구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
강남발 청약열풍 이제 비강남권으로 강남은 빛 좋은 개살구… 실속청약 3선(청량리·과천·하남) 노려라
기사입력 2018.05.04 10:08:18
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
우려가 현실이 됐다. 상반기 청약시장 최대어로 꼽혔던 개포주공8단지 재건축 ‘디에이치자이 개포’ 얘기다. 국토교통부는 이 아파트에 청약접수를 넣어 당첨된 사람들의 자금출처 조사에 들어갔다.

보통 기한을 두고 조사를 진행하는데 기한도 없다. 정당계약이 끝나면 계약을 포기한 사람들의 물량을 예비당첨자들에게 배정하고, 그래도 남으면 일반 사람들에게 추첨 등의 방식으로 판매하는데, 정당계약 종료 2주가 지난 4월 중순이 되도록 예비당첨자까지 가지도 못했다. “샅샅이 뒤져보겠다”는 국토부의 서슬 퍼랬던 엄포가 엄포에 그치지 않고 현실이 됐다.

강남 청약은 ‘로또’로 많이 불리지만, 여러 가지 제약이 많다. 디에이치자이 개포의 사례에서처럼 일절 증여나 불법행위를 하지 않은 사람도 지레 주눅이 들고, 아무것도 잘못한 게 없어도 소명 과정 자체가 쉽지 않은 것이 현실이다.

‘디에이치자이 개포’의 분양가가 저렴하게 나온 것은 사실이다. 절대 금액 자체가 낮다는 얘기가 아니라 인근 단지들 시세인 3.3㎡당 5000만원보다 낮은 4200만원 선에 나왔기에 ‘저렴하다’고 표현하는 것이다. 단순 계산으로도 34평 기준으로 세금 등을 고려하지 않았을 때 2억원이 넘게 남고, 대형면적의 경우 더 많이 남는다. 사람들의 관심이 온통 이 단지로 간 것은 당연하다. 당첨될 경우 시세차익이 큰 것도 사실이다. 그러나 강남 단지들의 경우 시세차익이 크다 해도 초기 투자비용이 높다는 단점이 있고, 최근과 같은 분위기에선 부담이 되는 것도 사실. 이처럼 각종 제약이 많으면 차라리 다른 곳으로 눈을 돌려보는 것이 나을 수도 있다.

실제로 강남이 아니더라도 청약 시장의 ‘숨은 진주’는 꽤 된다. 상대적으로 적은 초기 투자비용으로, 오히려 수익률 측면에서 더 높은 곳들 중 올해 분양 대기 중인 곳들이 적지 않다.

강남과 달리 상대적으로 정부의 관심도가 낮고, 실제 거주 측면에서도 나쁘지 않은 곳들이다. 과거엔 발전이 더뎌 낙후됐지만, 최근 신흥주거지로 떠오르고 있는 곳들 상당수가 이 같은 ‘숨은 진주’다. 서울에선 동대문구 청량리가 대표적이다. 수도권에선 과천지식정보타운을 비롯한 재건축 아파트가 상당수 대기 중이고, 하남시 감일지구에서도 ‘하남포웰시티’가 공급될 예정이다.

청량리역 인근 재건축 건설현장



▶청량리, 일반분양 물량 많아

청량리는 우울한 과거의 역사가 있는 곳이다. 대한민국 산업화의 탯줄인 1호선 라인에 위치해 있고, 아주 오래전부터 철도역이 있었던 곳이지만, 지상철이라는 단점과 함께 이 일대에 생겨난 유흥가와 성매매업소 등의 이미지까지 덧씌워져 주거지로서의 평가는 매우 박했다.

지상철에 성매매촌 형성 등 비슷한 상황에 있던 용산이 먼저 환골탈태에 나선 지 오래고, 이미 역 근처가 고급 주상복합 촌으로 바뀌는 상황에서도 청량리 발전은 꽤 더뎠다.

그러나 올해부턴 상황이 달라질 전망이다. 청량리 일대에 ‘롯데타운’이 생기기 때문이다. 5월경 분양에 들어가는 ‘청량리 롯데캐슬’을 비롯해 호텔, 백화점, 오피스텔, 상가 등의 집합체로 탈바꿈한다. 특히 주거시설인 ‘청량리 롯데캐슬’은 최고 65층에 달하는 초고층 주상복합으로 지어져 사람들의 기대감이 높다.

서울에서 이 정도 높이의 고층 주상복합은 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’를 제외하고 찾아보기 어렵다. 높은 층수만큼 가구수도 많다. 1372가구에 달하는 대규모 단지다. 바로 옆에 각종 상업시설과 호텔, 백화점 등까지 골고루 갖춰지니 교통 편의성과 생활 편의성, 주거 쾌적성을 모두 갖춘 ‘신흥 부촌’이 될 것이라는 기대감이 높은 편이다.

이 단지가 청약시장에서 주목받는 또 다른 이유는 일반분양 물량이 많아 당첨 가능성이 높다는 점에 있다. 재개발을 통해 공급하는 단지라 아파트 1372가구 중 일반분양이 1297가구나 된다. 분양가 역시 매력적일 것으로 보인다.

2015년 분양, 올해 입주를 앞둔 인근 ‘동대문 롯데캐슬 노블레스’의 경우 전용 84㎡ 기준 분양가가 6억원을 넘지 않았다. 그러나 현재 분양권 시세는 9억6000만원 선에 형성돼 있다. 거의 4억원 가까이 오른 것이다.

분양을 하려면 주택도시보증공사의 분양보증승인을 받아야 하는데, 최근 정부의 분양가 억제 분위기가 강해 분양가는 최대한 낮게 책정되는 경우가 많다. 전례를 보면 주택도시보증공사는 인근 단지 최근 분양가의 110% 선 정도밖에 인정하지 않고 있다. 결국 아무리 높게 잡아도 공급면적 3.3㎡당 2500만원 내외가 될 것이라는 의견이 우세하다.

이 경우 전용 84㎡가 8억원 전후 가격에 나온다는 얘기다. 현재 인근 단지 시세가 10억원을 향해 가고 있고, 청량리 롯데캐슬의 경우 일반 아파트와 다른 지역의 ‘랜드마크’가 될 수 있는 단지라는 점에서 이후 시세는 현재의 새 아파트보다 훨씬 더 가파르게 올라간다고 보는 것이 합리적 추론이다.

그렇다면 청량리 롯데캐슬 분양을 받으면 최소 2억~3억원의 시세차익을 노려볼 수 있다. 강남권 단지들과 큰 차이가 없으면서, 초기 투자금액은 적고, 낙후 지역의 재생과 정비라는 목적이 분명해 상대적으로 정부 규제도 적을 것으로 보인다.

과천지식정보타운과 아직 남은 과천 단지들 분양도 노려볼 만하다. 과천은 한때 강남보다 비싼 집값을 자랑했을 정도로 주거 선호도 측면에서 밀리지 않는 곳이다. 강남과 바로 인접해 있기도 하고, 여러모로 ‘살기 좋은 곳’이란 이미지가 강해 인기가 높다. 정부기관들이 과천에 있다가 세종시로 이전하고, 글로벌 금융위기가 오면서 과천 시세는 확 빠졌지만, 최근 들어 주거지로서의 장점이 부각되며 다시 오르는 중이다. 올해 주공아파트 재건축 분양이 몰려 있어 그 어느 때보다 많은 과천 지역 내 분양이 예정된 특이한 해가 2018년이기도 하다.

또 하나 장점은 분양가다. 최근 과천에서 분양한 ‘과천 위버필드’와 ‘과천 센트럴파크 푸르지오’의 경우 3.3㎡당 3000만원 내외에 분양가가 나왔다. 주변 아파트 시세에는 한참 못 미치는 가격이다.

2008년 입주한 ‘과천 래미안슈르’ 전용 84㎡의 현 시세는 11억원을 넘은 지 오래다. 올해 7월부터 입주를 시작하는 ‘래미안과천센트럴스위트’는 분양권 가격이 전용 84㎡가 13억원을 넘어섰고, 소형인 전용 59㎡도 11억원대를 형성 중이다. 신규 아파트 분양가가 3.3㎡당 3000만원이면 전용 84㎡는 9억~10억원대 초반이고, 전용 59㎡는 7억원대다. 결국 과천 입성을 노린다면 청약이 답인 셈이다.

민영주택으로는 이미 대우건설의 ‘과천 센트럴 푸르지오’와 SK건설과 롯데건설 컨소시엄의 ‘과천 위버필드’가 성공적으로 분양을 마무리했다.

상반기 과천주공12단지 아파트와 과천우정병원 재건축 아파트 분양이 있고, 하반기에는 GS건설이 공급하는 과천주공6단지 재건축 등이 아직도 남아 있다. 일반분양만도 1000가구가 넘는 민영주택 물량이 수요자들을 기다릴 전망이다.

송도국제도시 전경



▶과천 ‘지식정보타운’ 초미의 관심

민간분양은 아니지만 5월부터 분양이 예정돼 있는 ‘지식정보타운’은 과천시에선 초미의 관심사다. 공공택지에 조성되는 주거단지라서 분양가상한제가 적용돼, 분양가가 현재 민영주택보다 현저하게 낮을 것이라는 기대감 때문이다. 다만 예전처럼 보금자리 지구 조성 아파트만큼 저렴해 ‘반값 아파트’라고 할 정도는 아니고 3.3㎡당 2600만원 선이 될 것으로 보인다.

그린벨트를 개발한 공공택지가 너무 비싸다는 불만도 많지만, 그래도 ‘청약 통장 써볼 만하다’는 것이 현지 분위기다. 다만 1순위 청약자격은 과천시민에게 있기 때문에 서울 1순위 청약통장 가입자는 순위에서 밀린다는 점을 알아둬야 한다. 올해 과천지식정보타운은 S1블럭(435가구), S4블럭(679가구)과 S5블럭(584가구) 분양이 예정돼 있다.

하남 감일지구의 ‘하남포웰시티’도 노려볼 만한 곳이다. 현대건설, 대우건설, 포스코건설, 태영건설 총 4개 건설사가 컨소시엄으로 조성하는 이 단지는 강남과 송파 접근성이 좋은 경기도의 택지개발지구라는 점에서 주목받고 있다. 원래 작년부터 분양 얘기가 있었지만 계속 밀려 현재까지 왔다. 총 2603가구에 달하는 대규모 단지인 데다가 전용 73㎡부터 152㎡ 대형까지 다양하게 구성돼 좋은 평가를 받는다. 블록별로 다르지만 천마산, 금암산 등 자연환경이 주변에 포진돼 있고, 지하철 5호선 마천역이 가깝다.

하지만 무엇보다 가장 매력적인 것은 분양가 상한제 적용으로 분양가가 상대적으로 낮을 것이라는 점. ‘하남포웰시티’의 3.3㎡당 예상분양가는 1700만원선이다. 위례의 경우 1800만원 정도가 분양가였는데 현재 시세는 이를 훌쩍 뛰어넘는다. 감일지구 역시 비슷한 길을 걷게 될 것이라는 의견이 많다. 실거주 측면에서도, 시세차익 측면에서도, 강남 접근성 측면에서도 모두 괜찮은 평가를 받고 있는 데다가, 가격까지 저렴해 ‘숨은 진주’가 될 수 있을 것이라는 평가다.

또 하나 주목할 만한 곳은 인천시 연수구의 송도국제도시다. 송도는 세계 최대 민간 도시개발사업으로 서해안 바닷가를 매립해 세워진 신도시이자 경제자유구역이다. 2003년 사업이 시작됐고, 2018년 현재 개발 완료 중간점은 지난 상태다. 매립지를 개발한 것이라서 철저한 계획도시 형태로 만들어졌고, 그 덕분에 화려한 스카이라인을 조성하는 고층 아파트와 국제학교와 외국 유수의 대학교 분교 등으로 유명세를 타며 초기에 높은 인기를 누렸다. 이후 도시개발사업들이 글로벌 경제위기와 함께 속도를 내지 못하면서 주춤했지만, 작년부터 송도의 중단됐던 개발사업들이 다시 재개되면서 아파트 분양도 활기를 띠고 있다. 작년 초 ‘송도 호반베르디움 3차’가 계약 시작 2개월 만에 1540가구를 판매완료한 데 이어 ‘송도 SK뷰’ ‘송도캐슬센트럴파크’ ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’ 등이 모두 완판기록을 세웠다. 작년 11월 분양한 ‘송도 SK뷰 센트럴’은 정점을 찍었다. 전용 84㎡ 191가구만 일반분양했는데, 최고경쟁률이 무려 182.56대 1을 기록한 것이다. 송도의 경우 강남을 비롯한 서울과 달리 청약규제를 받지 않아 전매 제한이 없고, 여러 가지 면에서 조건이 까다롭지 않은 데다가, 자녀를 국제학교에 보내려는 수요 등이 모두 합쳐져 이 같은 기록을 냈다는 평가를 받는다.

올해도 송도 아파트 청약은 꽤 된다.
올해 첫 송도 분양은 ‘인천송도1차 대방디엠시티’가 될 가능성이 높다. 주상복합 아파트 580가구, 오피스텔 654가구 등을 시장에 내놓는다. 하반기에는 송도랜드마크시티 6·8공구 A14블록에 있는 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차(1137가구)’와 1공구 M2블록의 ‘송도 센트럴 두산위브(530가구)’ 등이 대기하고 있다.

[박인혜 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제92호 (2018년 05월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


강남발 청약열풍 이제 비강남권으로 강남은 빛 좋은 개살구… 실속청약 3선(청량리·과천·하남) 노려라

잇단 악재에 흔들리는 ‘FAANG 5형제’ 다양한 테마 갖춘 4차산업혁명 펀드가 대안?

증시 변동기 나홀로 우뚝 ‘베트남펀드’ 올 15% 급등에 9천억원 뭉칫돈

미·중 무역전쟁에 요동치는 증시 G2 모두 펀더멘털 탄탄… 저가매수 기회될수도

자산가 필수템 된 ‘코스닥 벤처펀드’ 주머니 가벼운 직장인은 공모펀드 유리


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트