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[빅데이터로 보는 상권] (11) 업종별 최적의 상권과 입점층수 분석-찜닭집은 명동, 치킨집은 동네에 몰리는 까닭은?
기사입력 2018.08.27 08:21:12
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거리를 걷다가 1층에 위치한 치과를 발견하면 조금 이상하다는 느낌을 받게 될 것이다. ‘왜 병원이 1층에 있지?’라는 생각이 들 법하다. 마찬가지로 5층에 위치한 편의점을 발견한다면 역시 어색함을 느낄 수 있다. 어떤 업종이 몇 층에 위치하는가 하는 것은 아주 오랫동안 자연스럽게 형성되어 왔다. 일반적으로 연상되는 층수에 위치하지 않은 점포를 볼 때 소비자들은 어색함을 느끼게 된다. 사실 오랜 시간 형성되어 온 업종별 층수는 매우 계산적인 셈법의 결과물이다. 업종별 매출액 기대수익과 임대료 등이 반영돼 최적의 입지를 찾게 된 것이다. 다만 상권의 특성에 따라 입지는 조금씩 달라진다. 빅데이터 분석을 통해 상권에 따른 업종별 건물입점 특성을 살펴봤다.

◆이렇게 분석했습니다

1. 나이스비즈맵 상권분석 서비스의 전국 건축물별 활용업종 약 110만 건

2. 조사대상 업종별 층수, 입점유형, 면적 및 임대시세 추정자료

▶무조건 건물 1층 입점이 바람직할까?

일반적으로 1층은 2층이나 지하 1층에 비해 임차료가 2배 정도 비싸기 때문에 그만큼 기대하는 매출도 높다. 또한 고객들에게는 가장 접근성이 좋고, 잘 보이는 위치이기 때문에 ‘유동성’을 요구하는 업종들이 자리할 가능성이 높다. 비싼 자리기는 하지만 거리를 지나다니는 유동인구를 잡지 못하면 어려운 업종들(편의점, 제과점, 화장품, 분식, 이동통신, 주유소, 기사식당 등) 같은 경우에는 자연스럽게 1층 자리를 알아보는 것이 업종특성과 맞다.

이와는 반대로 1층과 다른 업종특성을 갖는 경우는 3층 이상에 주로 입점하는 업종들이다. 소비자가 3층 이상 건물에 올라가서 시설을 이용하는 경우는 시설을 이용하는 목적이 강할 때 주로 발생한다. 그래서 학원이나 병원, 독서실, 헬스클럽 등 서비스업이 주로 3층 이상을 형성한다. 한 건물 내에서 임차료가 가장 저렴하지만, 그만큼 소비자를 유인하기 힘든 위치이기 때문에 강한 목적성이 없는 시설은 입점이 힘들다. 그런데 반대로 생각하면, 3층 이상에서 성공할 수 있는 아이템만 있다면 적은 비용(임차료)으로 높은 수익을 낼 수 있는 자리이기도 하다. 예전에는 독서실이나 고시원 같은 업종이 주로 3~4층에 위치하곤 했는데, 최근에는 스크린 야구, VR방이나 키즈 카페, 방탈출 카페 등 육아/오락시설이 3층 이상 입지에 많이 자리 잡고 있다.



▶2층이나 지하 1층 입점이 유리한 업종

2층의 경우에는 1층에 주로 입점하는 업종과 3층 이상에 주로 입점하는 업종의 중간 정도 성격을 띤다. 목적성과 유동성을 동시에 충족하기 위함이다. 주로 방문이 잦은 병원 업종(가정의원, 내과, 소아과 등)과 모임 위주의 음식점(스테이크전문점, 샤부샤부, 뷔페 등)이 자리를 차지한다. 최근에는 어느 정도 유인력을 갖춘 브랜드들이 비싼 1층 자리를 피해 2층을 알아보는 경우도 많아진 것을 체감할 수 있다.(커피전문점, 여성미용실 등)

마지막으로 지하에 주로 입점하는 업종은 주류를 취급하는 업종이거나 영화관, PC방, 스크린골프, 당구장, 노래방 등의 오락시설, 뷔페, 수영장, 찜질방, 서점, 의류매장 등의 대규모 점포인 것으로 나타났다.



▶찜닭은 ‘상업지역’ 치킨은 ‘주거지역’

상권특성별 입점전략 달리해야

업종별 입지유형을 분석해 봤다. 입시학원이나 어린이집, 세탁소 같은 업종이 강남이나 명동 같은 상권에서 안 보이는 이유는 쉽게 말하면 임차료가 비싸기 때문이다. 다른 말로 바꾸면 상권의 유형이 안 맞기 때문이기도 하다. 업종별로 주로 어떤 상권 유형에 입점하는지 분석하기 위하여 상권 유형을 주거지역/상업지역/오피스지역/공업지역/특수지역(관광지)/기타지역(산, 공원 등)으로 구분하고, 대부분의 상권을 구성하는 주거/상업/오피스 지역에 주로 입점하는 업종을 분석했다.

주거지역에는 주로 어린이집, 입시/예체능 학원 등의 교육서비스 업종과 미용실, 세탁소 등의 생활밀접 서비스 업종이 순위권에 올랐다. 또 슈퍼마켓, 편의점, 정육점, 할인점 등 소매점도 주거지역 입점 비중이 높은 것으로 나타났다. 치킨이나 피자업종 같은 경우는 주요 상업지역에 많은 것처럼 느껴지지만 실제로는 배달을 전문으로 하는 매장 수가 많기 때문에 주거지역 입점 비중이 높은 것으로 분석되었다.

일본식 주점인 이자카야는 오피스 밀집지역 입점이 유리하다



▶같은 먹거리라도 상권입점 다르다

상업지역 입점 비중이 높은 업종은 주로 오락서비스 업종이었다. 비디오감상실, 보드게임카페, 노래방, PC방 등 주거지역보다는 상업시설 밀집지역에서 주로 보이는 업종들이다. 또 유흥주점, 뷔페와 같은 음식업이 순위에 올랐으며, 병의원도 상업지역 밀집도가 높았다. 비슷한 업종 군 내에서도 점포 수가 많다는 것은 주거지역까지 입점 범위가 확장되었다는 뜻이고, 점포수가 적다는 것은 주요 상업지역에만 입점했다는 뜻이다. 점포 수가 많을수록 주거지역 입점 비중이 높고, 적을수록 상업지역 입점 비중이 높다고 풀이할 수 있다.(예를 들면 치킨은 주거지역까지 확장, 찜닭이나 닭볶음탕은 상업지역에만 비중이 높다.)

다음으로 오피스 지역에 주로 입점하는 업종의 특징은 점심 위주의 성격이 강한 음식 업종(순두부, 쌀국수, 샌드위치, 설렁탕)과 음료 업종(전통찻집, 생과일주스 전문점)이 뽑혔으며, 일식, 이자카야, 수산물전문 음식점과 같이 단가가 높고 고급스러운 주점들이 눈에 띈다. 또 성형외과나 피부과, 비뇨기과와 같은 특수병원들도 오피스 지역 입점 비중이 높은 것으로 나타났다.

일반적인 상권유형과는 별도로 상업지역 내에서도 역세권에 주로 입점하는 업종과 대학가에 주로 입점하는 업종을 분석한 결과, 역세권에는 대형 음식점, 패션잡화, 의류, 특수병원 업종이 많은 것으로 나타났고, 대학가에는 오락서비스 업종과 단가가 저렴한 패스트푸드류, 호프/포차/민속주점 등의 간이주점 업종이 많은 것으로 나타났다.

▶유동성·회전률 고려한 입점전략 필요

마지막으로 업종별로 어느 정도의 점포면적과 임차료(‘보증금-월세’를 전세환산금으로 통일하여 비교함)를 보이는지 분석했다. 먼저 평균면적이 넓은 업종은 호텔, 백화점, 할인점, 종합병원 등 일반적으로 고층 건물 전체를 시설로 이용하는 업종들이 순위에 올랐다. 주로 숙박업이나 대형 종합소매점, 대형 병원, 대형 음식점 등이다. 반대로 면적이 작은 업종은 토스트, 핫도그, 떡볶이, 죽전문점, 분식, 생과일주스전문점 등 테이크아웃 위주로 운영되는 간이음식류나 시계/귀금속 업종과 같이 높은 단가의 패션잡화 업종, 부동산이나 이발소 같이 회전율이 크지 않은 서비스 업종이 순위에 올랐다.

같은 면적이라고 했을 때, 임차료가 높게 설정된 업종과 낮게 설정된 업종을 살펴보면 임차료가 높은 업종은 시계/귀금속, 생과일주스전문점, 일반의류, 액세서리, 도넛전문점 등으로 분석됐다. 순위권에 오른 대부분의 업종은 주요 상권의 1층에 위치하는 ‘유동성’ 업종인 것으로 풀이된다. 또 의류/패션 관련 업종과 주요 프랜차이즈 업종(도넛, 패스트푸드)을 제외하면 대부분 평균 면적이 작고 집약적인 업종인 것도 발견할 수 있다.



▶접근성·가시성 분석해 점포이전 고려해야

반대로 같은 면적일 때, 임차료가 낮은 업종을 분석하면 오락서비스, 교육서비스, 의료서비스인 경우가 대부분이었다. 1~2층보다는 3층 이상 입점하는 경우가 많은 업종인 것을 발견할 수 있다. 또 볼링장, 골프연습장, 헬스클럽, 뷔페, 요양원, 산후조리원과 같이 입점 면적이 넓은 업종들도 눈에 띈다.


결론적으로 임차료를 결정짓는 요소는 접근성과 가시성, 편의성으로 정의할 수 있는데 상권의 규모(접근성, 편의성), 입점 층수(접근성, 가시성), 면적(가시성, 편의성)과 같은 요소가 기본적으로 영향을 미친다. 이외에 건물의 연식(편의성), 도로와 접하는 면적(접근성, 가시성) 등이 추가로 영향을 미치게 된다. 창업을 예정하고 있거나 운영 중인 업종의 특성(유동성 vs 목적성)과 입지하는 위치의 특성 및 임차료 수준이 적합한지 판단해야 한다.

[박지훈 기자 주시태 나이스비즈맵 연구원 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제95호 (2018년 08월) 기사입니다]
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