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[빅데이터로 보는 상권] (17) ‘상권에도 나이가 있다’ 상권 나이대별 유망업종은
기사입력 2019.01.31 14:37:47 | 최종수정 2019.01.31 15:18:07
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‘디저트 전문점이 유망한 상권은 따로 있을까?’

아이템에 유행이 있듯이 상권에도 유행이 있다. 같은 지역 멀리 떨어지지 않은 상권임에도 유난히 특정업종이 성황을 이루는 곳이 있다. 이유를 들여다보면 형성시기가 다를 가능성이 높다. 상권의 특성화를 이루는 데 중요한 요소 중 하나가 ‘상권의 나이’이기 때문이다.

상권도 흥망성쇠를 거치며 뜨는 지역과 지는 지역으로 나뉜다. 아이템 선정 못지않게 상권의 특성을 파악하는 것이 중요한 성공의 열쇠가 되는 이유다. 빅데이터 분석을 통해 상권의 성숙도에 따른 업종별 교체주기와 그에 따른 적합업종을 알아봤다.

<이렇게 분석했습니다>

1. 전국 1100여 개 주요상권의 점포 평균 운영 연수로 상권의 평균 나이를 산출했다.

2. 상권의 나이에 따라 상권에서 나타나는 주요 현상들을 분류해 생애주기에 따른

성장/쇠퇴하는 업종을 분석했다.

3. 상권의 나이는 상권의 형성시기부터 지금까지 이어져온 상권 단위의 나이가 아니라

상권에 포함되는 현재 성업 중인 점포의 평균 운영연수를 기준으로 했다. 신생 상권은 외식업·주점

6년 이상 편의점·옷가게 잘 돼

치과·동네병원은 유행 덜 타


▶연차별 증가업종과 감소업종

상권의 흥망성쇠를 따라가다 보면 상권이 형성되는 시기부터 나이를 먹어가면서 어떤 업종이 늘어났다가 어떤 업종이 감소하는지 연차별로 정리가 가능하다. 그래프와 같이 3년 차 이하의 상권에서는 음식점과 소매점의 비율이 높고 3~6년 차까지 이러한 경향이 확대되는 것을 알 수 있다. 그러나 6~9년 차에 들어서면 음식업종은 줄어들고 소매점이 40%까지 확대되는 경향을 보인다. 9~12년 차에 들어서면 소매업의 비중이 78.7% 12~15년 차에는 86.9%까지 확대되는 경향을 보인다. 반면 의료서비스는 지속적으로 같은 비중으로 유지되는 것을 알 수 있다.

이는 다음과 같은 형태를 띠는 경우가 많다. 상권이 유명세를 타고 사람들이 모여들기 시작하면 중요한 변화가 생긴다. 바로 임차료 상승이다. 상권이 활성화되면서 매출이 오르고 수익도 조금씩 늘어날 무렵이면 계약기간 만료시기(주로 5년 주기로 되어 있음)가 다가온다. 이때 건물주들은 보증금과 월세를 올리려는 시도를 하게 된다. 상권의 성장과 함께 꼭 등장하는 ‘젠트리피케이션’ 문제가 발생하는 이유다. 이런 상황이 되면 높은 임차료를 감당하지 못하고 기존 중소 매장의 점주들이 나가게 되는데 그렇게 나간 빈자리를 채우면서 자리 잡는 것이 바로 기업형 브랜드들이다. 기업형 브랜드 중에서도 처음에는 패스트푸드나 커피, 분식과 같은 음식업이 자리를 잡다가 점차 등산복, 스포츠 의류, 가전제품, 휴대폰 매장, 종합소매점이나 화장품 등 소매업이 자리를 잡는다. 이렇게 되면 점차 상권이 특색을 잃고 일반적인 성격을 가지게 되면서 고객 흡입력이 떨어진다. 그리고 이런 현상이 나타나기 시작하면 발생하는 또 다른 문제는 저녁 시간 이후 상권이 활성화되기 어렵다는 것이다. 이런 현상을 ‘상권의 슬럼화’라고 부르기도 한다.

독서실 요가학원 등은 손바꿈이 자주 일어나는 업종으로 꼽힌다.



슬럼화에 들어선 상권은 오랜 기간 침체기를 보이기도 한다. 결과적으로 이렇게 상권의 나이에 따른 활성화업종을 살펴보면 대략 어떤 업종으로 창업하거나 반대로 폐업을 고심해야 할지에 대한 의사결정도 가능해진다. 상권의 나이에 적합하지 않은 업종으로 창업을 하거나 당장 장사가 잘 된다고 욕심을 부려 빠질 때 빠지지 못하는 우를 범하는 것은 가급적 피해는 것이 바람직하다.

근 흥망성쇠가 반복되던 기존의 생애주기와 다르게 상권이 사라지고 있다는 뉴스를 심심치 않게 볼 수 있다. 소비자들의 소비속성이 개인화되고 검색을 통해 소비하는 시대에서 기존 주요상권의 개념은 힘을 잃어가고 있는 것이다. 앞으로도 이런 ‘상권 분산현상’은 지속될 것으로 예상된다.

여기서 중요한 것은 ‘분산’이라는 용어다. 특정 상권에는 ‘감소’라는 말을 쓰지만 전체 상권으로 봤을 때는 ‘분산’이라는 용어가 적절하다. 전체적인 소비가 줄었다는 뜻이 아니라 기존 소비지역, 소비업종, 소비방식이 다른 곳으로 옮겨갔다는 뜻이기 때문이다.

화장품을 예로 들어보면 2000년대 초반부터 유행처럼 번졌던 수많은 브랜드들이 이제는 1/3 수준까지 오프라인 매장 수를 줄이고 있다. 그러나 미용분야의 전체 소비액은 꾸준히 성장하고 있다. 다만 오프라인 매장에서 소비하던 소비방식이 온라인과 대형몰·면세점·할인점·종합소매점 등으로 구매패턴이 바뀐 것이다.

상권도 마찬가지다. 연남동이 뜨면 기존 홍대상권이 쇠퇴하거나, 합정·상수 방면의 객수가 줄어드는 것이 자연스럽다. 이같이 한쪽의 문제를 해결하면 다른 쪽에서 문제가 발생하는 경우를 ‘풍선효과’라고 부르는데, 이런 풍선효과가 나타나는 문제에 대해서는 균형 잡힌 시각과 전체 효과에 대한 예측이 중요하다.

독서실·커피전문점·요가전문점

유행 민감해 ‘치고 빠지기’ 잘해야


상권별 평균운영연수와 비교해 적합업종을 분석하기 위해서는 업종별 평균 운영연수를 알아볼 필요가 있다. 업종 분석결과를 함께 살펴보면 상권의 생애주기가 그려지기 때문이다. 분석결과 병원(11년 8개월)의 평균 운영연수가 가장 길게 나타났으며 전반적으로 소매업종은 여러 분야에서 평균 운영연수가 긴 것으로 나타났다.

반면 음식과 교육서비스, 여가서비스 업종은 평균 운영연수가 3~5년으로 상당히 짧은 것으로 나타났다. 당연한 결과인 것 같지만 사실 그 내면에 많은 의미를 함축하고 있다.

앞에서도 언급한 바와 같이 운영연수가 짧다는 것은 손바꿈이 자주 일어난다는 뜻이다. 그만큼 유행을 타고 새로운 트렌드를 쫓아가지 못하면 뒤처질 가능성이 크다. 다른 업종에 비해 주기적으로 리뉴얼이 필요하고 계속 새로움을 주기 위한 시도들을 할 필요가 있다. 이를테면 이벤트나 프로모션, 마케팅 활동도 다른 업종에 비해 더 중요한 영역으로 평가받기도 한다. 이러한 업종의 주요고객층은 주로 20대와 30대 초반 고객이 밀집하는 상권에 다수 포진해 있으며 업종으로 보면 주점, 커피전문점, 패스트푸드, 양식 등이 포함된다. 뜨고 있다는 평가를 받는 대부분의 상권이 위와 같은 유사한 특징(주요 고객층, 업종구성)을 가지고 시작한다. 주로 상권의 형성기와 성장기를 이끄는 업종은 ‘트렌디한 음식업’ 위주라는 사실이 드러난다.

특성화를 통해 부활에 성공했다는 평가를 받고 있는 광주송정역시장



▶유행타는 업종 손바꿈 주기는?

상권별 평균운영연수와 비교해 적합업종을 분석하기 위해서는 업종별 평균 운영연수를 알아볼 필요가 있다. 업종 분석결과를 함께 살펴보면 상권의 생애주기가 그려지기 때문이다. 분석결과 병원(11년 8개월)의 평균 운영연수가 가장 길게 나타났으며 전반적으로 소매업종은 여러 분야에서 평균 운영연수가 긴 것으로 나타났다.

반면 음식과 교육서비스, 여가서비스 업종은 평균 운영연수가 3~5년으로 상당히 짧은 것으로 나타났다. 당연한 결과인 것 같지만 사실 그 내면에 많은 의미를 함축하고 있다.

앞에서도 언급한 바와 같이 운영연수가 짧다는 것은 손바꿈이 자주 일어난다는 뜻이다. 그만큼 유행을 타고 새로운 트렌드를 쫓아가지 못하면 뒤처질 가능성이 크다. 다른 업종에 비해 주기적으로 리뉴얼이 필요하고 계속 새로움을 주기 위한 시도들을 할 필요가 있다. 이를테면 이벤트나 프로모션, 마케팅 활동도 다른 업종에 비해 더 중요한 영역으로 평가받기도 한다. 이러한 업종의 주요고객층은 주로 20대와 30대 초반 고객이 밀집하는 상권에 다수 포진해 있으며 업종으로 보면 주점, 커피전문점, 패스트푸드, 양식 등이 포함된다. 뜨고 있다는 평가를 받는 대부분의 상권이 위와 같은 유사한 특징(주요 고객층, 업종구성)을 가지고 시작한다. 주로 상권의 형성기와 성장기를 이끄는 업종은 ‘트렌디한 음식업’ 위주라는 사실이 드러난다.



▶상권의 유일한 생존방정식 ‘특성화’

전통시장이 어려워지기 시작한 것은 1990년대부터다. 이때부터 대형마트와 슈퍼마켓, 편의점 등 기업형 소매점이 급격히 늘어났다. 다양한 품목을 한 번의 쇼핑으로 해결하거나 내가 원하는 시점에 바로 눈앞에 보이는 매장을 찾아갈 수 있다는 ‘편리성’은 ‘정감 있던’ 기존 전통시장을 대체하기 시작했다. 전통시장을 예로 들었지만 사실 요즘은 대형마트도 생존을 위해 끊임없이 특성을 가미하고 있다. 대형마트가 가진 ‘One-stop 쇼핑의 편리성’보다 한 단계 더 편리한 ‘배달의 편리성’이 등장하면서 대형마트에도 위기가 찾아왔기 때문이다. 일반 공산품은 물론 과일, 야채, 육류, 생선과 같은 신선식품까지도 오히려 배달방식이 빠르고 안전하다는 생각이 확산되고 있다. 무엇보다 직접 찾아가지 않아도 내 집 앞까지 배달해 주는 데서 오는 편리함은 한번 맛 들이면 다시 불편한 상황으로 돌아가기 어려울 만큼 ‘운송’의 부담을 혁신적으로 덜어냈다.

이런 환경에서 대형마트 역시 살아남기 위해 대형마트가 가진 장점을 특성화하는 노력이 펼쳐지고 있다.



▶로드숍 창업 성공의 전제 상권 활성화 분석부터

전통시장과 대형마트의 생존방법에 대해 잠시 짚어본 이유는 이들도 역시 상권의 하나이기 때문이다. 두 가지 상권이 살아남기 위해 어떤 변화를 가져가야 하는지에 대한 사례를 명확하게 보여주고 있다. 앞서 상권에 흥망성쇠가 있다고 한 것처럼 상권은 형성되는 과정부터 성장하는 과정, 성숙하는 과정을 거쳐 정점에 이르렀다가 점차 쇠퇴하는 생애주기를 가진다.

그런데 재미있는 것은 상권마다 이런 주기와 기간이 모두 달라서 쇠퇴할 줄 알았던 상권이 다시 성장하기도 하고, 잠깐 혜성같이 등장해서 유명세를 타다가 금방 사라지는 상권도 존재한다는 점이다. 아주 오랜 기간 전통적인 상권으로 자리 잡는 경우도 있는가 하면 한참 쇠퇴기를 겪고 나서 전혀 새로운 모습으로 다시 태어나는 상권도 있다.

이러한 상권의 생애주기를 분석하는 과정은 어찌 보면 개별 창업아이템과 입지선정보다 중요한 필수적인 선행 작업일 수 있다. 창업 이후 얼마 되지 않아 상권전체가 침체기에 들어서 실패를 맛보지 않기 위해서는 가장 먼저 이러한 생애주기를 들여다보기를 추천한다. 전국 주요상권의 평균나이 6.4세

광주상무·소래포구·목원대 상권 손바꿈 多


주식시장에서 각 종목당 가격이 오르내리듯 상권에도 그 가치의 흐름이 달라지기 마련이다. 다만 예측이 어려운 주식시장에 비해 상권은 가치의 변화를 파악하는데 있어 조금 더 유리하다. 상권의 생애주기, 즉 나이와 그에 따른 업종구성변화를 살펴 볼 수 있기 때문이다.

이러한 분석은 부동산이나 상가투자는 물론이고 상권 내에서 사업을 운영하는 사업주, 건물을 가지고 있는 임대업자, 창업을 준비하는 예비 창업자가 조금 덜 위험한 선택을 할 수 있도록 돕는 사료가 될 수 있다.

국내 최장수 상권으로 꼽힌 양재동 꽃시장



▶최장수 상권 양재동 꽃시장

최연소 상권 경기도 평택 소사벌지구

국내 주요 상권에 포함된 점포들의 평균 운영연수는 6년 5개월로 나타났다. 이보다 평균적인 운영연수가 긴 상권은 오래된 점포가 많고, 반대로 짧은 경우는 신규 점포가 많은 상권으로 분류된다. 평균 운영연수가 가장 길게 나타난 상권은 15년 1개월의 양재동 꽃시장으로 나타났다. 뒤를 이어 대구 서문시장역(14년 10개월),서울 종로구 세운전자상가(14년 2개월)가 순위권에 올라 전통시장이나 특성화시장이 주를 이룬 것을 알 수 있다. 이외에 전자상가, 의류, 수선 등 주로 소매업 위주의 시장들도 상위권에 오른 것을 알 수 있다.



반면 경기도 평택 소사벌지구(1년 8개월), 경기 수원시 광교(2년 7개월), 판교(2년 6개월), 인천 송도(2년 7~9개월) 등 수도권 신도시들이나 광주 광산구 선운지구(2년 7개월), 전북 전주시 하가지구(3년 1개월), 전남 순천시 신대지구(3년 2개월) 등 지방 신도시의 신흥상권 역시 평균 운영연수가 짧은 것으로 나타났다.




분석결과 의미 있는 부분은 기존 오래전에 형성된 상권 중에서도 손바뀜이 자주 일어나는 상권도 존재한다는 것이다. 전라도 광주 상무지구(2년 11개월)나 인천소래포구(3년 1개월), 목원대앞(3년 2개월) 상권은 신도시가 아닌 지역임에도 점포들의 평균 운영연수가 짧게 나타난 것을 발견할 수 있다. 이러한 상권은 그만큼 유행에 민감해 자주 손바꿈이 일어나고 있다는 분석이 가능하다.



[박지훈 기자, 주시태 나이스비즈맵 연구원]

[본 기사는 매경LUXMEN 제101호 (2019년 2월) 기사입니다]
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