구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
대출받기 힘들다? 실수요자 대출 ‘잘’ 받는 노하우는…전세자금 대출은 DSR 규제대상서 빠져 무주택자는 집 살 때 정책자금 대출 유리
기사입력 2018.12.04 11:00:01 | 최종수정 2018.12.05 10:51:50
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
올해 재테크 시장의 가장 뜨거운 화두는 바로 대출규제다. 2주택자의 추가 주택구입용 대출을 사실상 원천 차단한 9·13대책부터 상환능력을 제대로 따져 갚을 수 있을 만큼의 돈만 빌려준다는 총부채원리금상환비율(DSR) 도입까지 잇따르자 ‘이제는 레버리지를 일으켜 투자를 하는 시대는 지났다’는 말까지 나온다.

예전에는 쉽게 대출을 받을 수 있었던 이들이 이제는 좀처럼 돈을 구할 수 없는 상황도 속출하고 있다. 그래도 길은 남아 있다. 정부 대책의 초점이 ‘실수요자들의 실수요를 장려한다’는 데 꽂혀 있는 만큼 실수요 요건을 갖췄다면 대출을 받지 못할까 노심초사할 필요는 없다. 내용을 몰라 대출을 받지 못하는 경우를 피하려면 예전과는 사뭇 달라진 대출규제를 찬찬히 살펴보고 규제 속에서도 가능한 기회를 찾아볼 필요가 있다.

DSR, RTI 규제 5대 포인트

·사회 초년생이 신용대출 받으면 신규 대출여력 크게 준다

·소득증빙 어려운 자영업자, 전문직 대출 힘들어진다

·전세대출은 규제에서 제외하지만 전세보증금 담보대출은 규제

·주택담보대출 만기는 최대, 안 쓰는 마이너스 통장 없애야

·부동산임대업 대출시 임대소득증빙 확실한 기존 건물이 유리

▶DSR, DTI와 뭐가 다를까? RTI는?

지난 10월 31일부터 은행에 적용된 DSR규제는 ‘총부채원리금상환비율’이라는 이름처럼 차주가 빚을 제대로 갚을 능력이 있는지 따져보는 일종의 소득 규제다. 사실 기존에도 대출자의 상환능력을 따지는 규제는 존재했다. 총부채상환비율(DTI)이 그것인데, DSR는 DTI와는 다른 결정적인 차이가 있다.

일단 둘 다 연간소득에서 대출 상환액이 차지하는 비율이라는 것은 똑같다. 여기서 대출 상환액으로 간주하는 금액이 차이가 난다.

DTI가 상환액으로 치는 것은 모든 주택담보대출의 ‘원리금(원금+이자)’ 상환액과 다른 대출의 ‘이자’ 상환액이다. 반면 DSR은 주택담보대출뿐 아니라 다른 모든 가계대출의 ‘원리금’ 상환액을 대출 상환액으로 따진다. 기타 대출로 잡혀 기존 DTI규제 때는 이자만 포함됐던 신용대출, 전세보증금 담보대출, 예·적금 담보대출의 경우 원금까지도 상환액으로 잡히는 만큼 DTI 규제에 비해 비율이 확 늘어날 수밖에 없다. 현재 서울을 포함한 투기과열지구·투기지역에서는 DTI 40%를 넘는 금액은 대출이 안 된다. DSR는 10월 31일 전까지만 해도 은행별로 100% 또는 150% 등 각기 다른 기준을 정해 시범운영해왔다. 이때까지는 DSR가 100%를 넘는다고 해서 은행들이 대출을 안 해주는 경우는 사실상 없었다.

다만 10월 31일부터 DSR가 정식 시행된 후에는 상황이 바뀌었다. 이날부터 금융당국이 고(高)DSR 기준을 정해 이를 넘는 대출 총량을 규제하기로 했기 때문이다. 앞으로 시중은행은 DSR 70%를 넘는 대출은 위험대출, 90% 초과 대출은 고위험대출로 분류하고 전체 대출에서 차지하는 두 대출 비중을 각각 연간 15%, 10% 이하로 유지해야 한다.

임대사업자용 대출인 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 마찬가지다. RTI는 임대용 건물을 새로 구입하기 위해 대출을 신청한 사람의 연간 임대소득을 ‘기존 대출의 연간 이자비용+새로 받으려는 대출의 연간 예상 이자비용’으로 나눈 비율이다. 이날부터 주택의 경우 RTI가 1.25배, 비주택은 1.5배 이상일 때만 대출을 추가로 받을 수 있게 됐다.

즉 임대업으로 버는 월세로 대출 이자를 무리 없이 갚을 수 있을 때만 대출 승인이 나오는 것이다. 기존에는 이 비율을 맞추지 못해도 각종 예외규정을 활용해 대출을 승인받을 수 있었다.



▶소득 낮은 사회초년생·소득 증빙 어려운 자영업자와 전문직 대출 힘들어졌다

DSR 규제의 핵심은 ‘소득’이다. 갚아야 하는 대출 원리금이 많다고 해도 소득이 충분하면 DSR 비율이 내려가기 때문이다.

이 때문에 사회초년생과 대학생, 은퇴생활자처럼 소득이 적은 사람은 당장 대출한도가 줄어들거나 대출이 거절될 수밖에 없다. 당초 금융당국이 DSR 도입 계획을 내놓을 때 사회초년생의 경우 앞으로 승진 등을 통해 벌 미래소득이 더 많은 점을 감안해 대출 한도가 늘어날 수 있다고 했지만, 실제 은행들이 시범운영하는 과정에서 이런 점은 거의 고려되지 않는 것으로 확인됐다.

특히 20·30대 직장인은 생활비나 결혼자금 마련 등을 위해 신용대출을 활용하는 경우가 많은데, 그 결과 DSR 비율이 확 높아져 다른 신용대출을 보유한 상태에서는 다른 대출을 받기가 사실상 힘들어졌다.

DSR 규제에서 신용대출을 포함한 비주택 담보대출은 상환 방식과 관계없이 대출 원금을 10년간 갚는다고 가정하기 때문이다. 연봉 5000만원을 버는 대기업 입사 1년차 사원이 연봉의 2배인 1억원을 신용대출로 빌렸다고 가정해보자. DSR 비율을 계산할 때 쓰는 연간 원리금은 1억원을 10으로 나눈 1000만원에 1년간 내는 이자를 더한 비용이 된다.

직장인과 반대로 소득은 많아도 여러 가지 이유로 소득증빙이 어려운 자영업자와 전문직 대출도 제동이 걸렸다. 근로소득원천징수증만 내면 소득 증빙이 끝나는 직장인과 달리 자영업자는 절세를 위해 사업소득을 줄여 신고하는 경우가 많다. 특히 현금결제를 유도해 이렇게 나간 매출은 소득에서 빼고 신고한 사업자도 적지 않다. 신고소득 자체가 적은 만큼 DSR 비율을 산정할 때 불리할 수밖에 없다.

대출한도에서 ‘특혜’를 받아온 의사·변호사 같은 전문직과 안정성 있는 직장을 무기로 저리의 협약 대출을 활용한 공무원·공기업 직원들도 추가로 대출받기가 깐깐해졌다. 협약대출은 은행과 특정 회사가 협약을 맺고 해당 임직원에게 제공하는 집단대출을 말한다. DSR 규제에서는 전문직이 소득증빙 없이도 받을 수 있던 ‘소득미징구 대출’과 이 같은 협약대출의 경우 무조건 DSR를 300%로 매긴다. 은행이 줄여야 하는 고DSR 대출 기준인 70%보다 훨씬 높은 만큼 은행 입장에서는 신규 집행에 보수적일 수밖에 없다.



▶전세보증금대출은 DSR 규제 제외…

만기 최대로 잡아 원리금↓·안 쓰는 마통은 없애라

대출 종류에 따라 DSR 적용 여부가 갈리기도 한다. 전세보증금을 구할 때 필요한 전세자금대출은 DSR 적용대상에서 빠진다. 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 안에 신청한 대출은 전세자금대출로 분류된다. 만약 3개월이 넘어가면 ‘전세보증금 담보대출’로 간주해 DSR 계산 때 포함한다. 전세보증금 담보대출은 원금을 4년간 상환한다고 가정해 연간 원리금(원금의 1/4+1년간 내는 이자)으로 계산한다.

원래 대책에서 DSR 산정에 포함하기로 했던 예·적금 담보대출은 사실상 규제 대상에서 제외된다.

예·적금 담보대출은 본인 명의의 예·적금 납입액에서 95%까지 빌릴 수 있는 상품이다. 단, 이는 은행들이 우수 고객 유치를 위해 자체적으로 DSR와 상관없이 대출을 하는 것인 만큼 DSR 70%를 넘는 고위험대출 비중이 높은 은행이라면 예·적금 담보대출 취급을 안 할 수도 있다. DSR의 압박에도 가능한 최대로 대출을 받을 수 있는 전략은 무엇일까.

우선 원리금 규모가 큰 주택담보대출·잔금대출은 만기를 최대한 늘려 연간 납부하는 원리금을 줄이는 게 필수다. 납부 방식도 일부 분할이나 원금 일시 상환이 아니라 전액 분할상환을 골라야 유리하다.

나중에 쓸지 몰라 만들어 둔 마이너스 통장은 한도를 줄이거나 없애야 한다. 마이너스 통장은 실제 대출을 받지 않았더라도 대출 한도만큼 대출을 받은 것으로 간주해 DSR가 낮아지기 때문이다. 시중은행(15%)보다 지방은행(30%)이 관리해야 하는 고DSR 비중이 두 배 더 큰 만큼 DSR 비중이 높은 차주라면 지방은행을 이용하면 대출 승인 가능성이 더 높을 수 있다. RTI 규제를 받는 부동산임대업 대출 신청자는 임대소득을 매기기 힘든 신규 상가나 신축건물 구입보다는 임대소득이 확실한 기존 건물을 구입하는 편이 DSR비율 산정 때 유리하다.



▶무주택 실수요자는 ‘정책대출’ 노려라

만약 자신이 집이 없고 소득 수준이 높지 않다면 오히려 지금이야말로 금리가 낮고 장기의 고정금리가 적용되는 정책금융을 받을 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 전문가들은 무주택자가 주택을 구입할 때 주택가격 요건과 소득 요건이 맞는다면 정책금융 상품을 가장 먼저 검토해야 한다고 조언한다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “정책금융 상품은 금리인상기 최저금리 상품으로 20~30년 고정 금리를 이용할 수 있다는 점에서 반드시 먼저 검토해야 할 상품”이라며 “9·13 대책의 규제를 피해 간 무주택 실수요자들은 신혼부부 대출 등 요건을 꼼꼼히 따져볼 만하다”고 말했다. 대표적인 정책금융상품은 주택금융공사가 판매하는 보금자리론이다.

대출 대상은 매매가 6억원 이하의 주택이다. 해당 주택을 구입할 때 가구 소득 요건이 맞으면 최대 3억원까지 대출을 이용할 수 있다. 부부 합산 연 소득 7000만원 이하의 소득 요건이 있지만 올해 상반기부터는 일부 실수요자들에 한해 소득 요건이 완화됐다.

맞벌이 신혼가구는 8500만원 이하, 2자녀 이상 가구는 9000만원, 3자녀 이상 가구는 1억원 이하 연간 소득 가구까지 대출 이용이 가능하다. 소득 7000만원 이하 신혼부부는 0.2%포인트 우대 금리가 적용된다. 3자녀 이상 가구는 대출 한도도 3억원에서 4억원으로 상향된다.

특히 보금자리론의 가장 큰 장점은 최장 30년간 금리가 고정된다는 것이다. 최근 대출금리가 꾸준히 올라가는 상황을 감안하면 장기적으로 이자부담을 낮출 수 있는 셈이다.

원리금 균등 상환 방식이라 만기 동안 매달 같은 금액을 원금과 이자 상환으로 부담하면 된다. 11월 기준 보금자리론 금리는 만기에 따라 연 3.10%(10년)~3.35%(30년)이다. 온라인으로 신청하는 ‘아낌e-보금자리론’은 0.10%포인트 저렴한 연 3.00%(10년) 금리가 적용된다. 실수요 요건이 해당되면 투기지역 또는 투기과열지역이라도 주택담보인정비율(LTV)을 70%까지 받을 수 있다.

매입하려는 주택의 기존 주인이 보금자리론 대출을 받아둔 상태라면 집을 구입하면서 채무를 승계하는 것도 가능하다. 전세를 끼고 집을 사는 것처럼 보금자리론 대출을 포함해 집을 사는 방식이다. 매매 가격에서 보금자리론 잔여 상환 금액을 제외한 만큼만 매수인이 매도인에게 잔금으로 지급하면 된다. 보금자리론 금리는 2016년 10월 역대 최저치였고 이후에는 상승세를 이어온 만큼 2016년 이전에 실행된 보금자리론을 승계하는 것이 유리하다.

또 다른 정책대출인 국토교통부의 디딤돌대출은 소득 요건이 좀 더 엄격한 대신 금리가 연 2.00~3.15%로 보금자리론보다 더 낮다. 시가 5억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 살 경우 고정 또는 5년 단위 변동 금리로 대출을 이용할 수 있다. 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼가구에게는 1.70%에서 2.75%까지 파격적인 금리가 제공된다.

연 소득 4000만~7000만원 가구가 30년 만기로 대출을 받을 경우 금리는 연 2.75%, 연 소득 2000만원 이하 가구는 연 1.70~2.00%다.

주택가격이 6억원을 넘는 경우에도 이용할 수 있는 정책금융이 있다. 적격대출은 9억원 이하 주택까지 해준다. 만기 10년 이상 30년 이하까지 대출 기간을 설정할 수 있다. 금리는 시중은행 대출보다 조금 높지만 최대 30년까지 고정 금리를 적용받을 수 있다는 점이 장점이다. 다만 보금자리론은 1주택자가 기존 주택을 팔겠다는 ‘2년 이내 처분조건부’ 대출이 가능하지만 적격대출은 주택을 구입하려는 지역이 서울 등 투기지역일 경우 불가능하다는 점에 주의해야 한다.

소득이 높거나 매입하려는 주택 값이 훌쩍 올라 정책대출을 받을 수 없다면 시중은행 대출을 이용해야 한다. 은행 대출은 상환 기간을 최대 35년까지 길게 설정할 수 있다. 대출 유형은 크게 변동금리와 고정금리 두 가지다.

시중은행이 취급하는 고정금리 주택담보대출은 대부분 대출 실행일로부터 5년간은 금리가 고정되고 이후에는 6개월 단위로 금리가 바뀌는 혼합형 대출이다. 다만 주담대는 받은 지 3년이 지나면 중도 상환이 가능하기 때문에 3년 단위로 다른 고정금리 대출로 갈아타면 고정금리를 연장할 수 있다.
3년이 지나지 않아도 연간 원금의 10%까지는 상환해도 수수료를 물지 않는다. 일반적으로 변동금리 대출의 금리가 고정금리 대출보다 저렴하기 때문에 처음 금리만 보면 변동금리를 선택하는 것이 유리해 보인다. 하지만 앞으로 금리가 올라가면 변동금리 대출은 이자 부담이 더 올라가는 만큼 자신의 상환능력과 계획을 고려해 어떤 대출이 더 유리한지 따져보는 것이 필요하다.

[김태성·이승윤 매일경제 금융부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제99호 (2018년 12월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


널뛰기 장세서 빛 발하는 스마트 투자처 ‘인버스ETF·배당주·대체투자펀드’

현대차 지배구조·실적개선 두 마리 토끼 노린다…엘리엇 지속적 반대에도 모비스 중심 개편 추진 新車 ..

믿었던 ‘FAANG’ 증시서 고전하는데…美금리 오르며 기술·성장주 하방 압력 커져 테슬라·엔비디아·디..

롤러코스터 탄 브라질 증시 新정부 출범 호재될까…원자재 값 상승에 기대 ‘쑥’ 변동성 커 분산투자 필..

올해부터 2020년까지 대주주 요건 강화…연말 양도세 회피 매물 폭탄 피하려면


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트