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문재인정부 첫 부동산대책 영향 분양시장 규제로 더 주목받는 강북역세권 갭투자
기사입력 2017.07.21 14:45:18
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문재인 정부의 첫 부동산대책인 6·19대책으로 과열양상으로 치닫던 서울 분양시장의 투자열기가 암초에 부딪치게 됐다. 반면 강북 역세권 급매물아파트를 전세를 끼고 사는 갭투자에 대한 관심이 더 높아지고 있다.

신반포 아크로리버뷰



지난해 상반기까지만 해도 아파트 분양권은 서울·부산·대구·세종 등 이른바 ‘핫한 지역’에서 국민투자 상품으로 등극할 정도로 대중적인 인기를 누렸다. 1억원 미만의 계약금만 있으면 아파트 분양계약을 한 후 다른 사람에게 분양권을 되팔아 100%에 이르는 수익률을 낼 수 있었기 때문이다. 한 채에 10억원을 거뜬히 넘나드는 강남 재건축 분양권도 계약금이 2억원을 넘지 않아 1억원대의 돈을 들이면 억대의 웃돈을 벌 수 있다는 환상 속에 속속 팔렸던 것이 지난해의 일이다.

하지만 6·19대책을 계기로 서울에선 분양권 전매의 길은 사실상 막혔다. 서울은 6월 19일 이후부터 입주자모집공고문을 내는 분양현장의 경우 분양권은 입주 시까지 전매할 수 없다. 기존의 11·3대책에 따라 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 입주시기까지, 그 외 지역은 1년 6개월로 전매제한을 뒀지만 이번 대책에 따라 25개 자치구 모두 규제 대상에 포함됐다.

사정이 이렇다보니 갭(gap)투자는 분양권 전매를 넘어서는 투자법으로 주목받았다. 갭투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 전세를 끼고 급매물 아파트를 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 전세가율이 높은 지역에서 전세 보증금을 제외하면 대출을 받지 않고 분양권 계약금과 비슷한 5000만~1억원 가량의 돈을 들여 아파트를 살 수 있기 때문에 분양권 전매에서 갭투자로 갈아타려는 투자자들도 나오고 있다.



▶부동산규제에 엇갈린

서울 분양권 시장 명암

분양권 전매투자란 아파트 청약에 당첨돼 계약한 분양권에 웃돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 한 번 손바뀜된 분양권을 사들여 다시 웃돈을 얹어 파는 것도 전매 투자에 속한다. 분양권 전매는 세입자와 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 것이 장점으로 꼽힌다. 이 때문에 전매 투자는 서울 아파트 분양시장 열기를 한껏 끌어올렸다. 민간택지의 경우 분양권 전매 제한이 없는 부산에서는 올 들어 수백 대 1의 경쟁률에 이어 웃돈 1억원은 기본일 만큼 시장은 여전히 달아오른 상태다.

일단 서울을 포함한 수도권에서는 11·3대책 이전까지만 해도 정당계약이 시작된 날부터 6개월(민간택지)~1년(공공택지)간 분양권을 되팔 수 없다는 ‘전매제한 기간’이 있었다. 이 기간 동안은 ‘계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금’ 정도가 들어간다. 분양가에 따라 들어가는 돈은 다르지만 양도세와 중개료를 감안해도 보통 1억원 미만이 들었고 강남 재건축 일반분양은 2억원 미만이 들어갔다.

하지만 2016년 8월 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가 총액 9억원 초과 주택에 대해서는 중도금 집단 대출을 할 수 없도록 하면서 강남 재건축 분양시장은 다소 수그러들었다. 서초구 잠원동 ‘신반포아크로리버뷰’(신반포5차 재건축)의 경우 억대 웃돈의 신화를 버리지 못한 투자자들이 몰리면서 지난해 10월 1순위 청약 당시 평균 306 대 1이라는 경쟁률을 냈지만 분양권 거래는 부진하다.

아파트 분양권 수익률은 입지와 분양가, 동·층별로 천차만별이기 때문에 단순 비교하기 힘들다. 그럼에도 불구하고 2016년 여름 9억원 초과 고가분양주택 대출 규제 이후 강남권 재건축 분양권의 희비는 엇갈리는 분위기이다. 지난해 11월과 올해 6월 대책의 경우 분양권 전매 행위 자체를 막는 규제이다 보니 수익률에 직접적인 영향을 주지는 않는다. 다만 대출 규제는 수익률에 직접적인 영향을 미친다.

단순 수익률을 비교해 보자. 중개 수수료나 양도세 등을 제외하고 계약금과 분양권 전매 차익, 중도금 이자비용만을 고려하는 것으로 ‘단순수익률(%)=100*(전매차익/(계약금+프리미엄+중도금 대출이자))’로 계산할 수 있다.

분석대상 단지는 세 곳이다. 2016년 3월 분양한 강남구 개포동 래미안블레스티지(개포주공2 재건축) 전용면적 59.89㎡형, 2015년 10월 분양한 서초구 반포동 반포센트럴푸르지오써밋(삼호가든4 재건축) 전용면적 59.92㎡형과 잠원동 신반포아크로리버뷰(신반포5 재건축) 전용면적 78.48㎡형이다.

고려할 점은 크게 두 가지이다. 우선 ‘다운계약 관행’에 따른 신고 실거래가 왜곡현상이다. 국토교통부가 종종 단속에 나서기는 하지만 서울 전역에는 여전히 다운계약이 이뤄진다. 6월 말을 기준으로 서울부동산정보광장 실거래가 자료를 토대로 신반포아크로리버뷰 전용면적 78.48㎡형의 분양권 웃돈을 계산하면 웃돈 시세는 200만~2300만원이다. 하지만 현장의 말은 다르다. 잠원동 A공인 관계자는 “매도자는 최소 1억원 이상을 부르고 매수자는 8000만원 선에서 산다고 하니 거래가 잘 이뤄지지 않는다”면서도 “실제 웃돈 거래는 9000만원 선으로 협의되기 때문에 실거래가 상의 웃돈은 다운계약 등에 따른 변칙거래일 수밖에 없다”고 지적했다.

두 번째로는 이자비용이다. 2016년 8월 이전에 분양한 단지(래미안블레스티지·반포센트럴푸르지오써밋)들의 경우 중도금 집단 대출이 가능했고 중도금 무이자 혹은 이자 후불제이기 때문에 중도금 대출이자가 들지 않는다. 다만 이후에 분양한 단지(신반포아크로리버뷰)는 개인신용으로 중도금 대출을 받아야 하고 신용도에 따라 이자비용도 천차만별이다. 이 경우는 잠원동 일대 공인중개업소들이 예로 드는 금리 3.3%를 기준으로 산정했다.

결과는 시장의 분위기를 그대로 반영한다. 중도금 집단대출 규제 적용 단지의 단순 수익률이 상대적으로 낮게 나타난다. 수치를 보면 래미안블레스티지가 120.12%로 가장 높았고 그 다음은 반포센트럴푸르지오써밋(75.85%), 신반포아크로리버뷰(63.69%)순이었다.

강남 래미안블레스티지 전용면적 59.89㎡형의 경우 분양가는 9억4900만~10억4900만원 선이었고 현재 웃돈 호가는 일반적으로(최고는 2억원 선)는 1억~1억5000만원을 오간다. 2017년 5월 신고 실거래가를 기준으로 한 웃돈은 6500만~1억2000만원 선이다. 개포동 일대는 분양가 9억9900만원인 분양권의 평균 웃돈 호가 1억2000만원을 기준으로 매매 차익을 잡고 투입 금액(분양가의 10%인 계약금, 9990만원)을 감안해 계산하면 단순 수익률은 120.12%다.

서초 반포센트럴푸르지오써밋 전용면적 59.92㎡형의 경우 분양가는 9억9800만원이고 현재 웃돈 호가는 7000만~1억2000만원 선이다. 5월 신고 실거래가를 기준으로 한 웃돈은 7000만~7570만원 선이다. 실거래가에 따른 웃돈이 호가 범위 내에 있다는 점을 감안해 실거래가 상의 매매 차익을 7570만원으로 잡고 투입자금(9980만원)으로 나누면 단순 수익률은 75.85%가 된다.

신반포아크로리버뷰 전용면적 78.48㎡형의 경우 분양가는 13억9800만~14억500만원 선이다. 13억9800만원인 분양권을 기준으로 볼 때 2차 중도금 납부(1, 2차 각각 1억3980만원씩으로 1차는 12월 26일, 2차는 4월 25일)가 개인신용대출을 통해 끝난 상황이다. 잠원동 일대 공인중개업계에 따르면 대략적인 이자 비용은 230만원이다. 5월 말 거래를 감안하면 계약금(1억3980만원)과 이자비용을 합친 금액은 1억4210만원이다.

5월 신고 실거래가를 기준으로 한 이 분양권의 웃돈은 200만~2300만원 선이지만 이는 다운계약이 의심되는 신고액이다. 일대의 실제 웃돈 호가는 8000만~1억원 선이고 13억9800만원인 분양권의 평균 웃돈 호가는 9000만원 선이다. 이에 따라 전매차익을 9000만원으로 잡으면 단순 수익률은 63.69%로 산정된다.

분양권 전매의 경우 1억원가량의 ‘소액투자’가 가능하다는 점과 더불어 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 것이 장점으로 꼽힌다. 하지만 서울 아파트의 경우 강남권 재건축을 중심으로 지난해 처음으로 분양가가 3.3㎡당 2000만원이 넘으면서 분양권 전매를 통한 시세차익의 여지는 줄어들었다는 것이 전문가들의 지적이다. 이에 더해 지난해 하반기 금융권 대출 규제와 ‘11·3 부동산 대책’이 겹치면서 분양권 시장 진입 비용은 높아졌다.

11·3 부동산 대책에 따라 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯한 서울에서는 1순위로 청약 당첨이 됐지만 나중에 부적격자로 판정되는 경우 1년간 청약 기회가 없어진다. 기존에 1순위 자격을 갖춘 경우라고 하더라도 가구주가 아니거나 5년 이내에 다른 청약 당첨 기록이 있는 경우 2주택 이상 보유한 다주택자와 가구원은 2순위로 청약해야 한다. ‘전매제한 기간’도 확인해야 한다. 올해 1월 1일 이후 모집공고를 내고 분양한 아파트의 경우 입주(소유권이전등기) 시까지 분양권 전매가 금지된다.

대출과 관련해 올해부터는 잔금 역시 대출 시 소득 여건 심사 강화를 넘어 원리금 분할상환을 해야 한다. 나중에 사정이 여의치 않게 되는 경우 중도금과 잔금대출에 대한 부담이 더해질 수 있다.

물론 분양권 전매제한 기간으로 인해 상대적으로 분양권 전매에 따른 양도세는 줄어들 여지가 있다. 분양권 양도세는 보유기간과 과세표준액에 따라 세율이 달라진다. 세법상 계약한지 1년 미만인 분양권을 거래할 경우 매도자가 양도차익의 55%(10%의 지방소득세 포함), 1년 이상∼2년 미만인 경우 양도차익의 44%를 양도세로 내야 한다. 전매제한으로 인해 보유기간이 길어지면 이에 따라 자동적으로 세율이 낮아지는 효과는 있다.

반포래미안아이파크



▶비강남권 역세권 아파트 갭투자 열기

전매 투자의 명암이 교차하는 분양 시장과 달리 기존 아파트 시장에서는 갭 투자 열풍이 이어지고 있다. 갭투자가 시장에서 주목 받기 시작한 건 서울 아파트 값이 바닥을 치던 2013년 말부터다. 전세금이 부쩍 오르면서 갭투자 동아리가 만들어졌고 지방 투자자들도 ‘상경’해 서울 아파트를 사갔다.

기본적으로 갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 방식이기 때문에 실제 들어가는 돈은 매매 시세에서 전세 보증금을 제외한 금액이다. 1억원을 넘어 2억을 초과할 수도 있다. 하지만 특히 ‘소액 단기 투자’가 트렌드가 된 현 시점에서 갭투자는 전세가율이 최소한 70% 이상인 역세권 아파트를 가능한 대출을 통하지 않고 1억원 선의 자본금을 들이는 것을 말한다.

꾸준히 인기를 끌던 갭투자는 사실 지난해 들어서는 ‘끝물’이라는 말도 오갔다. 집값이 오를 대로 오른 데다 월세시대가 다가오고 새 아파트 입주까지 이어지기 때문에 이제는 하락세를 탈 것이라는 전망과 경고음이 나오기도 했다.

적어도 현재까지를 놓고 보면 갭투자에 대한 부정적인 예상은 엇나갔다. 지난해 저금리 기조 속에 ‘전세의 종말·월세 시대’라는 말까지 나왔지만 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1분기 전세 거래량은 3만4543건으로 오히려 지난해 같은 기간(2만8692)보다 20%가량 늘어났다.

‘폭탄 돌리기’가 시작될 것이라던 지난해에 이어 올해 들어서도 서울 기존 아파트 값은 상승하는 중이다. 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 지난 1월 중순 이후 연속 상승세를 타고 있다. 전세금도 마찬가지다. 서울 25개 자치구 이곳저곳에서 전세가율(매매가격 대비 전세금의 비율) 80%선인 지역이 나오면서 갭투자 수요를 자극하고 있다.

성북구는 6월 말 기준 전세가율(83.75%)이 84%에 달하는 지역이다. 길음동 B공인 관계자는 “일부 단지는 전세가격과 매매가격 차이가 5000만원 정도”라며 “한 차례 매매차익으로 이익을 낸 기존 투자자들이 호가를 올려 매물을 내놓고 있지만 매수 문의가 하나둘 늘어난 상황”이라고 말했다.

인근 강북구도 사정은 마찬가지다. 성북구와 강북구의 경계에 자리한 번동 금호아파트(총284가구) 전용 84.9㎡형이 4월 3억2400만원(8층)에 매매됐고, 5월 같은 면적 9층이 2억8000만원에 전세 계약됐다. 인근 공인중개소 관계자는 “300가구 미만 작은 단지라 층간 가격 차는 크지 않다”며 “7월 우이신설경전철 개통에 앞서 강북·동대문구 일대에 5000만~1억원 미만으로 갭투자를 하려는 문의가 늘었다”고 전했다.

본지가 서울부동산정보광장의 올해 상반기 매매·전세 실거래가를 분석한 결과 성북구 내에서도 특히 투자 수요가 몰리는 길음동 일대에는 전세금과 매매가격이 같은 단지까지 등장했다. ‘길음래미안1차’ 전용면적 59㎡형은 10층 매매가격이 3억5000만원으로 이는 같은 층 전세금과 시세가 같다. 특별한 가격 급변이 없는 한 자기 돈을 거의 들이지 않고 아파트 한 채를 살 수 있는 셈이다. ‘길음뉴타운래미안6단지’ 전용 84㎡형 역시 기준층(5층 이상) 매매가격이 5억5000만원이지만 전세금은 5억2000만원 선이다.

구로구 일대도 유사하다. 부동산114에 따르면 구로구는 지난해 들어 처음으로 전세가율이 80%를 돌파한 지역으로 6월 말 기준 전세가율(80.7%)은 81%선이다. 실거래가에 따르면 신도림역 인근 구로구 신도림동 ‘신성은하수’ 아파트 전용 59㎡형의 매매가격(기준층)은 3억6800만원 선이지만 전세금은 3억3000만원으로 가격 차가 4000만원이 채 되지 않는다.

갭투자 수익률은 얼마나 될까. 분양권과 마찬가지로 기존 아파트 역시 입지와 분양가, 동·층별로 천차만별이기 때문에 단순 비교하기 힘들다. 구체적인 투자 수익성 비교는 특정한 물건을 놓고 볼 때 가능하지만 개략적인 수치를 보는 것도 시장 파악에는 도움이 된다.

단순 수익률을 추산해보자. 투자에 나선 A씨가 무주택자라고 가정한 후 중개 수수료나 각종 세금 등은 제외하고 실거래가를 기준으로 한 매매 시세와 전세금, 시세 차익만을 고려하면 ‘단순 수익률(%)=100*(매매차익/(매입가격-매입 당시 전세금))’로 계산할 수 있다. 대상 지역은 전세가율이 70%를 넘는 서대문구(78.2%)와 영등포구(70.5%) 등이다.

광화문·종로 등으로 통하는 강북 도심 직주근접지이자 서울 지하철 3호선이 지나는 서대문구 홍제동을 예로 들어보자. A씨는 3호선 홍제역 4번출구 역세권 아파트인 홍제현대 전용면적 60.81㎡형을 2015년 6월 2억5400만원에 매입했다. 당시 전세금은 2억3000만원이었기 때문에 A씨는 자기 자본금으로 2400만원을 들이면 됐다. 2년이 흐른 지금, 매매 가격은 3억1500만원이 됐다. 시세 차익은 6100만원으로 수익률은 254.17%에 이른다.

이번에는 강남으로 통하는 입지에 서울 지하철 1·2호선 등이 지나는 신도림역 인근 영등포구 대림3동을 예로 들어보자.

A씨는 2호선 신도림역 2번출구 역세권 아파트인 대림현대3차 전용면적 43.92㎡형을 2015년 6월 2억3850만원에 매입했다. 당시 전세금은 2억1000만원이었기 때문에 A씨는 자기 자본금으로 2850만원을 들이면 됐다. 2년이 흐른 지금 매매 가격은 3억3000만원이 됐다. 시세 차익은 9150만원으로 수익률은 321.05%에 달한다. C공인 관계자는 “인근 현대1·2차와 코오롱하늘채의 경우 같은 기간 수익률이 살짝 낮지만 200~250%에 달하는 것으로 보인다”며 “저평가됐다고 생각하는 투자자들에 더해 신안산선 개통 수혜를 염두에 둔 투자자들까지 겹치면서 매수 문의가 들어오지만 선뜻 팔겠다는 사람이 그만큼 나오지는 않는다”고 말했다.

갭투자 열기가 도는 곳은 동대문구와 동작구를 비롯해 중랑구까지 주로 비강남권이다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 전문위원은 “특히 최근 들어서는 서부권(강서·구로·영등포·마포·서대문·은평구)과 동부권(동대문·노원·도봉)으로 투자 관심이 퍼지는 모양새”라고 말했다.

논현동 신동아파밀리에



▶갭투자, 금리상승 정부규제에 타격받을 수도

사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “부동산 투자는 ‘임대소득’보다는 부동산 가치 상승에 따른 ‘자본차익’을 노리는 것이 중요하다”며 “전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다”고 말한다.

갭투자와 관련해 관심 있게 봐야 할 점은 두 가지다. 먼저 ‘투자와 투기의 경계’다. 임대사업자 등록제 등 갭투자를 잡겠다는 정부 고위급 인사들의 발언이 쏟아져 나오는 시점에서 반드시 생각해 봐야 할 문제다.

갭투자는 기본적으로 세입자의 전세금을 레버리지로 삼아서 하는 투자다. 이는 ‘부당한 불로소득’이기 때문에 규제해야 한다는 비난의 여론도 높다. 하지만 갭투자는 중도금과 잔금 대출을 의식해야 하는 분양권과 달리 소액 자기자본금을 들이는 식이기 때문에 정부의 가계대출규제 대상이 아닌 경우가 많다. 정치권과 정부가 임대사업자 등록제 도입 카드를 만지작하는 이유다.

지금의 갭투자 열풍이 단순히 투기 수요와 집값 상승세 때문인지 아니면 저금리 기조 때문인지 근본 원인부터 짚어봐야 한다. 박합수 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 “소자본으로 집을 수십 채 사서 수익을 올리는 식의 투자는 실수요자들의 내집마련 기회를 줄인다는 점에서 바람직하지 않고 투기로 볼 여지가 크다”면서도 “다만 갭투자나 분양권 전매가 최근의 투자 트렌드가 된 것은 사람들이 투기꾼의 성향을 가졌기 때문이라기보다는 예금 금리가 낮은 상황 속에서 마땅한 투자처가 없기 때문”이라고 지적했다.

두 번째로 관심 있게 봐야 할 점은 ‘깡통 전세 주의보’다. 갭투자는 집값이 올라줘야 통하는 투자법이다. 일각에서는 아파트 시세가 떨어지는 경우 갭투자자인 집주인이 전세금을 제대로 돌려줄 수 없는 문제(깡통 전세)가 발생한다고 지적한다.

이와 관련해서는 앞으로 집값이 오를 것인지, 내릴 것인지에 대한 개개인의 주관적인 예상이 중요하다. 부동산 114에 따르면 올해 서울 분양, 입주 물량은 각각 6만5333가구, 2만6331가구다. 내년 입주물량은 3만3999가구로 예상된다.

대림현대 1차

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “서울은 전반적으로 공급과잉이라고 볼 수 없다”며 “다만 2019년 이후에는 2017년의 분양 여파로 입주 공급이 예년보다 대폭 늘어날 수 있다”고 내다봤다.

입주 물량이 3만7096가구에 달하던 2014년에도 집값과 전세금 상승세는 두드러졌다. 하지만 새 아파트 입주가 몰리면 일시적으로 전세금이 떨어질 수 있고 이것이 매매가격 하락 압력으로 작용할 수 있다. 전세금을 받아 분양 잔금을 내려던 계약자들이 호가를 낮춰 매도에 나서는 경우가 나오기 때문이다.

이와 관련해서는 2000가구 이상 입주가 한꺼번에 몰린 대단지의 실제 사례를 참고해 보는 것도 도움이 된다. 지난해 11월 30일부터 입주를 시작한 성동구 하왕십리동 ‘왕십리 센트라스’(왕십리뉴타운3구역 재개발, 총 2529가구)는 올해 1~2월 한 달 새 전세금이 떨어지면서 매매가격까지 5000만원가량 빠졌다가 3월 이후 회복세로 전환했다.
올해 3월 입주한 강동구 ‘고덕 래미안 힐스테이트(고덕시영 재건축, 총 3758가구)’ 역시 비슷한 길을 걷다가 최근 상승세로 접어들었다.

물론 당장은 서울 아파트 값이 급락할 가능성이 크지 않다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 다만 정부 규제는 별개로 하더라도 올해부터 입주 물량이 꾸준하게 늘어날 것으로 보이는 만큼 집값이 이전 추세대로 오를지, 전세금보다 빠른 속도로 오를지에 대해서는 누구도 확답할 수 없는 것이 현실이다.

[김인오 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제82호 (2017년 07월) 기사입니다]
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