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고분양가 지정 일반분양에 호재 분양가상한 묶인 정보지식타운도 기회
기사입력 2017.06.19 14:43:22
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과천시 부동산 시장에 관심이 집중된 이유는 바로 하반기 예정된 9000여 가구의 분양물량이다. 대규모 재건축 분양물량이 예정된 가운데 주택도시보증공사에서 ‘고분양가’ 지역으로 지정하며 일반분양자에게는 ‘가격 메리트’를 기대해 볼 여지도 생겼기 때문이다.

사업에 재동이 걸릴 가능성도 있지만 실수요자들에겐 올해 말 분양예정인 과천정보지식타운이란 대안도 존재하고 있다. 먼저 경기도 과천 8개 단지에서 공급되는 분양물량은 총 9184가구에 달한다. 이는 올해 아파트 분양을 계획한 경기도 25개 지역 중 5번째로 많은 수준이다. 하반기 분양이 계획된 단지는 중앙동 주공 1단지(1571가구), 원문동 주공2단지(2129가구), 별양동 주공6단지(2145가구), 부림동 주공7-1단지(1317가구), 갈현동 주공 12단지(100가구) 등 총 5개 단지 7262가구다. 이 중 일반분양은 35%인 2578가구가 시장에 나온다.

특히 하반기에 있을 재건축 아파트 일반분양을 놓칠 경우 5년 이상은 과천 구시가지에서 일반분양을 받을 기회가 없을 것이라는 점에서 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상된다. 이주·철거 단계인 5개 단지를 제외한 주공 4단지, 주공 5단지, 주공 8단지, 주공 9단지 등 4곳은 안전진단을 받았으며, 주공 10단지는 지난해 구역지정을 받아 사업 초기 단계이기 때문이다.

과천 문원동에 자리 잡은 전원주택들



▶리트머스지 ‘주공1단지’에 집중된 관심

재건축사업은 일반분양가가 높을수록 조합원들에게 더 많은 이익이 돌아간다. 때문에 수주에 참여한 건설사들은 경쟁적으로 분양가를 높였다. 일반 분양가가 3000만원을 훌쩍 넘을 것으로 예상되자 지난 3월 말 주택도시보증공사(HUG)는 강남 4구 외에 과천시까지 고분양가 관리지역으로 선정했다. 고분양가 관리지역은 분양 가격이 인근 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가 대비 10%를 초과하거나 지역 기준인 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우 주택도시보증공사에서 분양 보증을 허가하지 않는다.

이번 대책은 사실상 최근 일반분양을 앞두고 고분양가 논란을 일으킨 과천 재건축 단지를 겨냥했다는 분석이다. HUG의 내부 지침에 따르면 최근 1년 이내 주변 아파트 평균분양가보다 10% 이상 높은 단지일 경우 HUG가 이곳의 분양보증을 거부할 수 있다. HUG의 분양보증을 받지 못하면 사업자는 지자체에 분양승인 신청을 할 수 없다. 분양하기 위해선 사실상 HUG의 분양가 기준을 따라야 한다. 이러한 가운데 중앙동에 위치한 과천주공1단지에 관심이 집중되고 있다.

전문가들은 오는 8월 예정된 1단지, 7-1단지 등의 일반분양가를 기준으로 재건축시장 분위기가 판가름 날 전망이다. 특히 1단지의 경우 지하철 4호선 과천역 바로 앞에 위치해 청계초, 과천외고, 중앙공원 등 접근성이 좋아 분양가에 기대감이 큰 단지로 꼽힌다. 이곳은 1981년 한국토지주택공사(LH)가 건설한 국내 초창기 임대아파트로 낡고 허름하지만 최근 부동산시장의 핫플레이스가 됐다.

전용면적 52.36㎡의 가장 최근 시세가 부동산114 기준 8억5000만원으로 3년 사이 2억1000만원(32.8%) 상승했다. 지난해 10월 조사한 국토교통부 실거래가는 8억6000만원에 달한다. 지난 3월 말 1단지가 재건축 시공사를 선정하면서 대형 건설사들이 일제히 3000만원을 넘는 일반분양가를 공약하자 기대감이 커졌다는 게 현지 부동산업체들의 설명이다. 과천주공1단지는 현재 840가구에서 재건축 후 약 1570가구 규모로 지어질 예정이다.

뛰어난 입지로 인해 주공1단지의 분양가는 당초 3300만원에 이를 것으로 전망됐지만 고분양가 지정으로 내려갈 것으로 전망된다. 과천에서 가장 최근 분양한 단지는 지난해 5월 청약을 진행한 ‘래미안 센트럴스위트’(7-2단지 재건축)다. 이 단지의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 2678만원이었다. HUG의 분양가 기준대로라면 1단지를 비롯해 올해 과천에서 분양하는 재건축단지들은 3.3㎡당 3000만원을 넘을 수 없기 때문이다. 프리미엄 브랜드 ‘푸르지오써밋’을 내걸고 수주에 성공한 대우건설은 3.3㎡당 3313만원의 일반분양가를 제시했다.

미분양이 발생하면 아파트를 3.3㎡당 3147만원에 매입하겠다는 조건도 포함시켰다. 대우건설이 제시한 가격은 지난해 5월 인근에서 분양한 7-2단지(3.3㎡당 평균 2760만원)보다 20% 비싼 금액이다. 조합 측은 공사비를 줄이고 일반분양가를 끌어올리기 위해 시공사 교체까지 단행했지만 아직까지 기준에는 미치지 못해 난감해진 상황이다. HUG 관계자는 “글로벌 금융위기 직전 국내 부동산 시장을 보면 특정 지역의 분양가 폭등이 다른 지역까지 번지는 도미노 현상이 나타났다”며 “금융위기 쇼크로 부동산 거품이 사라지자 고분양가가 독으로 작용해 미분양, 미입주, 부동산 침체 등으로 이어졌다”고 지적했다.특히 HUG는 올해 미국발 금리인상과 공급과잉 우려, 대출규제 등 부동산 시장에 악재로 꼽히는 요인들이 산적해 적정 수준의 분양가 관리가 필수적이라 보고 있다.

부동산 114관계자는 “일반분양가가 하향 조정되거나 아예 후분양에 나설 수도 있지만 분양을 노리는 예비청약자에게 호재로 작용할 가능성이 크다”며 “다만 일반 분양일정 지연 등 변수에 맞춰 꼼꼼하게 변화과정을 주시해야 할 것”이라고 밝혔다.

과천외고



▶분양가상한 묶인 과천지식정보타운

4호선 신설 등 호재로 유망지역 꼽혀

구도심 재건축 외에 과천지식정보타운도 유망투자처로 꼽힌다. 고분양가 책정에 제동이 걸리며 분양가 상한제 적용을 받는 공공택지, 과천지식정보타운이 대안으로 떠오르는 격이다.

과천지식정보타운은 갈현동과 문원동 일대 135만㎡ 규모에 지식기반산업단지와 공동주택 등이 조성되는 자족형 공공주택지구로 개발된다. 2020년 부지 내 지하철4호선 신설역도 개통될 예정이다.

인근 부동산업계 관계자는 “현지주민들은 구도심보다 오히려 과천지식정보타운을 유망지역으로 꼽는다”며 “초기 분양 단지의 경우는 향후 입소문이 퍼지며 시세차익도 노려볼 수 있을 것”이라고 내다봤다. 이 지역의 주택은 1만9127명을 수용할 수 있는 규모인 단독주택 209호, 공동주택 8272가구가 공급된다.

공동주택은 12개 블록 중 임대 및 행복주택 5개 블록을 제외한 7개 블록에서 분양한다. 공동주택 부지는 공공분양 ▲S9(647가구) 1개와 민영주택 ▲S1(435가구) ▲S2(597가구) ▲S4(679가구) ▲S5(584가구) ▲S6(659가구) ▲S8(608가구) 등 6개 블록이다. 오는 11월 대우건설과 금호산업, 태영건설이 S4, S5, S6블록에서 총 1922가구를 분양한다.
과천지식정보타운은 분양가상한제를 적용받아 과천 재건축 아파트의 일반분양가보다 저렴한 가격으로 공급이 이뤄질 전망이다.

또한 청약 수요가 대거 몰려 당첨 가능한 청약가점이 높을 것으로 예상되기 때문에 청약 1순위 요건을 갖추고 청약가점이 높은 실수요자는 적극적인 청약 전략을 세울 필요가 있다고 전문가들은 조언했다.부동산 114관계자는 “청약점수가 낮은 실수요자는 구도심 재건축 아파트 중 입지가 양호한 주공1단지가 공략 대상”이라며 “그러나 청약가점 점수가 높은 실수요자라면 지식정보타운 분양을 기다리는 것이 유리할 것”이라고 말했다.

[박지훈 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제81호 (2017년 06월) 기사입니다]
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