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박원순 시장 3기, 서울시 부동산 및 도시계획 전망은…강남 재건축 속도조절 불가피 소외된 강북 재개발 주목할 만
기사입력 2018.08.10 11:07:32
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박원순 서울시장이 사상 첫 3선 서울시장에 당선됐다. 서울시내 25개 자치구 중 24곳을 박 시장의 소속당인 더불어민주당이 장악한 가운데 박 시장이 펼쳐 나갈 서울 부동산 정책에 관심이 쏠리고 있다. 박 시장의 3연임 성공으로 정책 뿌리 격인 ‘강남·강북 균형발전’ 기조는 유지될 것으로 예상된다. 개발보단 재생에 초점을 맞추고 있는 전반적 도심 개발 전략 역시 이어진다. 반면 재건축·재개발 등 부동산 개발은 상당기간 지체가 불가피할 전망이다.

매일경제는 2011년부터 서울시를 이끈 박 시장이 향후 2022년까지 임기를 보장받음에 따라 중·장기 계획이 중요한 부동산 정책 전반을 살펴본다.

과거를 살펴봐도 서울시장의 부동산 정책은 시 전체 개발 계획 전반 및 도심 발전과 직접 연결돼 막대한 영향을 끼쳐 왔다. 한강 르네상스를 필두로 도심 개발에 집중했던 오세훈 전 시장이 그랬고 도시재생이란 당시 생소했던 개념을 통해 균형 발전을 도모한 박 시장 역시 도시정책 전반에 큰 영향을 미쳤다.

서울시 관계자는 “정무적 정책과 별도로 도시개발 정책은 최소 10년 이상 추진이 필요한 굵직한 사업과 개발 사안이 많은 만큼 일관되게 진행할 필요성이 매우 크다”며 “박 시장이 최소 10년이 넘는 임기를 보장받은 만큼 도시 개발 정책의 연속성과 일관성에선 큰 도움이 될 것”이라고 예측했다.



▶핵심공약 도시재생 사업 기존대로 추진

일단 박 시장 부동산 정책의 핵심 격인 도시재생사업은 기존 계획대로 추진될 예정이다. 서울시의 도시계획 골자인 ‘2030 서울플랜’(2030 서울 도시기본계획에 의하면 강남과 강북 간의 격차를 해소하고 균형 잡힌 서울시 개발)이 이뤄진다. 박 시장은 여러 차례 서울 내부에 부조화, 비균형 요소가 산재된 문제를 해결하겠다고 여러 차례 밝힌 바 있다. 여전히 해소가 필요한 불균형 문제가 있는 만큼 이를 해결하는 데 주요 정책을 펼쳐 나간단 뜻이다. 박 시장은 지방선거 유세 중간중간 “균형 발전을 위해 재건축초과이익환수금 확보 등 관련 재원 마련을 위해 힘쓰겠다”며 “서울 25개 자치구 예산을 골고루 배분하기 위해 ‘균형발전특별회계’를 만들고 균형발전에 힘쓰겠다”고 밝혔다. 이러한 재원확보를 통해 저개발 지역 및 안전 위험 지역에 대한 기반시설 확충 및 안전시설 보완을 서둘러 해나가겠다는 것이다.

역세권 주변 개발을 통한 청년임대주택 공급 역시 꾸준히 이어질 예정이다. 서울시는 최근 24만 가구 공적임대주택 공급 계획을 발표해 저소득·주거불안정 가구에 대한 안정적인 주거공급에 힘쓰겠다고 밝힌 바 있다. 박 시장 임기가 끝나는 2022년까지 약 7조원을 투자해 20만 가구가 넘는 공적임대주택을 공급하기로 약속한 만큼 14만5000여 가구의 대학생 및 신혼부부들의 주거 불안정이 해결될 전망이다.

7~8월 중에 발표가 예정된 도시재생사업 지 선정에도 관심이 쏠린다. 서울시가 중앙 정부 연계형 도시재생뉴딜 사업지 7곳 선정에 박차를 가하고 있는 만큼 그 결과에 눈길이 모아진다.

마을 보존형 소규모 도시재생을 꾸준히 추진해온 박 시장이 이번 임기에서 어떤 사업에 역량을 모으고 성과로 나타낼지 그 가늠자가 될 것으로 예상되기 때문이다. 서울시는 이와 별도로 5000억원 이상의 재원을 확보해 시 주도의 도시재생사업도 추진해 나갈 계획이다. 박 시장은 도시재생사업이 시장 교란 가능성이 낮고 강북권 개발에 적합하다고 줄곧 생각해온 만큼 이 역시 큰 틀을 유지한 채 추진될 것으로 보인다.

이럴 경우 강남보다는 강북 다세대·다가구 밀집지역이, 그리고 서울 경계 낙후지역 개발에 힘이 실릴 것으로 예상된다. 부동산 관계자는 “박 시장은 전면철거방식보다는 보존형 개발에 관심이 큰 만큼 그 기조 역시 이번 3기에서 유지될 것으로 보인다”며 “다만 어떤 지역을 중점적으로 보존·개발할지는 좀 더 신중하게 결정할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

지방선거 직전 잇달아 발생했던 노후건물 붕괴 사태 역시 박원순표 도시재생 정책에 변수가 될 전망이다. 용산 상가건물 붕괴 사고로 최근 서울시내 노후 건물에 대한 안전진단 강화 및 점검이 이뤄지고 있는 만큼 이에 대한 후속조치가 빠르게 내려질 것으로 보인다. 박 시장이 안전과 노후도 관리보단 보존 위주의 재생정책을 펼쳐온 것과 달리 앞으로는 안전 확보가 최우선 과제가 될 것이란 이야기다.

실제 업계에서는 재개발·재건축 대상 아파트 및 주택들이 가파르게 늘어나고 있음에도 불구하고 소규모 도시재생으로 이를 해결하기엔 역부족이란 평가가 나오고 있다. 한 부동산 전문가는 “대규모 공급이 필요한 지역은 전면철거를 해야 하는데 전반적으로 재개발·재건축이 묶이면 수요-공급 문제로 서울집값 폭등이 재연될 수 있다”며 “상황에 맞게 전면 재건축이냐, 소규모 도시재생이냐를 선택해 부작용을 최소화할 필요성이 크다”고 밝혔다. 자칫 잘못했다간 겨우 안정세로 접어든 서울 집값이 다시금 꿈틀대는 계기가 될 수 있다는 의미다. 서울에서 추진 중인 400여 곳의 도시정비사업장 중 초기단계에 머물고 있는 곳이 상당 부분인 만큼 속도가 더딘 도시재생이 해결책만은 아닐 수 있다는 분석도 나온다.



▶35층 규제, 재개발 속도조절도 지속

한강변 35층 규제 및 재건축·재개발 속도조절은 당분간은 지속될 전망이다. 이로 인해 재건축 물량이 쌓여 있는 강남권 재건축 시장이 큰 타격을 입을 가능성이 높아졌다. 한강변 재건축 아파트의 높이 규제도 서울시가 정한 최고 35층 정책에는 큰 변화가 없을 것으로 예측된다. 강남권에서도 노른자위 위치로 통하는 한강변 재건축에 부정적인 영향을 끼칠 수밖에 없는 셈이다.

이로 인해 대한민국 부동산 1번지로 불리는 압구정 재건축 사업을 비롯해 강남권 3구(강남구·서초구·송파구) 개발은 당분간 지연될 듯하다. 이처럼 재건축 추진이 지지부진할 경우 사업성 저하를 이유로 재건축 사업 자체가 지연되거나 무산되는 단지가 늘어날 전망이다.

정부 차원의 부동산 보유세 확대 등도 악재 중 하나다. 부동산 보유세 개편이 고가주택에 대한 과세 강화로 방향을 정함에 따라 부동산 시장 전반에 대한 부정적 영향이 불가피한 가운데 특히 서울 강남권을 비롯한 재건축 시장엔 직격탄이 될 것으로 예측된다. 압구정동에 위치한 부동산 관계자는 “주민들을 비롯한 투자자들은 이미 부동산 위기에 대한 우려로 인해 방어적이고 보수적인 투자에 들어가고 있다”며 “절세 차원과 위험성 감소를 위해 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요가 많이 늘어나고 있다”고 밝혔다.

강력한 재건축 규제안 중 하나인 초과이익환수금제 역시 부동산 시장을 흔들 주요인으로 보인다. 위헌소송까지 갔지만 결국 각하결정으로 다툼의 여지가 없어진 만큼 서울시와 해당구청에서는 초과이익환수금 부과를 위해 사실상의 준비를 마무리한 단계다. 초과이익환수금 등 재건축 아파트 억제책이 당분간은 지속될 가능성이 큰 만큼 안팎으로 재건축 시장에 대한 위기감은 높아질 수밖에 없는 상황이다.

강남권 재건축 관계자는 “주변에서 재건축 추진 자체를 그만하겠다는 단지가 속속 등장하고 있다”며 “마무리 단계에 접어든 재건축 조합 역시 초과이익환수금 부담으로 더 이상 전진하지 못하고 고민에 빠져 있다”고 밝혔다.

반면 강북권은 상대적으로 나은 상황이다. 재건축보다 재개발이나 뉴타운 사업 위주로 정비가 추진되고 있는 강북권은 상당히 빠른 속도로 개발이 진행되고 있기 때문이다. 재개발과 뉴타운 사업은 초과이익환수제 자체를 적용받지 않기 때문에 부담이 적다. 낮은 주택가격 역시 강남에 비해 세금 부담 감소라는 장점이 될 것으로 보인다. 박 시장은 기자회견 등을 통해 균형발전을 위한 강북권 개발 지원에 적극 나서겠다고 여러 차례 밝힌 만큼 강북권 개발은 탄력을 받을 가능성도 높다.



▶동북부권역 개발 관심

서울에서 소외돼 왔던 동북부권역은 ‘일자리·문화 중심지’로 탈바꿈할 예정이다.

대표적으로 서울시 도봉구 창동에서 추진 중인 ‘플랫폼창동 61’ 프로젝트는 최고 45층 규모의 창동·생계 창업 및 문화산업단지를 2022년까지 조성하는 사업이다. 2023년 2만 석 규모로 만들어지는 ‘서울아레나’ 역시 건립이 추진된다. 박 시장은 6월 21일 이곳에서 열린 기자간담회에서 “플랫폼창동은 남북관계를 문화·예술로 이어주는 마중물 사업이다”며 “예술의 힘을 통해 하나가 되는 음악도시를 만들고 장기적으로 평화가 자리하는 공간으로 만들겠다”고 밝혔다.

공개가 임박한 용산 및 여의도 개발 역시 강북권 개발의 핵심이 될 예정이다. 여의도 마스터플랜과 용산 마스터플랜으로 발표가 예정된 강북 중심상업·주거지 2곳에 대한 대대적인 개발이 예고된 만큼 강남에 집중됐던 주요 상업·주거 공간을 강북으로 옮겨오겠단 구상이다. 여의도 개발은 국제금융도시를 목표로 일대 주거지와 도로, 학교, 기반시설까지 총체적으로 설계하는 것으로 국제업무지구 특성에 맞게 외국인과 청년층이 편안하게 생활할 수 있도록 다양한 공간 활용에 나설 예정이다.

철도 지하화와 국제업무지구 지구 조성을 핵심으로 하는 용산 개발 역시 기대감이 부풀어 오르고 있다. 용산역 일대 349만㎡를 개발하는 대규모 종합개발 계획인 용산 마스터플랜은 8월 발표가 예정됐다. 이와 관련해 박 시장은 10일 싱가포르 방문 당시 기자간담회에서 그 내용을 일부 공개했다. 박 시장은 “서울역~용산역 지하화 구간에 MICE 단지와 쇼핑센터가 건립될 것”이라며 “철로 상부 공간을 덮고 대학 캠퍼스와 도서관, 병원이 들어서게 해 프랑스 파리의 리브고슈 프로젝트와 유사한 일을 해내겠다”고 밝혔다. 서울시는 용산에 광화문광장과 비견할 만한 대형광장과 산책로를 만들고 랜드마크급 명소를 만들어낼 계획이다. 이러한 대형 개발 호재가 몰린 만큼 여의도와 용산 일대 부동산은 최근 들썩이며 몸값을 올리고 있다. 용산 일대 부동산 관계자는 “박 시장의 발표 이후 하루 1건에 불과하던 문의가 5~6건으로 늘어나고 있다”며 “서울 중심지에 위치한 용산 개발이 본격화될 경우 가격은 천정부지로 오를 것”이라고 밝혔다.

다만 마스터플랜급 개발 계획 특성상 최종개발까지 20~30년가량 시간이 소요될 수 있는 만큼 신중한 투자가 필요하다는 것이 전문가들의 조언이다. 한 부동산 업계 관계자는 “도심 전체를 완전히 뒤엎는 대형개발인 만큼 단계별로 많은 변수가 있을 것으로 예상된다. 따라서 신중한 투자가 필요하다”며 “자칫 잘못했다가는 상당기간 개발이 묶인 채 지지부진한 상태에 머무를 수 있어 투자 수익이 생각보다 낮을 수 있다”고 조언했다.

아울러 서울 동대문구 일대 홍릉 주변에는 대학과 연구기관 등 자원을 활용한 4차 산업혁명 전진기지화가 이뤄지고 있다. 교통 소외지역에 대한 철도 신설 공약을 발표한 박 시장은 이곳 주변에 동북선, 우이신설선 등 강북권역 경전철 개발 사업도 더불어 추진할 것으로 예상된다.

서울을 스마트시티로 만들겠다는 박 시장의 구상 역시 구체화될 전망이다. 박 시장은 이번 지방선거 후보시절부터 “스마트시티는 단순히 첨단 기술이 집약되는 것이 아니라 서울 시민들의 생활 편의성과 삶의 질이 개선되는 것이 목표가 돼야 한다”며 “스마트시티로 만들어진 일자리들이 바로 서울의 먹거리 사업으로 발전할 것”이라고 줄곧 주장해 왔다.
서울시는 스마트 인프라 시범단지로 지정된 마곡지구를 중심으로 여러 가지 4차 산업혁명 시스템을 접목시키고 스마트시티 인프라 보급에 적극 나설 예정이다. 마곡 R&D 시티를 필두로 양재, 구로 G밸리, 마포, 상암DMC 등 서울 전역 주요 거점에 글로벌 수준의 ICT 인프라 스트럭처를 확충해 서울 전체를 하나의 스마트시티로 연결할 구상이다.

서울시 관계자는 “최첨단 ICT 기술이 생활 곳곳에 보급된 대한민국의 수도인 서울이야말로 스마트시티를 접목시키기 위한 최고의 테스트베드다”라며 “전 세계 도시경쟁력이 중시되는 상황에서 스마트시티 경쟁력을 확보한 서울시의 미래는 어느 때보다 밝을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

[추동훈 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제95호 (2018년 08월) 기사입니다]
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