환능력이 떨어지는 사람이 더 힘들어진다”면서 “서울보다는 지역경기가 어려운 울산, 경남, 창원 등에 더 큰 타격일 수밖에 없다”고 말했다. 이어 함 랩장은 “수도권 일부지역과 지방 주택시장은 복수대출자, 변동금리 대출자의 어려움이 가중될 것”이라며 “여신, 세제, 이자부담이 동시에 증가한데다 주택공급 과잉 및 지역경기 위축을 동반하면서 주택시장 양극화는 더 커질 수 있다”고 밝혔다. 이어 함 랩장은 “서울은 일단 하나의 권역으로 묶어서 볼 경우 일부 한계 차주를 제외하고 급매물로 인한 가격 급락요인은 많지 않은 만큼 금리인상 타격이 미약할 가능성이 높다”고 평가했다.

결국 상환 능력 떨어지는 사람은 신용대출 및 제2금융권으로 쏠릴 가능성이 높아서 양극화가 심화될 확률이 증가할 것이란 의미다.

고준석 센터장은 “지방은 실수요자 시장으로 대출을 끼더라도 분양이 이뤄져야 하는데 그 부분에 큰 타격을 입는 셈이다”며 “결국 지방 시장이 더 어려워질 가능성이 매우 높다”고 우려를 표했다. 반면 서울에 대해서는 지역별 편차가 적고 영향이 다소 적을 것으로 예측했다.

권대중 교수는 “지역별로 살펴보면 강남처럼 가격이 높은 지역은 대출을 많이 받을 가능성이 있고 전세를 끼더라도 매매가 대비 갭 차가 커서 대출로 채웠을 경우 부담이 크다”며 “하지만 강남은 수요가 많고 선호지역이라 쉽게 부실화되긴 어렵다”고 밝혔다. 이어 권 교수는 “반면 수도권 매물이 오히려 가격이 떨어지거나 어려워질 가능성이 크다”며 “서울-지방뿐만 아니라 서울-수도권의 양극화도 눈여겨봐야 할 문제점 중 하나다”고 밝혔다.

권대중 (명지대 부동산대학원 교수)



오피스텔이나 상가, 빌딩 등 수익형 부동산에 대해선 전문가들 의견이 갈렸다. 수익형 부동산은 투자수익률이 낮다고 해도 금융기관의 투자상품 대비 수익률이 높기 때문에 영향이 적을 것이라는 의견과 악화된 경기로 임대가 잘 나가지 않는 상황에서 금리로 인한 이자비용까지 증가하면 주택보다 오히려 타격이 더 클 것이라는 의견으로 나뉘었다. 권대중 교수는 “수익형 부동산 상품은 월세 세입자를 확보하는 게 중요하지 금리 자체의 영향은 크지 않다고 본다”면서 “오피스텔 수익률이 아직까진 예금금리보다 높다”고 말했고 고종완 원장 역시 “기준금리 인상 효과를 감안하더라도 예·적금 금리보다 2배 정도 높은 수익률이라면 수익형 부동산을 포기하고 예금으로 돌아설 가능성이 미미하다”고 설명했다. 반면 고준석 센터장은 “빌딩이나 상가는 최근 상권 붕괴 현상이라고 할 정도로 공실이 많고 상황이 안 좋은 데다 금리까지 오르면 실질수익률이 더 떨어져 영향을 크게 받을 것”이라고 말했다.

함영진 랩장은 “오피스텔이 금리에 민감할 수 있는 만큼 시장 영향이 상당할 것”이라며 “결과적으론 매력적인 곳을 위주로 상가 양극화가 예상된다”고 밝혔다. 함 랩장은 “교통망이 확충돼 있고 공급에 문제없는 9호선 연장선이나 김포 도시철도 역세권은 세입자 유입으로 시장은 굳건할 것”이라며 “역세권이나 대학가 주변이 아닌 상당수 상권에는 부정적인 영향이 클 가능성이 높은 만큼 수익률에도 부정적이다”고 밝혔다. 이어 함 랩장은 “2019년까지 특히 입주가 많은 수익형부동산은 양극화 이슈가 크게 제기될 것”이라며 “최근 분양한 판교역 힐스테이트 오피스텔이 10억원에 가까운 고분양가에도 높은 경쟁률로 마감된 것을 보면 이러한 현상을 체감할 수 있다”고 밝혔다. 결국 2019년엔 분양과 재고가 양극화되면서 역세권과 비역세권간 수익형부동산의 성패가 갈릴 것이란 의미다.

또 함 랩장은 “상가에 대한 금리 인상 영향은 오피스텔보다 영향이 적을 가능성이 높다”며 “상가는 결국 경기 영향을 많이 받는데 내년 경기 예상이 좋지 않고 현정부에서 임대차 보호법 강화를 통해 임차인을 보호하면서 임대인 입장에선 어려움이 커질 것”이라고 밝혔다. 특히 최근 위례, 광교 등 신도시를 중심으로 공실률 문제가 심각해지고 있는 만큼 향후 공실률 문제도 큰 문제가 될 것이라고 지적했다.

고종완 (한국자산관리연구원장)

오피스텔, 시장 안 좋은데다 공급 과잉

두성규 연구위원은 “오피스텔 시장 경기 전망이 안 좋은 데다 물량이 너무 많다”며 “이러한 부정적 전망이 커지는 데 금리인상은 수익형 부동산에 직격탄이 될 것”이라고 우려를 표했다. 두 연구위원은 “내년 성장 전망도 좋지 않다는 점을 감안한다면 이런 추세가 이어져 주택보다 더 직접적 타격을 입을 것”이라며 “투자자들은 이러한 부분을 최대한 고려해서 신중한 투자를 해야 한다”고 밝혔다. 특히 상가와 빌딩과 관련해 그는 “빌딩은 주로 시세 차익을 노리는 투자기 때문에 문제가 없을 수 있지만 상가는 이와 다르다”며 “수익형 부동산인 상가는 경기 영향을 많이 받기 때문에 더 어려워질 가능성이 높다”고 예측했다.

빌딩에 대해 그는 “빌딩은 기본 가격이 높고 덩치가 크기 때문에 주택시장의 규제가 강화됨에 따라 상대적인 투자처로는 매력이 있다”며 “시장이 전반적으로 안 좋은 가운데 상가건물 쪽에서 빌딩 시장은 독립적으로 시장이 형성돼 갈 것”이라고 예상했다. 이러한 빌딩 역시 금리 인상이 악재로 작용하지만 수익형 부동산 중 오피스텔, 상가보다는 영향이 적다는 의미다.

두성규 (한국건설산업연구원 선임연구위원)



이주를 앞두고 있는 재건축 아파트 조합원들의 고민도 커질 것으로 보인다. 이주비 대출에 어려움을 겪고 있는 상황에서 금리까지 오르면 더 큰 부담이기 때문이다. 고준석 센터장은 “결국 이 모든 비용이 사업비에 포함돼 일반분양가를 올리는 불쏘시개 역할을 할 수 있다”는 관측을 내놨다.

권대중 교수는 “이주비 대출 규제로 인해 금리부담이 크게 작용할 것”이라며 “모든 부동산시장에 영향을 미치고 소비도 위축시킬 가능성이 크다”고 우려를 표했다.

권 교수는 “미국과 금리 격차가 줄어든 건 긍정적으로 볼 수 있지만 2019년부터 당장 채권가산금리 문제가 발생할 수 있다”며 “결국 미국과의 금리 차가 벌어지면 외국 자본이 빠르게 시장에서 이탈할 가능성이 높고, 그로 인해 부동산시장에 직접적인 악영향을 미칠 가능성이 높은 게 사실이다”고 밝혔다.

반면 두성규 연구위원은 “금리인상이 재건축 시장에 미칠 영향은 적다”며 “미국 금리차가 감소했고 이주비 대출 쪽으로 사업비 비용 증가를 초래하긴 하지만 심각한 수준은 아니다”고 밝혔다. 다만 그는 “9·13대책으로 대출을 완전히 막은 상태에서 추가 대출여력이 없는데 이주비 대출 규제는 사업비 증가를 초래할 가능성은 있다”고 우려를 표했다.


함영진 랩장 역시 “사실 금리보다 더 큰 문제는 정부의 여신 정책이다”며 “9·13 대책으로 2주택 이상 소유자의 대출이 막힌 상황에서 재건축 시장 역시 설계 변경까지 논의가 이뤄지고 있다”고 밝혔다. 함 랩장은 “설계를 다시 하고 인허가를 다시 받고 동의서를 징구하는 등 시간이 오래 걸리는 문제가 발생할 수 있다”며 “속도전이 생명인 재건축 시장에서 이러한 금리인상 영향은 가격 하락 압력이 강화되는 효과를 낳을 수 있다”고 밝혔다. 결국 직접적으로 사업 중단과 같은 극단적 결과를 낳진 않더라도 속도 조절적 측면에서 금리 인상이 상당부분 영향은 줄 것이란 의미다.

[추동훈 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제100호 (2019년 1월) 기사입니다]
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