구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
부동산대책 불구 치솟는 강남 집값 어디로 추가규제 가능성·초과이익환수제 변수
기사입력 2017.08.11 15:01:47
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
문재인 정부가 지난 6월 내놓은 ‘6·19부동산대책’에도 서울 강남 아파트값이 치솟고 있다. 이번 대책은 분양시장 과열과 재건축 투자 열풍을 겨냥한 규제였다. 특히 재건축 아파트 조합원이 집을 2가구 이상 분양받지 못하게 한 것은 천정부지로 치솟는 강남 아파트 재건축 시장을 겨낭한 것이다. 지난해 11월 말에 나온 ‘11·3대책’과 그에 앞선 9억원 초과 아파트 집단대출 보증 중단은 강남 아파트 시장 열기를 가라앉히기 위한 정부의 시도였다.

6·19대책이 발표된 지 3주를 기점으로 서울 아파트 가격은 기존의 ‘약보합세’에서 일제히 눈에 띄는 상승세로 돌아섰다. 한국감정원의 ‘2017년도 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 매매가격지수는 1.61 (2003년 12월=1)을 기록했다. 글로벌 금융위기가 본격적인 여파를 미치기 직전 국내 아파트 시장이 최고가를 달리던 2008년 9월(1.57)을 넘어선 수준이다.

강남구 청담동 인근 아파트단지



▶강남 재건축 아파트

3.3㎡당 6000만원 육박

중심축은 여전히 강남이다. 한국감정원에 따르면 6·19대책이 발표된 지 3주째인 7월 10일 기준 강남·서초·송파·강동구 등 이른바 강남4구 아파트 매매 시세는 이전 주에 비해 0.11% 올랐다.

서울 아파트 주간 상승률이 0.29%로 강남4구 상승률보다 가파르지만 상승세를 들춰보면 얘기는 달라진다. 강남구는 6·19대책 이후 7월 둘째 주 주간 상승률이 0.02%이던 것이 불과 한 주 만에 0.1%로 5배 높아졌다. 같은 기간 송파구는 0.03%에서 0.11%로 4배 가까이 상승했고 강동구도 0.02%에서 0.08%, 서초구는 0.08%에서 0.12%로 올라섰다.

강남4구는 우리 부동산 시장에서 ‘강남’이라는 간판의 영향 때문에 기존 아파트와 재건축 아파트 모두가 최고 시세를 형성하고 있는 동네다.

부동산114에 따르면 7월 말을 기준으로 한 아파트 3.3㎡당 매매 가격은 강남이 3744만원, 서초가 3439만원에 이른다. 서울시 평균(1998만원)의 1.7~2배에 이른다. 서울 시내 25개 자치구 중에서 3.3㎡당 매매 가격이 3000만원을 넘어선 것은 강남과 서초뿐이다.

서울시에 따르면 강남구 재건축 아파트의 3.3㎡당 실거래가는 6000만원에 육박한다. 지난달 서울시가 발표한 ‘서울 부동산시장 월간동향’에 따르면 5월 강남구 재건축 단지 28곳의 평균 실거래가는 5903만원이다. 1년 전 5052만원에서 14%, 한 달 전인 4월 5497만원에서 7% 이상 올랐다. 국내 주택시장 경기가 바닥을 치던 2012~2013년 4000만원 선을 맴돌다가 정부가 부동산 재건축 규제를 완화한 2014년부터 상승세가 가팔라졌다. 2015년 9월 처음으로 5000만원 선을 뚫더니 이듬해 9월엔 5800만원까지 치솟았다. 이후 ‘11·3 규제’ 등의 여파로 잠시 조정기를 겪었지만 최근 부동산 호황으로 다시 대폭 뛰었다.

시세가 뛴 건 호가가 오른 영향이 있다. 하지만 호가는 집주인들이 앞으로 시장 분위기가 좋을 것이라고 예상할 때 오른다. 국토교통부가 강남4구(강남·서초·송파·강동) 일대 공인중개소들에 대해 불법 전매·다운계약서 등 단속에 나서면서 중개소들이 문을 닫았음에도 불구하고 매수 문의는 이어진다.

서초구 반포동 일대 A공인 관계자는 “문을 닫은 곳도 전화를 통해서 상담을 하고 카페 같은 곳에서 계약서를 쓰는데 이는 불법이 아니다”라며 “다만 6·19대책이나 초과이익환수제 부활 가능성에도 불구하고 앞으로 가격이 오를 것이란 기대를 하는 집주인들이 당장 집을 팔겠다는 것도 아니어서 매도자와 매수자 간의 팽팽한 긴장은 여전한 상황”이라고 말했다.

반포주공1단지



▶매수자 관망세 불구 강보합 예상 우세

먼저 강남권 재건축 시장을 들여다보자. 6·19대책을 전후해 국토교통부가 일제히 중개업소 단속에 나서면서 한동안 거래가 뜸했던 강남4구 일대는 이달 들어 눈에 띄는 가격 상승세를 보이고 있다.

강남권에선 재건축초과이익환수제 적용 가능성을 불문하고 일부 재건축 단지들의 시세가 3000만~5000만원가량 올랐다. 강남 압구정동 현대8차는 KB부동산시세를 기준으로 전용 163㎡형이 6월 말 25억5000만원이었지만 7월 현재(16일 기준) 26억원에 달한다. 이 단지는 추진위원회도 구성되지 않은 점으로 미뤄보면 올해 안에 관리처분인가 신청이 사실상 어려워 초과이익환수제 부활 시 적용대상이 된다.

지난 13일 시공사 입찰 공고를 내고 올해 안으로 관리처분인가를 신청할 계획이라는 서초 반포주공1차 전용 84㎡형은 지난달 말 26억6000만원이었던 시세가 현재 27억원대로 접어들었다.

송파구도 사정은 비슷하다. 방이동의 한 공인중개소 관계자는 “재건축 추진 움직임이 최근 수면 위로 올라온 올림픽선수촌 아파트의 경우 전용 84㎡형의 매매 시세가 11억3000만~11억5000만원 선으로 6·19대책을 전후해 1000만원가량 호가가 올랐다”며 “시세가 계속 오르는 데다 추가 규제 가능성을 염두에 둔 투자자들이 관망세를 보이고 있지만 시세는 강보합 상태를 유지할 것”이라고 말했다.

기존 아파트 시세 역시 고공행진을 거듭하고 있다. 서초 반포동 래미안퍼스티지(전용 115㎡)와 강남 대치동 래미안대치팰리스1단지(전용 114㎡)는 이달 들어 평균 시세가 23억원을 넘으면서 역대 최고 시세를 달리는 중이다.

서울시에 따르면 시내 25개 자치구를 통틀어 지은 지 30년 이상 된 노후아파트는 342개 단지다. 이 중 강남구는 45개 단지로 가장 많이 집중됐다. 이른바 강남 4구만 총 124개 단지(강남 외 서초 33개 단지·송파 27개 단지·강동 19개 단지)로 서울 시내 전체의 36.3%에 달한다. 한국감정원에 따르면 지난 2013년 1월부터 올 6월까지 서울 내 20년 초과 아파트 매매가격은 16.8% 상승해 같은 기간 동안 10년 이상 15년 이하 아파트가 10.65% 상승한 것에 비해 가격이 더 올랐다. 통상 재건축 투자는 20년 초과 아파트가 대상이다.

업계에 따르면 지은 지 30년 이상된 아파트 거래량은 2014년 7000건이던 것이 2015년 1만1000건, 지난해 1만3000건으로 늘어난 바 있다. 2014년은 재건축연한 단축(지은 지 40년 이상→30년 이상)과 재건축 조합원 주택분양 3가구까지 허용 등을 주 내용으로 한 이른바 ‘부동산3법’이 국회를 통과하던 해이다.

지난해 말 11·3대책과 9억원 초과 아파트 집단대출 보증 중단에 이어 6·19대책, 그리고 올 들어 재건축초과이익환수제 부활 가능성까지 불거지면서 강남 재건축은 악재를 맞는 듯했지만 현실은 전혀 다르게 전개되고 있다. 재건축 초과이익환수제란 재건축 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만원을 넘는 경우 이를 초과하는 금액에 대해서는 최고 50%를 세금으로 내 국고로 환수하는 제도다.

부동산 경기가 과열 양상을 보이면서 버블7지역 지정이 검토되던 2006년 즈음 재건축 초과이익환수제가 도입됐다. 이후 이 제도는 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 국내 부동산시장이 바닥을 향해 가던 2013년 12월부터 올해 12월 말까지 시행이 한시적으로 유예된 상황이다.

이에 따르면 올해 12월 말까지 관리처분인가 신청을 하지 않은 재건축 조합은 초과이익환수제의 적용대상이 된다. 가구당 3000만원을 넘는 초과이익이 발생하는 경우는 주로 강남권이고 강북권은 주로 재개발·뉴타운 사업장이 대부분이라는 점을 감안하면 이 제도는 사실상 강남을 겨냥하고 있다.

새 정부가 들어서자 국토교통부는 “연장을 검토하고 있지 않다”고 밝혔다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 지난 6월 6·19대책 발표 당시 “재건축초과이익환수제가 내년부터 적용된다”며 “올해 말에 유예기간이 종료되는 것이고 정부가 이를 연장하는 안에 대해서 검토한 적 없다”고 말했다.



▶조합원 입주권 vs 하반기 분양시장 청약

각종 규제 변수에도 불구하고 강남 재건축 단지들은 여전히 인기를 끌고 있다. 서울 아파트 분양시장이 한창 인기를 끌던 2015~2016년 당시에는 재건축 아파트도 일반분양 물량에 투자자들의 관심이 쏠렸다. 올해 하반기에도 줄줄이 일반분양 물량이 나온다. 강남에서는 개포동 개포시영 재건축 단지인 ‘래미안 강남포레스트’(일반분양 208가구), 서초에선 잠원동 신반포6차를 재건축한 ‘신반포 센트럴자이’(일반분양 145가구), 강동구에선 상일동 고덕주공3단지(일반분양 1396가구) 재건축이 대표적이다.

하지만 투자자들의 눈길은 조합원 입주권으로 옮겨가고 있다. 정부가 6·19대책을 통해 재건축 조합원에게 원칙적으로 1가구, 예외적으로 2가구까지만 아파트 입주권 소유를 허용한다고 밝혔음에도 불구하고 입주권을 언제든 사고팔 수 있다는 장점이 부각됐다.

앞서 이미 지난해 8월부터 분양가 총액이 9억원을 초과한 주택에 대해서는 주택도시보증공사(이하 HUG)가 중도금 집단대출 보증을 해주지 않는 데다 고분양가 추세와 더불어 11·3대책을 통해 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매제한도 금지되면서 일반분양의 매력이 상대적으로 떨어진 탓도 있다. 올 하반기 강남 아파트 재건축 투자를 계획하고 있는 사람들이라면 조합원 입주권과 일반 분양권 중 무엇을 선택해야 할까. 분양권과 입주권 중 하나를 골라야 할 때는 각각 기본적인 장단점을 고려해야 한다. 입주권은 조합이 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가를 받은 시점에 발생하는 권리로 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 새 아파트가 완공된 후 사용검사를 마치고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 ‘주택’으로 바뀐다. 재건축 단지의 경우 분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 비조합원이 청약 절차 등을 통해 분양받은 사람이 갖는 권리다.

분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 새 아파트가 지어진 후 잔금을 내고 등기를 마쳐야 ‘주택’으로 바뀐다. 비용 측면에서 총 매매금액만 따지면 조합원 물건이 더 저렴하다. 하지만 한꺼번에 목돈을 지불해야 한다.

강남 재건축 아파트의 경우 통상 조합과 시공사가 ‘밀실 가격 책정’을 하지만 일반 분양가가 조합원 분양가보다 10~15% 높은 편이고, 전매제한이 풀려도 조합원 물건의 가격이 낮은 편이다. 조합원 부담금이 추가로 발생할 수 있는 가능성에 더해 혹시라도 일반 분양에서 미분양이 날 경우 조합원이 리스크 비용을 떠안는 것도 명심해야 한다. 반면 일반 분양분은 계약금·중도금·잔금을 나눠 낼 수 있어 한번에 목돈을 주고 사야 하는 조합원 물건보다 비용 부담이 적은 편이다. 중도금 담보대출에 따른 이자는 입주 시기에 정산할 수 있기 때문에 분양가의 10% 선인 계약금을 낸 후 분양에서 입주까지 약 2년간 추가로 드는 비용이 없다는 점이 매력이다.

세금 문제도 고려해야 한다. 입주권은 실제 완공되기 이전이어서 ‘주택’이 아닌 단계에도 주택 수를 계산할 때는 주택으로 포함된다. 다른 주택을 1가구 소유한 사람이 입주권을 사면 2주택 보유자로 분류돼 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 반면 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않아 다른 주택을 1가구 소유한 사람이더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 분양권 보유기간 동안에는 세금이 부과되지 않지만 6·19대책에 따라 소유권 이전 등기 시 매매 차익에 대한 세금을 내야 한다. 하지만 고려할 점은 또 있다.

이른바 로열동·층을 원한다면 조합원 입주권이 유리하다. 일반 분양은 조합원들이 우선 고르고 남은 물량을 추첨에 의해 배정받고 물량도 적어 원하는 동과 호를 선택할 확률도 낮아진다.

일반분양의 경우 강남권 재건축은 지난해 11·3대책을 통해 이미 규제를 받고 있다. 하지만 재건축 조합의 경우 올해 6·19대책을 통해 추가적으로 확인해야 할 사항이 있다. 우선 조합별로 원칙적으로는 1가구만 입주권을 가질 수 있다.

예를 들어 한 가족이 강남 대치동 은마아파트를 남편과 부인이 각각 2가구씩 가졌다고 해도 조합원은 1명으로 간주돼 원칙적으로 재건축 이후 새 아파트 1가구에 해당하는 입주권을 받게 된다. 다만 서울 강남 대치동 은마아파트와 서초 반포주공 1단지를 한 가구씩 보유하고 있는 경우 조합이 다르므로 각각의 입주권을 가질 수 있다. 예외로 중대형 면적 1가구를 보유한 조합원이라면 중소형 아파트 2가구를 받을 수 있다.
다만 2가구 중 하나는 반드시 전용면적 60㎡ 이하만 가능하다.

다만 공통적으로 7월 3일부터 서울 시내 입주권과 분양권을 되파는 경우 강화된 주택담보대출비율(LTV:70→60%)·총부채상환비율(DTI:60→50%) 규제가 적용된다. 입주권을 포함한 분양권 거래 신고일이 7월 3일 이후인 경우가 강화된 규제 적용대상이다.

[김인오 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제83호 (2017년 08월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


주춤한 은행주, 금리인상 타고 내년엔 오를까

고수익 투자 VS 고위험 폭탄 ‘양날의 검’ P2P대출 3가지 투자 Tip

단종되기 전에 만들어야 할 ‘혜자’카드 7

20년 만에 최고치 뚫은 일본 증시 빌빌대던 日펀드 1년 수익 50% 쑥

배럴당 60달러 찍은 유가 원유 펀드 투자해볼까


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트