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실수요에 투자수요 겹쳐 뉴타운·재개발 거래 활발-강남 재건축 규제에 ‘마포·서대문’ 주목
기사입력 2017.03.20 09:41:22
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“대단지가 입주하다 보니 전세금 시세는 약간 빠지고 있는데 매매가격은 오름세예요. 3040대 실수요뿐 아니라 30~60대에 이르는 다양한 연령층의 사람들이 투자 목적으로도 매매 시세를 물어옵니다.”(서대구 북아현동 A공인 관계자)

“11·3대책 이전만 한 분위기는 아니지만 투자자들이 꾸준히 ‘임장’(부동산 매수를 위해 실제 현장을 찾는 것을 일컫는 부동산 시장의 속어)을 와요. 60대 강남 아주머니가 20대 자녀에게 증여한다면서 둘러보고 갑니다.”(마포구 공덕동 B공인 관계자)

서울을 중심으로 아파트 매매시장이 11·3대책 여파에서 벗어나 기지개를 켜고 있다. 한국감정원과 부동산114 등에 따르면 서울 아파트 값은 지난 1월 20일 0.02%로 상승 전환한 이후 매주 0.01 ~0.02%가량 오르고 있다. 지난해 말 국토교통부가 강남3구와 강동을 일컫는 이른바 ‘강남4구’ 재건축 시장 과열을 정조준한 규제책을 내놓으면서 투자 수요가 주춤한 반면 마포·서대문·은평으로 대표되는 ‘강북3총사’ 지역에서는 입주를 염두에 둔 뉴타운·재개발 매매 거래가 이어지고 있다. 실수요가 이어지면서 투자수요도 따라붙고 있다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 공통된 말이다.

마포와 서대문은 신촌로~대흥로~백범로~마포대로 등 주요 대로와 서울 지하철 2·5·6호선과 공항철도(이대역·아현역·대흥역·애오개역·공덕역) 등이 포진해 있어 광화문과 종로, 여의도, 상암, 용산 등으로 통하는 곳이다. 바로 옆 동네인 은평 일대는 서울지하철 3호선(연신내역·불광역·녹번역)과 6호선(새절역·응암역) 등이 오가는 곳으로 마포 상암DMC 등 강북권 외에 강남권으로도 통한다. 지난해 12월에는 ‘롯데몰 은평’도 문을 열었다.

아현동 일대



▶마포 아현뉴타운, 재개발 막바지 단계

2000년대 초반까지만 해도 서울 마포구 아현·공덕 일대는 경사진 지형에 밀집한 단독·다가구 주택촌(村)과 그 속에 오래된 아파트가 드문드문 들어선 풍경이 익숙한 동네였다. 2000년대 초반 아현뉴타운으로 지정된 후 2008년 글로벌 금융위기 등을 거쳐 2015년 들어서는 명실상부한 투자자들의 관심지역으로 등극했다. 현재로서는 사실상 아현2구역과 염리3구역이 마지막 추진 구역이다.

아현뉴타운의 마지막 재개발 구역들이 사업 막바지 단계에 접어들면서 신흥 주거타운이 형성될 것이라는 기대감 속에 투자 막차에 올라타려는 사람들의 관심은 여전하다. 광화문과 여의도로 통하는 직주근접지로 전세·매매 시세 상승세를 주도해온 마포 일대는 한국감정원에 따르면 전세가율(매매가격 대비 전세금 비중)이 80%에 육박하는 지역으로 한때 갭(gap)투자자들이 눈독을 들였던 곳이다.

갭투자란 전세금이 높은 지역에서 자본금을 적게 들이고 아파트를 사들인 후 되팔아 시세차익을 내는 식의 투자로 통상 1억~1억5000만원가량 자본금이 들어간다. 가격이 오를 대로 오른 데다 시장이 지난해만 못하리라는 전망에도 불구하고 갭투자자들의 문의는 이어진다. 업계에 따르면 주된 실수요자들로는 종로·광화문·여의도 등으로 출근하는 3040대 금융권·전문직·대기업 직원들이 꼽힌다.

2014년 입주한 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 59㎡형(5층 이상 기준)은 지난해 말 호가 시세가 6억9000만원이었으나 올해 들어 7억1000만원을 넘겼다. 인근 C공인 중개소 관계자는 “전세 시세가 5억3000만원 선인데 수요가 이어지자 전세금도 오르는 실정”이라며 “최근 대출 금리 인상을 비롯한 가계부채 관리 규제 강화 속에 매수 심리가 위축된 탓에 거래가 줄기는 했지만 기존 전세가율이 77~80%선으로 높은 편이다 보니 시세 상승 여력을 염두에 둔 투자자들이 전세를 끼고 집을 사들이려는 모양새”라고 말했다.

2012년 분양 당시 주택 시장 경기 침체 여파로 미분양이 발생했던 전용 84㎡형은 지난해 말 이후 8억원 벽을 뚫은 후 2월 말에는 8억5000만~9억원 선을 호가했다.

최근 강남 복부인들 사이에서 기대주로 떠오른 것은 서부지법·지검 인근 ‘공덕 1구역’이다. 대형건설사들이 공사 수주 눈독을 들이는 일대 4만7393㎡ 면적의 땅에는 지하 3층~최고 20층, 11개동에 1102가구가 새로 들어서는 사업장이다. 조합원 물량(410가구)보다 일반분양분이 더 많은 데다 교통 입지 때문에 투자자들의 관심을 끈다.

공덕1구역은 공덕역 역세권으로 서울지하철 5·6호선을 비롯해 공항철도와 경의중앙선 등 총 4개 노선이 교차하는 쿼드러플 역세권이다. 인근 공인중개소 관계자는 “인근 공덕파크자이 84㎡형이 8억9200만원에 거래되면서 9억원 선 돌파를 앞두고 있다”며 “인근 지역에서 매매 수요에 따른 시세 상승이 이뤄지자 현대건설과 GS건설, 포스코건설, 현대산업개발 등이 공덕1구역 시공권을 따기 위해 물밑 작업이 한창”이라고 말했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 1분기 4억~4억5300만원에 거래되던 공덕동 삼성1차아파트 전용 59㎡형은 4분기 들어서는 5억1000만~5억5000만원에 거래되기도 했다.

북아현동 재정비 촉진지구

아현동 일대 래미안 아파트



▶교통호재와 정비사업으로 부상하는 서대문·은평

2월을 기준으로 3.3㎡당 아파트 매매가격이 서울 평균(1908만원)을 넘는 마포(1915만원)와 달리 인근 서대문구(1474만원)와 은평구(1351만원)는 3.3㎡당 매매가격이 500만원가량 낮은 편이다. 반면 교통 호재와 정비사업이 이어지면서 가치주로 떠오르는 중이다.

서대문구는 북아현 뉴타운 외에도 지난해 12월 입주를 시작한 대단지 e편한세상 신촌(총 1910여 가구)으로 최근 수요자들의 관심을 끄는 곳이다. 대단지가 입주하면서 전세 시세는 내려갔지만 매매시세는 내리지 않고 있다.

인근 공인중개소 관계자는 “전세의 경우 2월 말 전용 59㎡형이 4억5000만~5억2000만원, 84㎡형은 5억5000만~6억2000만원으로 1월에 비해 4000만원 정도 하락한 상태”라며 “다만 잔금을 치르는 시점인 2월을 즈음해 매매 매물이 늘어나고 있음에도 전용 59㎡형 호가는 7억원을 넘어서는 등 큰 변수가 있지 않는 한 가격은 떨어지지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

서울지하철 3호선 홍제역 역세권도 주택정비사업이 연이어 추진 중이다. 서대문구에 따르면 홍제2구역은 2018년 11월 준공을 목표로 공사 중이고, 3구역은 관리처분계획인가 완료 후 올해 7월 착공될 예정이다. 홍은12구역은 올해 12월 준공 예정이다. 대규모 주택 재개발에 발맞춰 서대문구는 동네 거리 정비에도 나섰다. 구청은 올해 홍제역세권 가로변 간판 정비에 이어 올해 12월 준공을 목표로 사물인터넷 기술을 적용한 ‘스마트조명 빛공해 제로마을 조성사업’을 시행한다. 한편 은평구에서는 응암동 일대 단독·다가구 촌이 대형 아파트 타운으로 탈바꿈하고 있다. 응암동을 낀 은평구에서는 최근 5년 새 가장 큰 분양장터가 선다.

올해 일반분양 물량 2149가구(총 6397가구) 중 절반 이상인 1210가구(총 2149가구)는 응암동에서 나온다. 지난 2004년 첫 삽을 뜬 진관동 일대 ‘은평뉴타운’ 사업이 올해 마무리되면서 응암동 일대 단독·다가구 지역이 뒤이어 재개발에 나선 결과다.

인근 주택·상업시설 개발과 교통 호재가 눈에 띄면서 응암동 분양 시장은 실수요를 중심으로 매매 거래가 늘고 시세도 올라서는 중이다. 2015년 분양 당시 계약 미달을 겪던 ‘힐스테이트 백련산4차’의 전용 84㎡형 분양권에는 2000만~3000만원의 웃돈이 붙었다. 인근 공인 중개소 관계자는 “당시 분양가가 4억8900만원 선이었지만 현재 가격은 5억3000만원 선”이라며 “전용 59㎡형의 분양권에는 4000만원가량의 웃돈이 붙어있다”고 말했다. 지난해 6월 분양한 ‘백련산 파크자이’ 전용 59㎡형 매물 역시 4000만~5000만원가량 웃돈이 붙어 있다.

또 다른 공인 중개소 관계자는 “교통 여건에 비해 아파트 값이 낮은 편이다보니 특히 상암DMC 일대를 오가는 방송사·IT업계 종사자들이 실입주를 목적으로 매매문의를 한다”며 “인근 개발 호재를 눈여겨 본 투자자들이 미리 ‘저평가된 지역을 찾겠다’며 매물을 보러오기도 한다”고 말했다. 인근 진관동 은평뉴타운 일대가 개발 호재로 시세가 오르면서 응암동 인근으로 눈을 돌리는 수요자들이 찾는다는 얘기다.

교통 인프라 못지않은 개발 호재도 모습을 드러내는 중이다. 응암동 인근을 보면 상암DMC가 둥지를 튼 상암지구와 지난해 주거시설에 이어 올해 상업시설 분양도 마무리되는 은평뉴타운을 비롯해 수색·증산재정비촉진구역, 가재울재정비촉진지구 등에서 분양과 입주가 이어지고 있다. 은평뉴타운에는 가톨릭대 은평성모병원(2018년 5월 예정)과 경기도 일산~동탄 간 수도권 광역급행철도(GTX) 연신내역 개통(2022년)이 예정돼 있다.

현재 응암동에는 일대 13개 구역 중 입주를 마친 ‘백련산 힐스테이트 1~3차’(응암 7~9구역 재개발)에 더해 오는 7월 입주 예정인 ‘힐스테이트 백련산 4차’(응암 10구역 재개발)가 4100여 가구의 아파트촌으로 만들어진다. 인근에는 한창 공사 중인 ‘백련산 파크 자이’(응암3구역 재건축)를 비롯해 ‘녹번역 센트레빌’(응암3구역 재개발)과 ‘응암 푸르지오’도 위치해 있다. 여기에 더해 3월에는 ‘백련산 SK뷰 아이파크’(응암 10구역 재개발·총 1035가구 규모, 일반분양 460가구)가 분양시장에 나온다. 당장 3월 분양분을 합치면 일대가 6000여 가구의 미니 신도시로 다시 태어나는 셈이다.

대규모 주택 재건축·재개발 사업을 뒷받침하는 것은 상암DMC와 광화문·종로, 여의도 등 중심업무지구로 통하는 교통 인프라다.
현재로서는 서울지하철 6호선 응암역과 새절역, 3호선 녹번역 등이 자리하고 있다. 지난해에는 서부선 경전철(새절역~서울대입구역) 추진이 확정됐다. 도로망으로는 내부순환로와 강변북로, 응암대로, 통일로 등이 있다.

[김인오 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제78호 (2017년 03월) 기사입니다]
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