구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
상위 1% 주택 분석해 보니…10년새 확 바뀐 富村지도 압구정·도곡동서 반포·한남동으로
기사입력 2018.03.28 11:32:44
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
서울 강남3구와 용산구 한남동, 성동구 성수동을 중심으로 고가 아파트 거래가 활발해지고 집값도 오르면서 매매가격 ‘상위 1%’의 기준도 바뀌고 있다. 지난해 상위 1% 고가 아파트 평균 매매가는 29억원을 넘어섰다. 이는 강남권 재건축 투자 열기의 영향도 있지만 고가 아파트의 실수요가 동시에 살아났기 때문이다.



▶상위 1% 아파트 평균은 ‘29억원’…10년 새 10억 올라

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 거래시스템에 신고된 자료를 분석한 결과 지난해 서울에서 거래된 총 10만4255건의 실거래가 기준으로 상위 1% 비율에 속하는 아파트 그룹의 평균 매매가는 29억985만원으로 나타났다. 10년 전(18억3477만원)보다 58.59%가 상승한 수치다.

상위 1% 아파트 그룹에 들어가기 위한 매매가 ‘커트라인’ 역시 꾸준히 상승하고 있다. 10년 전인 2008년에는 13억5000만원 이상만 되면 상위 1% 아파트에 해당됐다. 하지만 2017년 기준 커트라인은 21억8000만원이다.

10년 새 8억3000만원이 오른 것이다. 상승률은 61%가 넘는다.

‘상위 1% 아파트’의 커트라인이 크게 오른 것은 아파트 재건축 사업이 활성화되면서 강남 아파트 가격이 크게 올랐고, 사회 양극화로 부자들이 늘면서 고가 아파트 수요가 증가했기 때문이다. 강남구 압구정동 현대아파트 79동 전용 196.7㎡형은 실거래 가격이 2015년 29억원(6월, 10층)에서 2016년 30억9000만원(6월, 14층)으로 올랐다. 지난해에는 40억5000만원(12월, 5층)에 거래돼 2년 새 11억5000만원(39.6%) 상승했다. 이 아파트의 호가는 현재 42억원까지 형성돼 있다.

같은 기간 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 222.76㎡형도 29억9600만원(2월, 11층)에서 2016년 33억5000만원(7월, 12층), 지난해에는 34억4000만원(7월, 14층)으로 가격이 뛰었다. 시장에 나온 매물은 중층 기준 39억~40억원대다. 재건축 호재가 있는 송파구 잠실동 아시아선수촌 전용 178.33㎡형 역시 23억5000만원(10월, 5층)에서 27억원(9월, 5층)으로 2년 새 3억5000만원이 올랐다. 현재 32억7000만~33억원 선의 매물이 나와 있다.

반면 상위 1% 아파트의 평균 면적은 소폭 상승했다. 2008년 기준 상위 1% 아파트 평균 면적은 전용면적 기준 155.61㎡였지만 2017년에는 172.4㎡로 10.8% 늘어났다. 최근 10년 동안 상위 1% 아파트의 평균면적은 2008년 155.61㎡, 2009년 174.75㎡, 2010년 170.83㎡, 2011년 166.08㎡, 2012년 180.58㎡, 2013년 170.2㎡, 2014년 175.56㎡, 2015년 169.32㎡, 2016년 175.48㎡, 2017년 172.4㎡의 추이를 보였다.



▶상위 1% 부촌도 바뀌네…반포동 신흥 부촌으로 급부상

상위 1% 부촌 지도에도 변화가 생겼다. 2008년에는 서울 강남의 전통적인 부촌지역인 압구정동(81건), 도곡동(53건), 대치동(46건)을 중심으로 거래가 활발했다. 개별 단지로는 압구정동 현대, 도곡동 타워팰리스 1~3차, 대치동 미도한보맨션 1~2차의 손바뀜이 많았다.

10년이 지난 2017년에는 강남 신흥 부촌으로 부상한 서초구 반포동 아파트가 281건으로 가장 많았고, 강남구 압구정동(176건), 대치동(173건)이 그 뒤를 이었다. 개별 단지로는 반포동 래미안퍼스티지, 반포자이, 반포주공1단지, 압구정동 현대, 대치동의 래미안대치팰리스, 동부센트레빌 등의 수요가 많았다.

강북을 대표하는 부촌인 용산구 한남동(127건)과 신흥 부촌으로 떠오른 성동구 성수동(10건)은 한남더힐과 갤러리아포레 등 고가 아파트들이 공급되면서 비싼 아파트 상위에 올랐다. 지난해 최고가 아파트는 서울 용산구 한남동에 위치한 ‘한남더힐’ 전용면적 244㎡로 72억원에 거래됐다.

반포 래미안 퍼스티지 아파트 단지



▶서울 3.3㎡당 실거래가 1억원 이상인 고급주택 89% 증가

서울에서 3.3㎡당 1억원을 넘어서 거래된 주택도 크게 증가하고 있다. 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 2017년 전용면적 3.3㎡당 실거래가가 1억원이 넘는 고가주택 거래량은 총 338건인 것으로 나타났다. 이는 지난 2016년 179건에 비해 89% 증가한 수치다.

고가주택 거래가 증가한 이유는 정부의 강도 높은 규제정책 발표로 주택시장이 위축되며 불안전성이 커지자 대내외 경제여건에 영향을 받지 않고 추가 가격 상승도 기대할 수 있는 서울 도심의 고급주택으로 투자 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다.

특히 용산구는 2016년에도 유일하게 3.3㎡당 실거래가가 1억원이 넘는 주택거래가 10건 이상으로, 대표적인 고급 주거지역으로 자리매김하고 있다. 최근 한남뉴타운 개발이 탄력을 받으면서, 한남동 일대 주택 실거래 가격이 3.3㎡당 1억원을 넘어선 곳이 늘어나고 있다.

2017년 주거지역에서 거래된 토지의 경우 계약면적 기준 3.3㎡당 실거래 가격이 1억원이 넘는 물건의 거래량은 34건으로 지난 2016년(6건)보다 5.6배 증가했다. 특히 재건축 사업이 활발하게 추진 중인 강남구 개포동의 거래가 크게 증가했다. 지난 2017년 3.3㎡당 1억원 이상 거래된 전체 물량 중 68%를 개포동이 차지했다.

지난해부터 강남구 개포동 개포주공 아파트들의 재건축이 본격적으로 진행되면서 이곳의 대지 지분가격이 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다.

또 강남권보다 고급주택이 더 많이 몰려 있는 용산구의 경우 한남뉴타운 개발과 용산역 주변 개발, 미군부대 부지 개발 등으로 대지가격이 크게 상승한 데다 최근 ‘나인원 한남’ 등과 같은 고급 주택의 공급까지 예정되면서 가격상승으로 이어지고 있는 것으로 분석된다.

여기에 신DTI와 DSR 등의 대출규제를 비롯해 분양권전매금지, 분양권상한제, 재건축 초과이익환수제 등 여러 규제 정책들이 나오면서 ‘똘똘한 한 채’로 투자수요가 몰리는 트렌드도 한몫했다. 업계 관계자는 “우리나라 고급 주택 가격은 평균 1억원 선으로 5억원 선에 형성된 베이징, 홍콩, 맨해튼에 비해 훨씬 낮다”며 “선호도가 높은 서울의 도심 지역의 고가주택에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있지만 규제 위주의 시장 정책으로 공급은 한정적이기 때문에 고급 주택 가격의 추가 상승여력이 충분하다”고 말했다.

한남 더힐



▶건설사들, 고급 아파트 공급 확대 추세

고급 아파트 수요가 증가함에 따라 건설사들도 속속 고급 아파트 분양을 준비하고 있다. 디에스한남은 용산구 한남동 외국인아파트 부지에 ‘나인원 한남’을 공급할 예정이다. 부유층을 대상으로 한 고급주택으로 국내 아파트 최고가를 경신할 것이란 전망이 나오고 있다. 일레븐건설은 서울 용산구 유엔사 부지를 매입해 고급 복합주택단지로 개발하고 있다. 주거·업무·문화시설 등이 들어서는 복합단지가 조성될 예정이다.

강남권에서는 현대건설이 강남구 청담동 엘루이 호텔 부지에 최고급 빌라 ‘더 펜트하우스 청담’을 공급할 예정이다.
지하 6층~지상 20층, 총 29가구 규모로 전용면적은 273~396㎡로 조성된다.

일반 아파트 가격까지 오름세가 확산되면서 전문가들 사이에서는 홍콩과 뉴욕의 고가주택처럼 기존 아파트와 차별화된 이른바 ‘하이엔드’ 주택시장을 인정해야 한다는 의견이 나온다. 업계 관계자는 “소득 수준이 올라갔지만 자산가들이 원하는 아파트는 많지 않다 보니 인기 주거지역 일반 아파트까지 가격이 급등하고 있다”면서 “비인기 주거지에 고급 주택 공급을 확대하는 방식을 통해 인기지역 일부에 집중된 고가주택 수요를 분산시키는 정책이 필요하다”고 말했다.

[용환진 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제91호 (2018년 04월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


유럽형 ‘맞벽건축’ 가능해진다 빈 공간 없이 줄줄이… 단독주택 재건축에 새바람

혼돈의 증시 내 돈 지켜줄 펀드는 배당형·채권형·자산배분형 3총사

가파르게 오른 주식 부담되면 원자재 ETF로 위험 분산

급증하는 중국 LNG 수요 운임상승에 조선株 꿈틀

은행은 ‘안정’인데… 아이돌 마케팅 나선 까닭은


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트