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[빅데이터로 보는 상권] (8) 전국 1100개 상권 임대료 대비 매출액 분석해보니 | 목포·대구 등 지방 신흥 상권이 서울 도심보다 ‘가성비’ 탁월
기사입력 2018.04.12 17:00:55
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좋은 상권을 고르기 위한 조건은 첫째도 둘째도 셋째도 ‘입지’다. 유동인구가 풍부한 도심 안 중심상권에 들어가고 싶지 않은 예비창업자가 어디 있으랴. 문제는 자금이다. 발품을 제아무리 팔아 ‘좋은 목’을 찾더라도 자리에 걸맞은 임차료의 벽에 부딪히기 일쑤다. 주어진 자금 한도에서 가장 적당한 자리를 찾아 목표수익률을 거두기 위해서 ‘가성비’를 고려하지 않을 수 없다.



이렇게 분석했습니다

1. 업종별 매출 대비 임차료 비중(자료: 2016 기준, 통계청, 도소매업/서비스업 조사)

2. 임차료와 높은 상관관계를 보이는 업종(자료: 2018.01, 나이스지니데이타, 임대시세 정보, 업종별 평균 추정매출)

3. 임차료 대비 매출이 높거나 낮은 상권 가성비(자료: 2018.01, 나이스지니데이타, 임대시세 정보, 주요상권별 평균 추정매출)

위의 세 가지 데이터를 통해 입체적으로 상권을 분석했습니다.



▶커피·주점·패스트푸드 임차료 비중 높아

‘장사는 목’이라는 말이 있다. 좋은 자리를 얻는 것이 장사의 성패를 좌우한다는 뜻이다. 그래서 로드숍 창업을 준비하는 예비창업자들은 좋은 자리를 찾는 데 많은 에너지를 소비한다. 확실히 틀린 말은 아니다.

실제로 장사가 잘될지 안될지는 모르지만 일단 사람들이 밀집한 지역에 위치하여 많이 노출될수록 가능성이 높아지는 것은 당연한 얘기이기 때문이다.

그런데 그런 자리일수록 비싸다. 좋은 자리를 몰라서 못 들어가는 것이 아니라 좋은 자리는 비싸서 못 들어간다. 장사하는 사람 중에 강남, 명동, 홍대 상권에서 장사가 잘되는 것을 모르는 사람이 어디 있을까? 다만 비싸서 못 들어갈 뿐이다.

강남, 명동, 홍대 상권 같은 주요상권까지 갈 필요도 없이 동네 상권에서도 대로변, 코너, 버스정류장과 가까운 자리, 횡단보도가 있거나 지하철역 출구방향, 주거단지의 초입이거나 멀리서 잘 보이는 자리, 2층이나 지하보다 1층이 비싼 이유는 그만큼 좋은 자리이기 때문이다.

이렇게 되면 ‘장사는 목’이라는 말을 조금 더 뜯어볼 필요가 있다.

투자금이 넉넉하지 않은 창업자에게 무조건 사람이 많이 몰리는 비싼 자리가 좋은 목이라고 할 수 없기 때문이다. 중요한 것은 내 투자금에 걸맞은 목표수익을 달성할 수 있는 수준의 자리를 찾는 것이다. 이런 자리를 찾기 위해 필수적으로 알아야 하는 내용이 바로 상권/업종별 매출과 임차료 간의 상관관계에 대한 것이다.



▶임차료 비중이 높은 업종일수록 상권선택 신중해야

점포당 월별 매출을 100%라고 했을 때, 임차료 비중이 몇 %인지 살펴보면, 임차료가 특히 중요한 업종과 그렇지 않은 업종을 구분할 수 있다.

먼저 임차료 비중이 높은 업종들을 살펴봤다. 비용항목은 크게 재료비, 임차료, 인건비, 공과비 및 카드수수료, 기타경비, 초기투자비에 대한 감가상각비 등으로 나눌 수 있는데 임차료 비중이 크다는 것은 그만큼 타 비용항목의 비중이 낮다는 뜻이기도 하다. 순위권에 오른 업종들은 대부분 초기 투자비는 어느 정도 들어가지만 월 운영비는 크지 않고(재료비가 없거나 크지 않으며), 인건비가 많이 소요되는 서비스업이 대부분이다. 대표적으로 미용실이나 학원, 헬스클럽, 노래방이나 당구장 등의 업종이다. 또 사업체당 월평균 매출이 1000만원 미만의 영세한 업종들이 많이 포함되어 있는 특징도 발견할 수 있다. 반대로 임차료 비중이 낮은 업종들은 매출규모가 커서 임차료 비중이 낮은 경우가 많고, 재료비 비중이 높은 소매업이 많다. 일부 업종은 사람이 많이 몰리는 지역에 굳이 입지하지 않아도 되는 입지자유형 또는 특수목적형인 경우도 눈에 띈다.

음식업에 해당하는 업종들만 따로 분석한 결과, 커피, 외국식 음식점업, 주점, 패스트푸드 같이 유동인구가 많은 곳에서 잘되는 업종들은 상대적으로 임차료 비중이 높았고, 중식이나 치킨처럼 배달 위주의 업종이나 제과점같이 소매업 특성을 가진 업종은 임차료 비중이 낮은 것으로 분석되었다.

국내 최고 임차료를 기록한 스타필드 코엑스몰



▶대형 상권일수록 옥석 가려야

앞서 분석한 자료가 업종별로 임차료 비중이 어느 정도인지 통계적으로 살펴보는 자료였다면,이번에는 임차료가 높은 상권일수록 실제로 매출이 높은지 업종별로 분석하였다. 먼저 전국 1100대 주요상권별 상가 임대시세 추정 자료를 토대로 상권별 평균 임대시세를 구한 뒤, 각 상권의 업종별 점포당 월평균 매출과 상관관계를 분석하였다. <상관계수: 1에 가까울수록 상관도가 있고, 0에 가까울수록 상관도가 없다고 판단하며(-1인 경우에는 ‘음의 상관관계’가 있다고 판단함), 상관도가 나타난다고 판정할 수 있는 0.3 이상인 업종만 선별하여 표기하였음>

전체 주요상권(1107개)의 업종별 추정매출과 임대시세의 상관관계를 분석한 결과, 상관도가 나타난 업종은 치킨(호프), 한식, 미용실, 커피, 분식순으로 나타났다. 쉽게 말하면, 임차료가 높을수록 매출이 높은 특징이 나타난다는 뜻이며, 그만큼 좋은 자리를 잡는 것이 매출과 직결되는 업종이라는 뜻이다.

대부분 유동인구가 뒷받침되어야 하는 음식업종이 순위권에 올랐다. 반대로 임차료가 매출에 크게 영향을 미치지 않는 것으로 나타나는 업종들도 있었다. 앞서 분석했던 매장당 매출규모가 큰 소매업(자동차 관련, 가전제품, 주유소 등)이나, 유동인구보다 배후 주거인구가 더 중요한 업종(세탁소, 인테리어, 유아교육, 수의업 등), 또 특수목적형 업종(예식장, 법무세무회계, 사우나 등)은 굳이 임차료가 비싼 상권에 입점하지 않아도 충분히 높은 매출을 올릴 수 있다는 뜻으로 풀이할 수 있다.



▶강남·삼성·사당·시청·가로수길

임차료도 매출도 1등급

임차료가 높을수록 정말 매출도 높은지 상권별로 분석했다. 1차로 주요상권 전체를 임차료 순위로 정렬하여 10등급으로 나누고, 2차로 점포당 평균매출 순위로 정렬하여 10등급으로 나눈 뒤, 임차료 등급과 매출등급을 비교하였다.

분석결과, 임차료 등급이 1등급인 강남, 삼성, 사당, 시청, 가로수길, 판교, 대학로, 목동, 종각 등의 주요상권은 실제로 매출도 1등급 수준인 것으로 나타났다.

임차료 2등급에 속하는 연신내, 신림, 서울대입구, 서면, 용산 등의 상권은 매출도 2등급인 것으로 나타났다. 이런 식으로 임차료 등급이 매출등급과 일치하는 경우는 전체 25% 수준이었으며, 임차료 등급 대비 매출등급이 조금 높거나 낮은 경우(±2등급)가 전체 75%인 것으로 분석되어 임차료와 매출은 높은 상관도가 있는 것으로 분석되었다.



▶목포 하동·대구 산격·전주 서신동 가성비 높아

임차료 대비 매출액 상위권에 오른 상권으로는 1위 전남 목포 하당동, 2위 대구 북구 산격2동, 3위 전북 전주 서신동 등이 꼽혔다. 주로 지방의 신도시 상권들이 상위권에 오른 것으로 나타났다. 이외에 순위에도 주로 수도권보다 지역 신도시 상권이 이름을 올린 것을 알 수 있다. 사실 임차료는 매출을 결정하는 변수라기보다 매출에 의해 사후적으로 결정되는 변수다. 따라서 임대차 계약주기에 따라 사후적으로 반영되기 때문에 향후 임차료 정보가 업데이트된다. 분석결과와 꼭 같은 효율을 보이기는 어려울 것으로 보이지만 일단 신흥 주요상권들이 어디서 나타나고 있는지 판단하기에 충분하다.



▶남대문 등 ‘빛 좋은 개살구’ 서울 전통시장

임차료 등급 대비 매출등급이 낮은 상권은 주로 점포당 임대면적이 작은 대형시장이나 교통시설 내 상가, 집합상가들이 뽑혔다. 서울 종로구 종묘앞, 광주 서구 양동시장, 서울 중구 남대문 시장, 서울 용산구 전자상가 등이 높은 임차료 대비 매출액이 부족한 상권에 이름을 올렸다.
지역의 평균적인 임대시세와 점포당 매출을 비교한 결과이므로(면적당 매출을 모르기 때문에) 이런 지역들이 가성비가 안 좋다는 결론을 직접적으로 내기는 어렵다. 다만 사람이 많이 모이는 곳(비싼 상권)은 소형 점포들이 모여 시장을 이룬다는 특징은 발견할 수 있다. 비싼 상권에 대형 점포가 입점하는 것은 그만큼 위험부담이 크다는 것을 방증한다.

[박지훈 기자 주시태 나이스비즈맵 연구원]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제91호 (2018년 04월) 기사입니다]
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