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증시불안에 부동산펀드·상장리츠 인기-10만원만 투자해도 건물주… 기대수익 연 6~7%
기사입력 2018.08.30 08:13:07
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‘조물주 위에 건물주’라고 했던가. 일반 서민에게 ‘빌딩 한 채’는 풍요로운 삶과 안정적인 노후를 위한 상징처럼 여겨지고 있다.

따박따박 나오는 월세를 받아 영위하는 건물주의 삶은 생각만 해도 달콤하다. 그러나 쳐다보기도 힘든 빌딩가격을 보고 나면 이내 꿈에서 깨어난다.

그러나 소액으로 빌딩을 소유할 수 있는 방법도 있다. 부동산펀드와 리츠 등 대체상품에 뛰어드는 것이다. 실제 소유하는 것과 비교해 봐도 수익률이 다르지 않다. 뛰어들기도 쉽고 부동산경기와 상관없이 환매도 쉽다. 어찌 보면 빌딩 가치하락 등 위험을 무릅쓰고 온전한 한 채를 소유하는 것보다 훨씬 현명한 방식으로 ‘건물주’가 되는 방법일 수 있다.

신한알파리츠가 투자한 판교 알파돔시티 조감도



지난 8월 6일 금융투자업계에 따르면 국민연금이 국내 부동산(5000억원)과 인프라(3000억원) 부문에 총 8000억원을 투자한다고 밝혔다. 이미 상반기 국내 부동산 분야에 총 6000억원을 위탁 투자한 바 있는 국민연금 기금운용본부는 올해 총 1조4000억원을 부동산 및 인프라에 투자하게 된다.

최근 주식시장이 부침을 거듭하며 안정적으로 수익을 낼 수 있는 부동산이나 인프라 등 대체투자 시장에 뭉칫돈이 흘러들어오고 있다. 대체투자는 변동성이 높은 주식시장에 비해 실물이 담보돼 있어 안정성이 높은 데 반해 임대 소득과 시세차익을 동시에 추구할 수 있다.

대체투자 펀드의 수탁고는 118조원으로 지난해 최초로 100조원을 돌파했으며, 지난 6월 말 부동산 펀드와 특별자산펀드의 수탁고는 각각 67조원, 65조원을 기록했다. 특히 부동산 펀드는 최근 3년간 102% 규모가 증가했고, 같은 기간 특별자산펀드도 81% 성장했다.

그러나 지금까지 대체투자는 주로 기관투자가들만의 리그라는 인식이 강했다. 특히 인프라, 에너지, 항공기 등 특별자산펀드의 경우 장기간 안정적인 수익을 낼 수 있는 장점이 있지만 그만큼 투자 기간이 길고 환매가 어려워 개인투자자들이 꺼리는 경우가 많았다. 반면 대중에게 익숙한 실물자산인 부동산에 투자하는 펀드와 리츠는 최근 공모형 상품들이 늘어나며 개인도 수익을 낼 수 있는 기회가 점점 늘어나고 있어 관심이 높아지고 있다.



▶기대수익 연 6~7% 안정성

부동산펀드에 몰리는 개미투자자

개인들이 가장 많이 투자하는 대체투자상품은 부동산펀드로 공모 상품이 다양하게 구비돼 있는 데다 한국거래소에 상장된 리츠들도 있어 투자자들의 접근이 쉽다는 게 장점이다. 부동산 펀드는 실물 부동산에 투자해 그 임대수익, 매매차익 등을 투자자들에게 지급하는 상품이지만 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문 관리업체가 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 상품이다.

증권사 관계자는 “개인이 직접 부동산을 보유하기는 어렵지만, 핵심 지역 오피스의 임대수익으로 구성된 부동산 펀드에 투자하면 안정적으로 수익을 올릴 수 있어 인기가 높다”고 설명했다.

에프앤가이드에 따르면 지난 8월 14일 기준 현재 국내 부동산펀드 설정액은 7662억원으로 연초 이후 2130억원이 순유입됐다. 유형별로는 부동산임대가 4303억원, 부동산대출채권이 3359억원이며, 연초 이후 각각 1366억원, 763억원씩 증가했다.

글로벌 리츠 재간접펀드 등 해외부동산펀드 설정액은 국내보다 규모가 큰 1조9688억원으로 순자산은 2조원이 넘는다. 2016년 1조원을 넘어섰던 해외부동산펀드가 불과 2년 만에 2배 이상 늘어난 것이다. 현재 국내 부동산 펀드 중 가장 수익률이 높은 펀드는 ‘유경공모부동산투자신탁 1ClassF’로 최근 1년간 8.02%를 기록하고 있다. 뒤를 이어 ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁 1 ClassF’는 같은 기간 6.75%, 이지스코어리테일부동산투자신탁 126ClassC-i는 6.52%의 준수한 수익률을 기록했다.

해외 부동산펀드는 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁 1’이 8.45%로 가장 성과가 좋았고, ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2’가 7.03%의 수익률로 뒤를 이었다.

국내외 부동산펀드는 전반적으로 1년간 2~8%의 안정적인 수익률을 기록하고 있지만 큰 손실을 기록하고 있는 펀드도 있다. 국내 부동산 대출채권에 투자하는 ‘PAM부동산 3’의 경우 1년간 -65%의 수익률을 기록했다. 해외부동산펀드 중에서는 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1[분배형]이 -36%의 수익률을 보이며 부진했다.

투자 기간이 길고 폐쇄형 상품으로 환매가 어렵다는 점도 주의해야 한다. 공모형 부동산펀드는 일정 기간이 지난 후 거래소에 상장시킬 수 있지만, 막상 거래가 되지 않으면 필요할 때 환금성이 떨어질 수 있다. 운용사의 한 관계자는 “부동산, 인프라 등 대체투자 펀드는 장기보유 목적의 폐쇄형으로 나오기 때문에 중간 매매가 어렵다”며 “해외 부동산 투자의 경우 환율 변동성을 염두에 둬야 하고, 임차인이 누구인지 등도 잘 따져야 한다”고 설명했다.

홈플러스 리츠는 상장 시 시가총액 2조원에 육박하는 국내 최초의 조 단위 리츠가 될 예정이다.



▶최고 청약경쟁률 상장리츠도 인기몰이

리츠시장도 점차 활성화되고 있다. 리츠(REITs)는 주식 발행을 통해 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 배분하는 상품이다.

리츠의 경우 다수의 부동산을 담을 수 있으며 주식회사 형태로 운영되기 때문에 만기가 있는 실물 펀드 대비 영속이 가능하다는 장점이 있다. 또 증시에 상장했기 때문에 유동성이 풍부하고 시장에 탄력적으로 대응할 수 있다.

기대수익률은 대체로 6~7%대다. 지난 8월 8일 주식시장에 상장된 신한알파리츠의 공모주 청약 경쟁률은 4.32 대 1로 역대 상장리츠 중 최고를 기록했다. 총 1140억원 모집에 4928억원이 몰렸다. 신한알파리츠는 판교 알파돔 6-4 오피스(5182억원)와 용산더프라임타워(246억원)가 기초자산인 공모형 리츠로 8월 8일 주식시장에 상장됐다.

이경자 한국투자증권 연구원은 “이랜드리테일의 뉴코아 아울렛을 기초자산으로 한 ‘이리츠코크렙’의 청약 경쟁률이 저조해 우려가 있었으나 예상을 상회하는 결과를 나타냈다”며 “리츠의 펀더멘털은 기초자산의 가치가 좌우하는데 오피스 공실이 ‘0’에 가까운 판교 오피스 시장의 특수성, 단순 배당수익률 외에도 장기적으로 오피스의 시세차익 가능성이 높다는 점이 성공 요인”이라고 분석했다.

그간 상장리츠는 5개에 불과하고 규모도 작아 한국은 리츠의 불모지였다. 업계 전문가들은 이번 신한알파리츠의 순조로운 공모 청약은 한국 리츠 성장에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 신한알파리츠에 이어 44개 홈플러스 매장을 기초자산으로 한 ‘홈플러스 리츠’도 상장예정이다. 홈플러스 리츠는 상장 시 시가총액 2조원에 육박하는 국내 최초의 조 단위 리츠가 될 예정이다.

김치호 한국투자증권 연구원은 “부동산펀드·사모리츠는 기관투자가 고액 자산가에 제한된 상품이란 인식이 강했다”며 “점차 신뢰도 높은 공모리츠들이 출현하며 개인의 부동산 금융상품의 투자처가 확대될 뿐 아니라 유동성이 늘어나며 부동산 시장의 성장도 기대된다”고 분석했다.

국내시장에서 유망한 리츠 영역으로는 오피스빌딩이 꼽힌다. 기업이 임차인이라 안정성이 높다는 점과 투자자들이 이해하기 쉽고 시세차익을 거둘 가능성도 높기 때문이다. 국내 오피스 의 평균 기대수익률은 평균 5~6%로 글로벌 오피스 시장 대비 할인된 상태라는 것이 전문가들의 중론이다.

정부의 리츠 활성화 정책도 한몫하고 있다. 최근 리츠의 주식 공모를 활성화하기 위한 개정안이 국회 본회의를 통과한 바 있다. 리츠의 일반공모 의무가 면제되는 연기금 투자비율을 현 30%에서 50%로 상향하는 내용이다. 현재 사모리츠 비중은 전체 리츠자산의 96%를 차지하고 있다. 이경자 연구원은 “리츠 공모 예외기준이 강화됨에 따라 더 많은 상장리츠가 출현할 것으로 예상된다”며 “또한 하반기부터 확정 급여(DB)형 퇴직연금에 있어 리츠 투자가 풀리면서 수요가 증가할 전망”이라고 설명했다. 현재 퇴직연금은 부동산펀드 투자가 가능하지만 리츠 투자는 금지돼 있었다.

높은 안정성을 가지고 있는 리츠지만 전문가들은 배당주 투자 전략으로 접근하라고 조언한다.
송유림 한화투자증권 연구원은 “리츠는 보험사처럼 안정적으로 자금을 운용하려는 기관들의 관심이 높은 상품”이라며 “중위험 중수익을 원하는 투자자에게 적합한 투자처”라고 설명했다.

6~7%대의 안정적인 배당수익률은 리츠의 강점이지만 리츠 특성상 유상증자를 통한 투자자산 추가매입이 없을 경우 자산 가치(실적) 성장성이 제한적이라는 점도 유념해야 한다.

송 연구원은 “리츠가 좀 더 매력적인 주식이 되려면 자산을 편입하고 팔면서 매각 차익을 얻는 등 액티브하게 운용해야 한다”며 “최근 상장한 리츠는 아직까지 소극적인 운용행태를 보이고 있어 배당주 전략이 유효하다”고 평가했다.

[박지훈 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제96호 (2018년 09월) 기사입니다]
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