구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
임대소득·높은 환금성·자산가치상승 기대 소형아파트, 수익형부동산으로 뜬다
기사입력 2017.08.11 14:47:45 | 최종수정 2017.08.11 18:08:10
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
소형아파트가 임대수익과 자산가치 상승을 동시에 기대할 수 있는 부동산 상품으로 떠오르고 있다. 아파트 시장은 규제와 금리상승, 대규모 입주로 향후 전망이 불투명한 상황이지만 소형 아파트의 인기만은 꾸준할 것이라는 전망이 우세하다. 특히 자녀에게 증여해 주기 위해 소형아파트를 사들이는 자산가들이 늘고 있어 당분간 인기 부동산 상품으로 자리매김할 전망이다.

소형아파트는 1~2인 가구가 급증하면서 급부상하고 있다. 통계청의 ‘2015 인구주택 총조사’ 결과에 따르면 2015년 기준 전국 1인가구는 약 520만 가구로 전체의 27.2%를 차지했다. 2010년 226만 가구에서 5년 만에 130%가량 늘어났다. 1인 가구는 2020년이 되면 10가구 중 3가구, 약 30%에 달할 것으로 전망된다.

전문가들은 소형아파트에 대한 수요가 더 늘어날 것으로 본다. 원룸형이나 투룸형으로 공급돼 다세대주택과 비슷한 면적을 쓰지만 커뮤니티 시설 등을 이용할 수 있기 때문에 생활 편의성을 중요시하는 사람들이 적극적으로 찾고 있어서다. 투자자 입장에서도 초소형아파트는 오피스텔과 견줘 환금성이 좋고 희소성이 높아 공실 위험이 상대적으로 작다는 장점이 있다. 관리비도 오피스텔보다 저렴한 편이다.

삼성동 힐스테이트



▶강남 초소형아파트, 17평이 9억까지 치솟아

전용면적 50㎡ 이하의 아파트를 가리키는 초소형아파트의 인기는 계속 올라가고 있다. 최근 1인가구가 늘어나면서 직장과 거리가 가까운 강남권을 중심으로 초소형아파트를 찾는 사람들이 만만치 않다는 분석이다.

지난 6월 17일 서울 삼성동 힐스테이트 2단지 전용면적 40㎡(공급면적 54~56㎡)는 8억8500만원에 거래됐다. 17평 정도 되는 아파트 가격이 서울 시내 웬만한 전용 84㎡ 아파트 가격을 넘어선 것이다. 이 아파트 시세는 작년 7월 7억1500만원 수준에서 올해 7월 5일 기준 8억8500만원까지 23.7%나 수직 상승했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 40㎡ 호가가 9억원을 넘어가기 시작했다”며 “삼성동 주변 개발 기대감 영향도 있지만 특히 이 정도 면적의 집을 찾는 수요가 꾸준해 관심이 높다”고 설명했다.

강남 3구의 일부 초소형아파트는 3.3㎡당 매매가격(공급면적 기준)이 5000만원을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 잠실동 리센츠 전용 27㎡(공급면적 42㎡)는 지난 6월 13일 6억9900만원에 거래돼 7억원 선 돌파를 눈앞에 뒀다. 작년 7월만 해도 시세가 5억7500만원 수준이었는데 1년 만에 20% 이상 치솟았다. 신천동 파크리오 전용면적 35㎡(공급면적 52㎡)는 5억7000만~5억9000만원, 잠원동 킴스빌리지 전용 37㎡(공급면적 54㎡)는 6억원 안팎에 거래되고 있다.

강남권 초소형아파트 인기는 분양권 추이에서도 확인할 수 있다. 송파구 가락동 헬리오시티 전용 39㎡(공급면적 61㎡)는 지난달 6억5259만원에 거래됐다. 2015년 11월 분양 당시 가격이 4억5000만원 안팎이었던 점을 감안하면 웃돈이 2억원이나 붙은 셈이다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “초소형아파트는 1인가구 수요가 높아 실거주용과 임대용으로 전망이 밝은 편”이라며 “특히 직장에서 가까운 강남권의 경우 초소형아파트 인기가 상당하다”고 설명했다.

잠실동 리센츠



▶전용면적 작을수록 청약경쟁률도 치열

분양시장에서도 전용면적이 작을수록 청약경쟁률이 치열하다. 롯데건설이 지난 5월 1순위 청약을 받은 서울 강동구의 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’ 전용 59㎡는 50가구 모집에 3290명이 청약에 응해 65.8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 단지 평균 경쟁률(11.33 대 1)을 6배 가까이 웃돈 것이다. 또 같은 달 GS건설이 1순위 당해 청약을 받은 김포 걸포지구의 ‘한강메트로자이’ 전용 59㎡ 역시 1단지 93.5 대 1, 2단지 13.66 대 1의 경쟁률을 보이며 평균 경쟁률(7.14 대 1)을 상회했다. 작년 6월 분양한 ‘답십리파크자이’ 전용 49.27㎡는 42.62 대 1, 올해 1월 분양한 ‘신당 KCC 스위첸’ 전용 45.73㎡는 24.67 대 1로 전체 1순위 평균 경쟁률보다 2~3배 높은 수준의 경쟁률을 기록했다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 6월까지 서울과 경기지역에 분양한 아파트 45곳(임대 제외) 1순위 청약경쟁률을 분석한 결과 서울에서는 전용면적 59㎡가 26.17 대 1로 경쟁률이 가장 높은 것으로 조사됐다. 이어 84㎡가 9.36 대 1, 틈새평면인 60~84㎡ 미만이 8.17 대 1, 84㎡ 초과 5.39 대 1 등으로 소형 타입이 강세를 보였다.

서울은 분양가(작년 평균 2131만원) 부담이 큰 것이 소형아파트 쏠림 현상의 원인으로 지목된다. 전문가들은 “6·19부동산대책에 따라 서울 전역이 청약조정지역으로 지정돼 소유권 이전 등기 때까지 전매가 불가능하다”며 “서울에서 자금 부담이 적은 소형아파트 청약으로 투자자금이 쏠리는 현상은 더 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.

올 하반기 예정된 소형아파트 분양도 적지 않다. GS건설이 서초구 신반포6차 재건축으로 ‘신반포센트럴자이’를 9월 초 분양할 계획이다. 전용면적 59~114㎡ 757가구 중 145가구를 일반분양한다. 전용면적 59㎡는 63가구로 계획돼 있다. 지하철 3·7·9호선이 정차하는 고속터미널역이 도보권이며 반포한강공원도 가깝다.

9월에는 삼성물산이 서대문구 가재울뉴타운 5구역 재개발로 ‘래미안 DMC 루센티아’ 아파트를 분양할 예정이다. 전용면적 59~114㎡ 997가구 중 517가구를 일반분양하며 전용면적 59㎡는 63가구가 나온다. 가재울5구역은 상암DMC에서 가까운 2차 뉴타운으로 상암동을 배후단지 삼아 2만 가구의 미니신도시로 개발될 예정이다.

신천동 파크리오



▶입주폭탄 우려에도 소형아파트는 ‘승승장구’

올해 입주대란 예고로 집값 전망이 관망세지만 소형아파트의 경우 상대적으로 적은 입주물량 덕분에 집값 하락에 대한 우려가 낮다는 평가다. 부동산 114에 따르면 올해 전국적으로 총 37만9379가구가 입주했거나 입주할 예정이다. 이는 지난해 입주물량(29만2875가구)보다 29.54% 증가한 것이고 지난 2000년 이후로 최대 물량이다. 또한 올해 입주 물량 증가율은 2000년대 들어 지난 2014년 다음으로 높다. 지난 2014년 입주 물량은 19만6307가구에서 26만4434가구로 34.7% 증가한 바 있다.

업계에서는 정부의 부동산 조이기와 함께 올해 입주물량 증가로 부동산 시장의 관망세가 지속될 것으로 내다보고 있다. 기존 주택 수요자들이 새 아파트 입주를 위해 내놓은 전세 및 매매 물량이 일시적으로 몰리면서 수급불균형에 따른 집값 하락이 불가피해서다.

하지만 면적별로 살펴보면 소형아파트의 경우 상대적으로 중대형에 비해 입주물량이 적어 걱정되는 수준은 아니다. 연내 입주물량을 면적별로 살펴보면 소형아파트(전용 60㎡ 이하) 입주물량은 11만1215가구로 전체 입주물량(37만9379가구) 중 29%를 차지한다. 반면 중대형 아파트의 입주물량은 26만8164가구로 소형아파트 입주물량의 두 배 이상을 차지하고 있다.

특히 소형아파트의 경우 내년 입주예정 물량이 9만4967가구로 올해 입주 예정 물량(11만1215가구)보다 14.61%가량 감소할 것으로 보이기 때문에 소형아파트의 인기는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 업계 관계자는 “올해에 이어 내년까지 입주대란이 예고되면서 주택수요자들의 내 집 마련 고민이 깊어지는 것도 사실”이라면서 “하지만 소형아파트의 경우 중대형아파트와 달리 입주물량이 비교적 적으며 1~2인가구 증가에 따른 주택수요도 높아지고 있는 만큼 하반기 내 집 마련을 고민 중이라면 전용 60㎡ 이하 소형아파트를 주목할 필요가 있다”고 말했다.



▶시세차익·임대수익 기대

수익형부동산 대체상품 떠올라

주택임대사업자들도 오피스텔이나 도시형생활주택보다 세제혜택과 가격 상승에서 유리한 소형아파트에 눈을 돌리고 있다. 부동산114에 따르면 올해 7월 기준으로 수도권 전용면적 60㎡ 미만 아파트 매매가(3.3㎡당)는 1284만원으로 2년 전(2015년 7월) 1121만원보다 14.54% 올라 가장 많이 상승했다.

같은 기간 전용면적 60㎡ 이상~85㎡ 미만은 11.96%(1162만원→1301만 원), 전용면적 85㎡ 이상은 9.54%(1352만원→1481만원) 오르는 데 그쳤다.

지난 2011년 정부는 수도권도 지방처럼 1가구만으로도 임대사업자 등록이 가능하도록 했다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 임대사업으로 등록할 때 취득세가 면제되며 재산세 또한 전용면적 40㎡ 이하는 전액 면제, 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 50% 감면된다. 전문가들은 “최근 ‘혼술’, ‘혼밥’ 등의 문화가 보편화되고 있고 1~2인가구 증가도 앞으로 더 가팔라질 것”이라며 “건설사들도 수도권을 중심으로 소형아파트 공급을 늘릴 가능성이 높다”고 말했다.

신한은행에 따르면 수십억원의 자산을 가진 부자들이 의외로 남들이 주목 안하는 지방 소형아파트에 투자하는 경우가 적지 않다. ‘나 홀로 단지’ 등의 단점 때문에 임대료 대비 매매가가 낮은 소형아파트 단지가 타깃이다. 보증금 및 월세 수준이 고시원과 비슷하면서 주거여건이 훨씬 좋아 임차수요가 풍부한 것이 특징이다.

경기도 시흥시 은행동 광덕아파트를 예로 들면 전용면적 55㎡인데 매매가격이 9300만원이다. 보증금 2500만원과 월세 30만원을 받을 수 있어 연 수익률이 5.3%에 달한다.
최대 대출액이 6510만원이기 때문에 290만원의 순자본금만 있으면 레버리지 투자가 가능하다. 첫해는 취득세 102만원을 내야 하기 때문에 대출이자, 재산세 등을 제하면 순수 이익은 26만원. 그 다음해부터는 취득세 없이 대출이자, 재산세만 내기 때문에 연간 128만원의 이익을 낼 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “이런 식으로 임대사업을 할 수 있는 소형아파트 단지들이 잘 찾아보면 꽤 된다”며 “인천 강화군 강화읍의 용진 아파트 2단지는 연간 임대수익률이 9.3%에 달한다”고 귀띔했다.

[용환진 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제83호 (2017년 08월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


8·2대책 이후 다시 짜는 부동산 투자전략 집 팔라는 정부… 다주택자 출구전략 필요할까

초과이익환수제·분양가상한제…지금 강남재건축 투자 괜찮을까

서울 강남 부촌지도 바꾸는 개포·반포·잠실 재건축 속도 낸다

러시아펀드·브라질펀드 최근 수익률 회복세 롤러코스터 러브펀드 투자 괜찮을까

상장사 현금배당액 작년보다 3.5조원 증가 전망 사상최대 기업실적 ‘배당주’에 투자해볼까


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트