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8·2 부동산 대책 이후 재테크 어떻게…다주택자 손발 묶여… 판다면 비인기지역부터 꼬마빌딩 등 주택규제 안받는 부동산 뜰 듯
기사입력 2018.10.30 11:31:52
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정부의 부동산 잡기가 시작된 것은 2016년 말부터다. 청약과열 현상이 감지되자 청약제도를 손본 2016년의 11·3 대책이 시초다. 이후 2017년 들어선 6·9 가계부채 대책으로 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 서울 등 핵심지 주택 매입 시 확 줄여 대출을 이미 조여 놨다. 8·2 부동산대책을 통해 ‘집값 상승의 원흉’으로 지목됐던 강남권 재건축 아파트의 거래를 원천 봉쇄시켜 버렸고, 2018년 4월 이후엔 다주택자들에 대한 양도세 중과가 있을 것이라고 경고했다. 2017년에는 연말까지 몇몇 지역이 추가로 조정지역 혹은 투기과열지구로 추가 지정되는 발표가 있었고, ‘당근’으로 분류되는 임대사업자혜택 관련 대책이 나왔다. 2018년 들어서도 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 시행과 이를 위한 국토부의 자체 시뮬레이션 발표, 종합부동산세, 보유세 인상안 등 종합선물세트(?)와 같은 다방면의 다양한 대책이 나왔다.

하지만 최근 발표된 9·13 부동산대책은 수많은 규제책 중에서도 최고 정점에 있다는 평가를 받는다. 이번 규제책의 핵심은 종합부동산세 인상과 1주택자를 비롯한 유주택자의 대출을 강하게 조여 놓은 것이었다. 특히 보유세 인상의 경우 불과 2달 전 기획재정부 발표안을 뒤집고 세율인상과 공정시장가액비율을 더 높이는 것이라서 정책일관성에 문제가 있다는 지적까지 나올 정도였으니 대책의 강도는 셌다. 여기에 1주택자마저 2년 내 기존 주택을 처분한다는 ‘각서’를 쓰지 않으면 주택담보대출을 허용하지 않기로 했고, 다주택자에 대해선 아예 주택담보대출을 원천 봉쇄했다. 심지어 유주택자들은 전세자금대출도 막혀버렸다. 작년 12월 다주택자라고 해도 임대사업자 등록을 하면 각종 혜택을 주겠다는 약속도 일단 10개월이 채 안 돼 뒤집고 메리트를 대폭 줄였다. 시장에서는 ‘나올 수 있는 규제는 1년여 만에 다 나왔다’고 평가하고 있다. 그도 그럴 것이 정부의 8·2 부동산대책 발표 후 서울과 경기도 핵심지 집값은 빠지기는커녕 치솟기만 했기 때문이다. 한국감정원 통계에 따르면 올해 들어 10월 1일까지 누적 3분기동안 서울 집값은 7.03%나 올랐다. 작년 같은 기간의 3.04%보다 2배 이상 높은 숫자다. 집값을 잡겠다고 공언했던 정부가 이 같은 ‘폭등’에 가까운 집값을 초래했다는 비난 여론이 들끓었고, 이에 정부는 내놓을 수 있는 사실상 모든 수단을 다 내놓은 것이다. 집을 사기 어렵게 만들기 위해 대출을 조였고, 세금을 늘렸으며, 처벌조항도 강화했다.

9·13 대책까지 발표된 후 1달 서울 집값을 보면 일단 진정세에 들어섰다는 분위기가 강하다. 물론 8·2 부동산대책 발표 직후에도 얼마간은 하락이 있었기 때문에 상황을 속단할 일은 아니다. 그러나 분명 정부의 초강력 규제에 따라 강남권에선 1억원 이상 조정 매물도 나오고 있고, 기타 지역에서도 수천만원까지 가격이 떨어져 거래되는 분위기가 감지된 것은 사실이다. 상황이 이렇다면 실거래든, 투자든 부동산 매수와 매도를 원하는 사람들은 규제에 맞춰 해야 한다. 각종 대책에 셈법도 복잡해지고 경우의 수도 많아졌다.

▶무주택자에겐 청약이 최고의 기회

▷가점 낮아도 중대형은 추첨 노려볼 만

일단 무주택자들은 청약을 노려야 한다는 의견이 대다수다. 지난 1년, 서울을 비롯한 핵심지 집값은 감당할 수 없을 만큼 올랐다. 이 때문에 무주택자들은 기존 주택을 선뜻 구입하기가 어려워진 것도 사실이다. 이 같은 상황은 지금도 변함이 없다. 그러나 9·13 부동산대책까지 나온 현 상황에서 종합 정리해 보면, 무주택자들이 파고들 틈은 청약이다.

과거 ‘로또청약’이라 불리는 몇몇 단지들의 경우 초고가점자들만 당첨돼 무주택기간이나 부양가족 수가 적어 높은 가점을 가질 수 없는 20~30대 무주택자들에겐 ‘못 먹는 감’과 같았다. 그러나 이번에 개정된 안을 보면 확실히 무주택자들에게 청약 당첨의 기회는 커졌다. 특히 전용 85㎡ 초과 중대형면적의 경우 더욱 그렇다. 기존에는 50%는 가점제로, 50%는 추첨제로 당첨자를 선발했다. 그러나 11월 말~12월경 주택공급규칙이 개정되면 50%는 가점제를 유지하되, 나머지 50%의 75%인 전체의 37.5%는 무주택자들만 놓고 추첨을 한다. 1순위 1주택자들은 여기에 껴 청약을 할 수 없다. 이들은 12.5%의 물량에 대해서만 추첨에 참여할 수 있는 것. 더구나 청약의 경우 정부기관인 주택도시보증공사(HUG)를 통해 시세 대비 낮은 분양가를 책정하는 경향이 있어 치솟은 기타 구축 아파트의 가격보다 훨씬 싼 가격에 새 집을 분양받을 수 있다는 장점까지 갖고 있어 무주택자들에겐 청약이 그야말로 내 집 마련의 마지막 보루가 될 전망이다. 특히 위례신도시나 과천 지식정보타운 분양의 경우 공공택지 분양이라 분양가 상한제가 적용돼 그야말로 ‘로또’로 불려 기본 자금력이 있다면 도전해볼 만하다.

결국 이번 장세가 분양일정을 꼼꼼히 모니터링해 소신청약을 넣어볼 기회다. 당초 10~11월로 예정됐던 많은 분양단지들이 연말~연초로 분양이 밀렸으니 느긋한 관점에서 접근하는 것이 바람직하다. 3년여 만에 분양이 재개되는 북위례 아파트단지들은 100% 중대형으로만 구성돼 있어 무주택자들 중 가점이 낮은 사람에게도 과거보다 문이 넓어졌다. ‘위례포레자이(559가구)’ ‘힐스테이트 북위례(1078가구)’ 등 대형건설사 물량은 물론 계룡건설의 위례신도시 A1-6블록(494가구), 우미건설의 ‘위례신도시 우미린1차(877가구)’ 등 중견사 물량까지 풍성하다. 원래 연말 분양을 예고했으나 내년으로 분양이 미뤄질 가능성이 높은 강남권 핵심단지들 분양에도 중대형이 꽤 된다. 전용 119㎡와 같은 대형 면적도 포함된 서초무지개아파트 재건축 ‘서초그랑자이(1481가구, 일반분양 215가구)’나 역시 내년이 분양시기가 될 가능성이 높은 서초 삼호가든3차 재건축인 ‘디에이치반포(835가구, 일반분양 219가구)’에도 중대형이 일부 있다. 가점이 높은 사람의 경우 전용 59~84㎡와 같은 인기 면적을 넣어 봐도 좋겠지만, 가점이 낮고 자금력이 있는 무주택자라면 추첨을 통해 당첨기회를 잡을 수 있는 알짜 단지들의 중대형 물량도 노려볼 만하다.

그러나 무주택자라고 해도 이번 정책에서 눈여겨봐야 할 주의사항도 있다. 위례신도시나 과천 지식정보타운과 같은 공공택지에는 전매제한 기간이 길어졌다는 것이다. 공공택지의 민간분양 아파트라고 해도 수도권 투기과열지구에 있는 곳의 집을 분양받으면 분양가에 따라 전매제한 기간이 3~8년까지 길어진다. 등기를 한 후 바로 매각해 순식간에 차익을 올리는 방식이 분양가상한제가 적용되는 곳에선 사실상 금지된 것이나 다름없다.

9·13 부동산 종합대책을 발표하는 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관

▶1주택자에 제한 많아지고 까다로워져

▷‘똘똘한 한 채’ ‘실거주’가 키워드

9·13 부동산 대책 발표로 사실 가장 난감해진 것은 1주택자들이다. 1주택자까지는 실수요자, 집 한 채 있는 서민이나 중산층 정도로 봤던 정부 기조가 바뀌었다는 것이 9·13 부동산대책에서 여실히 드러난다. 바로 1주택자에게도 전세자금대출을 사실상 매우 제한적으로만 해주기로 한 것이다. 9·13 대책을 보면 부부합산으로 주택 1채만 가지고 있는 가정의 경우 부부합산으로 소득이 1억원 이하여야 전세금에 대한 대출 보증을 제공하기로 했다. 민간보증기관인 SGI 등에선 소득요건이 적용되지 않지만, 소득 1억원 이상 맞벌이부부의 경우 보증요율이 더 높은 주택금융공사의 보증을 받지 못하는 것은 상당히 약점이다. 예를 들어 서울시 노원구에 주택을 1채 갖고 있으면서 자녀 교육 때문에 강남의 전셋집을 구하려는 연소득 1억원이 넘는 맞벌이 부부의 경우 상당히 난처해지는 상황이다. 신혼부부나 다자녀가구에 대해선 일부 요건 완화가 있기는 하지만 교육문제로 전세살이를 하는 비율이 상당히 높은 우리나라의 중산층 사이에서 반발이 있을 수 있는 대목이다.

또 다른 변화는 기존 주택에서 다른 주택으로 ‘갈아타기’를 하는 경우에도 제약이 생긴 것이다. 일단 규제지역 내에서 1주택자가 추가로 주택을 구입하려 할 때는 주택담보대출이 원천적으로 금지된다. ‘이사나 부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용’이라는 조항이 있긴 하지만 여러모로 까다로워진 것이다. 또 일시적 2주택의 요건을 3년에서 2년으로 단축시켰다. 거주변경이나 결혼, 동거봉양 등의 이유로 인정했던 3년간의 일시적 2주택기간을 2년으로 줄인 것이다. ‘실수요자’를 강조하며 1주택자들이 다주택자가 될 가능성을 사전에 차단하겠다는 정부의 의지가 엿보이는 대목이다.

장기보유특별공제 요건도 훨씬 더 까다로워졌다. 1주택자라고 해도 9억원 이상의 고가 1주택자의 경우 양도세가 상당했는데, 장기보유를 하면 기간에 따라 세금을 줄여주는 것이 장기보유특별공제다. 그런데 주택을 단순히 보유만 하면 되는 것이 아니라 실제 그 주택에 살아야 이 공제를 현재와 같은 최대 80%까지 받을 수 있게 9·13 부동산대책에서 바뀌었다. 기존엔 장기 ‘보유’만 해도 됐지만 향후엔 2년 이상 거주를 해야 현재의 10년 이상 보유, 80% 적용을 받을 수 있고, 거주요건을 채우지 못할 경우 15년을 보유해도 30%까지밖에 공제를 받을 수 없어 세금 차익이 많이 나게 될 전망이다.

결국 현 상황에서 자금 여력이 충분치 않은 1주택자가 주택을 추가 구입하는 것은 사실상 어려워졌다고 봐야 한다. 기존 주택에서 좀 더 넓은, 혹은 자신이 원하는 지역으로의 갈아타기만 가능해진 상황. 청약에 있어서도 1순위 1주택자에게도 중대형 면적에 한해 부여되던 추첨참여 가능물량 50%가 12.5%까지 확 줄어들어 가능성이 확실히 희박해졌다. 또 향후 집을 팔 때 양도세를 조금 내려면 실거주 요건까지 만족해야 하는 만큼, 1주택자들은 철저히 ‘똘똘한 한 채’, ‘실거주’로 접근하는 것이 바람직하다. 전세자금대출도 어려워진 상황에서 자기가 보유한 집 1채에 오래 사는 것이 방법이라는 것. 그러면서 가능성이 낮긴 해도 중대형 청약에 도전해 보는 방법이 있다. 다만 ‘똘똘한 한 채’라고 해도 이번 9·13 부동산대책을 통해 종부세 대상이 되는 고가 주택의 경우 보유세 부담이 커지게 되는 만큼 부부간 공동명의를 고려해 보거나, 아예 영향이 없는 18억원 미만 주택 위주로 접근해 보는 것이 바람직하다.

▶다주택자들은 양도세 중과 안 되는

지방주택 매각 고려해볼 만

▷부부증여도 장기적으로 늘 듯

다주택자들의 경우 기존에도 손발이 묶여 있었지만 이번 9·13 부동산대책을 통해 여러모로 어려운 상황이 됐다. 특히 이번 대책을 통해 여유가 넘치는 자산가가 아니라면 대출이 모두 막힌 상황에서 굳이 다주택자가 되려고 하는 사람은 극히 드물 것으로 보인다.

또 올해 4월 1일 이후 집을 처분할 경우 다주택자들은 양도세가 최고 62%의 세율로 중과세 되는 상황이라 집을 팔기도 어려워졌고, 그렇다고 계속 보유하자니 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지고, 생활안정을 위한 주택담보대출마저 녹록지 않게 바뀌어 사면초가의 상태가 됐다.

이런 상황에서 일단 다주택자들이 선택할 수 있는 첫 번째안은 지방의 규제지역이 아닌 곳에 주택이 있을 경우 이를 먼저 처분해 다주택자에서 벗어나는 방법이 있다. 지방 주택의 경우 양도세 중과의 대상이 아니라서 처분해도 세금이 크지 않다. 정부의 각종 규제가 가뜩이나 어려운 지방 부동산 시장을 더 악화시킬 수 있다는 비판이 나오는 대목도 바로 이 지점이지만, 다주택자들 입장에선 선택지가 많지 않아 가능성 있는 재테크 및 세테크 방법으로 꼽힌다.

자녀에게 부담부증여를 하는 안도 계속 나온다. 부담부증여란 전세금을 끼고 주택을 증여하는 것인데, 시가 10억원 주택에 전세보증금 6억원이 껴있다면 증여세는 4억원에 대해서만 내면 되기 때문에 양도세 중과보다는 낫다는 평가다. 장기적으로는 서울 주택은 ‘보유’하는 것이 낫다는 여러 전문가들의 이야기까지 있기 때문에 서울에 주택을 여러 채 보유한 다주택자들은 부담부증여도 하나의 방법이다.

다주택자들이 9·13 이후 선택할 수 있는 부동산 재테크 방법으로는 오피스텔이나 꼬마빌딩, 상가 등 투자다. 특히 오피스텔은 주거용으로 사용한다고 해도 주택 숫자에 합산되지 않아 규제 회피 상품으로 꼽힌다.
아파트 대비 시세 상승 속도가 더디지만, 최근 용산구나 판교 등 일대의 2룸형 소형 주거용 오피스텔의 경우 1년 새 분양가 대비 1억원 이상 시세가 오르는 경우도 있어 입지 좋은 곳의 상품은 구입할 만한 여지가 있다. 주택이 아니라서 현재의 대출 규제가 적용되지 않는 꼬마빌딩이나 상가 등 투자도 입지가 좋은 곳이라면 고려해볼 만하다. 그러나 최근 자영업 경기불황과 임대료와 연동해 대출을 해주는 RTI(임대업이자상환비율) 등 적용을 다각도로 고려, 세입자나 임차인이 들어올 만한 곳을 골라 무리하지 않게 투자하는 것이 바람직하다.

[박인혜 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제98호 (2018년 11월) 기사입니다]
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