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4월부터 양도세 중과 시행, 절세 방법은 빚얹어 주는 부담부증여가 마지막 탈출구
기사입력 2018.05.04 10:12:25 | 최종수정 2018.05.04 10:58:40
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# 서울과 경기도 등지에 3채의 주택을 소유하고 있는 50대 김 모 씨는 다주택자에 대한 양도세 중과 규제가 시행되는 4월을 전후해 깊은 고민에 빠졌다.

정부의 강력한 부동산 규제책 중 하나로 손꼽히는 다주택자 중과 규제가 4월부터 시행되면서 주택 일부를 처분해야 할지 임대등록을 할지 계산이 잘 서지 않았기 때문이다.

복잡한 세율 계산과 각종 변수로 인해 혼란을 겪던 와중에 4월을 넘어가면서 당장 급한 불이 발등에 떨어진 상황이다. 아직 대학생인 두 자녀를 둔 김 씨는 증여를 고민하던 중에 부담부 증여를 통해 이 문제를 해결해 보라는 가까운 지인의 조언을 들었다. 하지만 말만 많이 들어봤던 부담부증여에 대한 유불리를 몰라 결국 세무사를 소개받아 상담을 요청했다.



# 3주택자 박 모 씨는 다주택자 중과세 시행을 앞두고 허겁지겁 가지고 있던 강남권 아파트 한 채를 매도했다. 4월 이전 주택을 파는 방법과 증여하는 방법을 따졌을 때 매도하는 것이 훨씬 남는 장사라는 계산 때문이었다.

하지만 부동산 가격이 계속 올라가면서 박 씨는 후회가 늘어갔다. 만약 아파트를 매매하지 않고 가지고 있다가 부담부증여로 자녀에게 물려줄 경우 다주택자 중과세로 인한 세금보다 부담부증여세가 훨씬 적어진다는 점을 간과한 것이다. 결국 계속 치솟는 아파트 가격을 보고 박 씨는 잠 못 이루는 밤을 이어가고 있다.



4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 본격적으로 시행됐다. 이로 인해 서울 등 청약조정대상지역에서 주택 매매 시 2주택자는 양도세 기본세에서 10%, 3주택자는 20% 가산된 세율을 적용받는다.

양도세 기본세율은 6~42%인데 2주택자는 중과세로 인해 최고 세율이 52%까지, 3주택자는 최고세율이 62%까지 치솟았다. 세율 자체가 오른 데다가 최소 10%~최대 20% 이상 중과되면서 체감 양도세 부담은 훨씬 더 커질 수밖에 없는 상황이다. 사실상 다주택자에게 주택을 팔거나 임대사업자로 등록하라는 정부의 무언의 압박이 가해진 셈이다.

하지만 여전히 다주택자 신분을 유지하고 있거나 임대사업자 등록을 하지 않고 있는 사람들이 상당수 존재하고 있다. 임대사업자 등록을 할 경우 절세 효과를 누릴 수 있지만 수입과 세원이 고스란히 공개되기 때문에 의료보험료 등 준조세 부담이 증가할 수밖에 없는 이유에서다.

이러한 상황에서 ‘부담부증여’가 다시금 주목받고 있다. 보통 자녀에게 집을 사줄 때 사용하는 부담부증여가 세금부담이 늘어난 현재 상황에 적합한 절세방법으로 떠오르고 있기 때문이다.

럭스멘은 최근 이목이 집중되고 있는 부담부증여가 얼마나 큰 절세효과가 있는지 다주택자 중과 시대에 적절한 절세 방법으로 주의할 점이 없는지를 심층적으로 분석해 봤다. 또한 다주택자 중과 정책에 알아두면 좋은 팁들을 함께 소개한다.

부담부증여는 가장 대표적인 절세형 상속 방법 중 하나다. 증여재산에 채무가 담보될 경우 그 채무까지 수증자에 인계하면서 그만큼 증여세 부담을 줄이는 것이 바로 부담부증여의 핵심이다. 예를 들어 주택 증여 시 재산의 평가액이 10억원이라고 가정했을 때 전세보증금이 5억원 설정됐다면 그 보증금을 채무로 인지하는 식이다. 이럴 경우 나머지 5억원은 무상증여가 돼 증여세가 과세되고 전세보증금에 해당하는 5억원은 유상양도에 해당돼 증여자에게 양도소득세가 부과된다.

부모-자식 간 증여 시 5000만원의 증여재산공제가 적용되는 것을 감안하면 총 4억5000만원을 과세표준으로 해 증여세를 부과받는 식이다.

부담부증여를 하게 되면 증여재산가액 중 채무를 인계한 금액을 제외한 부분은 무상증여에 해당돼 수증자에게 증여세를 과세하고, 채무인계부분은 유상양도로 해석해 증여자에게 부과하는 방식이 적용된다. 이러한 과세 원리로 인해 채무인계형 증여인 부담부증여 시 채무액만큼 증여세 과세가액이 낮아져 일반적인 증여보다 유리하다는 장점이 있다.

하지만 세부담면에서 단순히 유리한 면만 있는 게 아니라는 점을 놓쳐선 안 된다. 특히 다주택자에 대한 중과세가 시작된 만큼 이러한 계산 과정에서 큰 실수를 하기 십상이다. 현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 위해 세율을 높여 놓았고 장기보유특별공제를 배제하는 등 과세권을 강화했지만 이 부분을 간과하기 때문이다.

구체적으로 관련 세법규정을 바탕으로 주의해야 할 점을 살펴보면 이렇다.

첫 번째로는 증여재산 총가액 계산법을 명확히 알아야 한다는 것이다. 증여세는 증여재산 가액에다가 해당 증여일 전 10년 이내의 증여재산가액을 모두 더해서 계산된다. 특히 부모 중 한 명이 증여한 후 다른 부모가 증여를 하더라도 모든 증여재산가액은 합산 처리되기 때문에 주의가 필요하다.

증여 시 증여재산가액에서 증여재산에 담보된 채무로 수증자가 인수한 금액이 공제되는 상황에서도 원칙적으론 배우자 간 또는 직계존비속 간 채무인계를 할 경우 그 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정한다. 하지만 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무이거나 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의해 그 사실을 확인할 수 있을 경우 채무로 공제하는 방식을 취한다.

이는 부담부증여에 대한 소득세법상 채무를 인계하는 게 실질적으로 자산을 유상으로 이전하는 것과 같은 효과를 내는 것으로 해석하기 때문이다. 이렇게 부담부증여는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보도록 규정함으로서 양도소득세 과세대상이 되는 것이다.

여기까지가 일반적으로 주의해야 할 부담부증여의 특징이라면 지금부터 소개할 내용은 다주택자 중과 시 알아야 할 부분이라고 볼 수 있다.



▶임대주택 사업자 등록도 한 방법

현행법상 주택의 보유기간 동안 자본이득이 많이 발생했을 경우 이를 증여할 때 따져봐야 할 부분이 한두 가지가 아니다.

가장 먼저 살펴봐야 하는 점은 가구당 주택 수를 계산하는 것이다. 본인 및 배우자 소유의 주택뿐 아니라 동일한 주소에서 생계를 같이하는 직계 존·비속 및 그 배우자와 형제·자매의 주택도 주택 수에 포함된다는 점을 유의해야 한다.

다음으로는 다주택자 중과에 해당하는 주택에 해당하는지를 살펴보는 것이다. 수도권과 광역시, 특별자치시는 군·읍·면 지역의 양도 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택을 제외한 모든 주택을 주택 수에 포함해 계산한다.

또한 중과세에서 제외되는 주택을 파악하는 일이 무엇보다 중요하다. 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상주택, 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택, 5년 이상 운영한 가정어린이집, 상속받은 주택(5년 내 양도 시), 문화재주택, 저당권실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 내 양도 시) 등은 제외된다. 1가구 2주택자인 경우에도 취학, 근무상 여건, 질병 및 요양 등으로 인해 취득한 수도권 및 시·군구 주택 역시 이에 해당된다.

이러한 계산을 통해 주택 수를 산정했다면 이제 본격적으로 조정대상지역 해당 여부를 따져봐야 한다. 1가구 2주택 중과와 1주택 3주택 이상 중과는 조정대상지역에 소재한 주택을 양도 시에만 적용되기 때문이다. 현재 조정대상 지역은 서울전역, 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군, 세종시 등이다.

이를 통해 1가구 2주택자 이상 소유자에 해당하면서 조정대상지역 소재 주택은 본인이 처한 상황을 따져가며 해결책을 모색해야 한다.

최근 양도소득세 과세동향을 살펴보면 다주택자가 재산 처분 시 가산세율을 적용받고 있는 상태다. 이럴 경우 최대 3주택자는 최대 62%의 세율을 적용받는 상황에 처하게 될 수밖에 없다.

특히 다주택자가 부동산 투기 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제도 배제된 상태기 때문에 해당지역 내 부동산을 부담부 증여하려는 소유주는 예상치 못한 세금폭탄을 맞을 수 있다. 결국 부담부증여의 핵심은 증여자에게 얼마나 많은 양도소득세를 납부해야 하는지를 아는 데 달렸다. 이를 위해서는 본인의 현재 상황을 명확히 분석한 후 전문가의 도움을 받아 확실하게 처리하는 것이 가장 유리할 것으로 보인다. 성수인 회계사는 “부담부증여를 비롯해 다양한 절세방안들은 개별 사안별로 따져 봐야만 그 문제의 해결점을 찾을 수 있다”며 “일단 자신의 상황을 명확히 파악한 뒤 그에 대한 전문가의 조언을 반드시 받아 봐야 한다”고 조언했다.

각 사안별로 다르겠지만 양도세가 중과되더라도 증여액이 고액이라면 부담부증여가 유리할 것으로 보인다. 소액의 경우 단순증여가 유리할 수 있지만 고액일수록 부담부증여를 고려해야 할 필요가 커지는 셈이다.

서울 청담동 일대 다가구주택 밀집지역



▶다주택자, 주택 팔 때는 싼 집부터 내놓아야

다주택자라고 세금 폭탄을 피할 방법이 없는 것은 아니다. 중과세 조건을 잘 따져보고 순서를 조율해 보면 절세의 길이 충분히 있기 때문이다. 임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자의 경우 4월 이후 집을 팔 때 시세차익이 적은 주택부터 팔면 이득을 볼 수 있다.

주택 수에 따라 중과되는 양도세 특징상 조금이라도 낮은 금액의 주택을 팔아서 세금을 줄이는 것이 도움이 되기 때문이다. 이를 통해 향후 시세차익을 더 크게 얻을 수 있는 주택을 남겨 놓는 것이 현명한 방법이다.

일시적으로 2주택자가 된 사람도 중과세를 피할 방법이 있다. 2주택자 세금 감면은 이사과정에서 양도세 폭탄을 맞는 것을 방지하기 위해 있는 제도다.

현재 주택 취득 후 1년 이상 지난 상황에서 새 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 파는 경우 이러한 혜택을 준다. 다만 주택 양도가액이 9억원 이하여야 하고 2년 이상 보유해야 한다는 조건이 있다. 9억원이 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 발생함을 명심해야 한다. 또한 작년 시행된 8·2 대책 이후 청약조정대상 지역에서 취득한 주택은 2년 보유는 물론이고 2년 거주를 해야지만 이런 혜택을 누릴 수 있다. 60세 이상 직계존속 부모를 부양하기 위한 목적의 합가 시에도 일시적 2주택 혜택을 볼 수 있다.

임대주택 요건이 강화된 4월 이후에 임대주택을 등록하는 것도 한 가지 방법이 된다. 어차피 양도세나 종합부동산세 감면 혜택을 받을 수 있기 때문에 무리한 절세효과를 노렸다가 역효과를 얻는 것을 방지할 수 있다. 4월 이후 등록 시 8년간 임대를 해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 4월 이전 등록 시 5년이란 임대의무기간을 채워야 하지만 현실적인 차선책이 될 수 있다.

실제 이달부터 시행된 양도세 중과를 피해 지난달 임대사업자로 등록한 다주택자가 사상 최대치를 기록하기도 했다. 18일 국토교통부에 따르면, 지난 3월 한 달간 개인 임대주택사업자로 등록한 사람은 3만 5006명으로 집계됐다. 지난해 같은 달의 4363명보다 8배, 지난 2월의 9199명보다 3.8배나 늘었다. 한 달간 신규 등록된 임대주택도 7만9767채나 됐다. 이에 따라 3월 말 기준 등록된 개인 임대주택사업자는 31만2000명, 이들이 등록한 임대주택은 110만5000여 채로 집계됐다. 특히 정부가 지난해 12월 13일 ‘임대등록 활성화 방안’을 발표한 이후 백여 일 만에 5만8169명이 등록, 지난해 1월부터 12월 12일까지 11개월 넘게 등록한 5만7993명을 넘어섰다.

지난달 등록한 임대주택사업자 가운데 서울은 1만5677명, 경기도는 1만490명으로 전체의 74.8%를 차지했다.
신규 임대등록 주택 가운데서도 서울은 2만9961채, 경기 2만8777채로 전체의 73.7%였다.

정부가 최근 보유세까지 손을 대려는 움직임이 감지되는 만큼 버티면 버틸수록 힘들다는 전문가들의 전망도 참고해야 한다. 박원갑 KB국민은행WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “정부가 보유세까지 손을 대기 시작하면 다주택자의 숨구멍은 더욱 막힐 것”이라며 “그 이전이라도 임대사업자 등록을 하는 것이 유리할 수 있다”고 밝혔다.

[추동훈 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제92호 (2018년 05월) 기사입니다]
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