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[빅데이터로 보는 상권] (9) 상권밀집도로 보는 입지선정의 경제학-뭉치면 사는 호프집…흩어져야 좋은 이자카야
기사입력 2018.05.30 17:58:24
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# 커피전문점 창업을 준비하는 A씨는 한 가지 고민에 빠졌다. 고민 끝에 선택한 후보지 두 곳 중 한 곳은 잘 되는 브랜드 커피전문점이 주변에 있고, 한 곳은 주변에 커피전문점이 없다. 유동인구가 많고 사람들이 북적대는 것으로 따지면 잘되는 커피전문점 주변이 낫지만, 경쟁에서 브랜드 커피전문점을 이길 만한 특별한 맛이나 매장규모 등을 갖추기는 어려울 것 같다. 그렇다고 경쟁이 적은 곳에 창업하자니 유동인구도 적고, 딱히 커피를 마실 만한 주변 고객을 예상하기 어렵다. 이런 경우에 A씨는 어느 곳에 창업하는 것이 유리할까?

◆이렇게 분석했습니다

나이스비즈맵 상권분석서비스를 다음과 같은 순으로 빅데이터를 분석했습니다.

1. 동종업종 간 같은 지역에 밀집한 업종과 분산되어 있는 업종

2. 업종별 밀집도 및 밀집효과

3. 보완관계에 있는 이(異)업종

▶‘한식, 유흥주점, 의류업’ 밀집도 高

이용주기 짧은 업종일수록 ‘뭉쳐야 산다’

먹거리가 몰려 있는 골목상a권 망원시장.

업종을 불문하고 로드숍 창업을 준비하는 예비창업자들이 한 번씩은 꼭 맞닥뜨리게 되는 문제다. 일반적으로는 경쟁관계를 피하고 보완관계에 있는 점포들이 있는 곳으로 창업하는 것이 교과서라고 하지만 요즘 같이 업종별로 포화상태에 있는 시장환경에서 이 같은 입지를 찾기란 쉽지 않다. 결국 소상공인이 창업할 만한 대상업종은 대부분 경쟁점이 있다는 가정을 하고 창업을 준비해야 한다. 이때 창업을 준비하고 있는 업종이 확률적으로 밀집해 있을 때 유리한 업종인지 떨어져 있는 것이 유리한 업종인지를 알고 준비하면 훨씬 도움이 된다.

그렇다면 국내에 가장 몰려있는 업종은 무엇일까? 단연 음식점이다. 동종업종 간 서로 밀집하는지 떨어져 있는지 업종별로 비교하여 분석한 결과 크게 음식과 소매, 각종 서비스업으로 <대분류> 업종구분을 했을 때는 서로 밀집하는 경향이 음식업에서 두드러졌다. 뒤이어 교육, 생활, 여가/오락 서비스가 비슷한 수치로 밀집성향을 보였고, 반면 소매업과 의료, 문화서비스는 상대적으로 분산되어 있는 경향이 나타나는 업종이었다.

업종별 특징을 좀 더 자세히 분석하기 위해 이번에는 <중분류> 업종으로 밀집도를 분석한 결과도 평균적으로 한 개 블록당 점포수가 밀집한 업종은 한식, 유흥주점, 의복/의류, 입시학원, 숙박 업종순으로 나타났다. 반대로 영화관, 자동차 판매전시장, 종합병원, 자동차학원, 사우나, 서점 등은 밀집도가 떨어지는 것으로 나타났다. 밀집도가 두드러진 업종들의 특징은 크게 두 가지로 첫 번째 유형은 개별 점포는 소규모로 운영되지만 서로 모여 있음으로써 전체 규모가 커지고 이로 인해 집객효과(고객을 모집하는 효과)를 기대하는 업종들이다. 대표적으로 한식, 커피, 분식과 같은 소형 음식점이나 의류, 수산물, 패션잡화, 화장품 등의 소매점들이다. 이런 업종들은 하나쯤 생각나는 대표적인 시장들(신당동 떡볶이, 정자동 카페거리, 동대문 의류상가, 노량진 수산시장, 명동 화장품 등)이 있다는 공통점이 있다. 이러한 업종은 대내적으로는 서로 경쟁하는 위치에 있는 것처럼 보이지만, 대외적으로는 고객을 일단 우리 상권으로 끌어들이고 난 후, 그 안에서 선택을 하게 만들기 때문에 협력관계에 있다고도 볼 수 있다.

두 번째 유형은 특수 목적을 가진 서비스 업종의 경우이다. 유흥주점이나 숙박업소 같은 유흥업소나 학원가, 법무세무회계, 병원 업종 등이 이에 해당한다. 이런 업종들도 고객이 밀집하는 지역에 집중적으로 분포하여 밀집효과를 낸다. 신도시와 같이 중심 상업지구를 계획적으로 조성하는 경우에는 앞서 언급한 소형 음식점이나 소매업이 건물의 지하에서부터 1층과 2층에 배치되고 나면, 3층과 4층은 각종 병원이나 유흥업소가 배치되는 경우가 많은데 이런 업종별 밀집효과를 잘 보여주는 사례다.

반대로 밀집하지 않는 업종들의 특징을 살펴보면, 일단 점포별 면적이 넓고, 이용하는 주기가 긴 업종인 것을 발견할 수 있다. 대형 서점이나 영화관, 종합병원, 사우나, 예식장 같은 업종의 경우에는 목적성이 매우 강해서 한번 선택하고 나면, 짧은 주기 내에 다른 비슷한 시설을 선택할 가능성이 거의 없기 때문에 근접 지역에 경쟁시설이 있을 경우, 고객을 나누게 되어 매출이 떨어질 것으로 예상할 수 있다.



▶‘내 점포는 특수한가? 평범한가?’

내가 아닌 고객입장에서 찾아야

외국관광객 상권에 위치해 특수를 누리는 이삭토스트 명동점

<소분류> 업종 단위로 분석해보면 이런 특징이 더 명확하게 나타나는데, 밀집도가 큰 업종들과 분산된 업종들은 그 성격이 확연히 구분되는 것을 확인할 수 있다.

지역마다 특징이 다르므로 확정적으로 말할 수는 없지만 일반적으로 많은 수가 있으면서 이용주기가 짧은 업종일수록 밀집하는 것이 유리하고, 특수한 성격을 갖는 업종일수록 떨어져서 창업하는 것이 유리한 것을 발견할 수 있다.

예를 들어 한식집을 창업하고자 한다면 한식집이 밀집한 주변으로 찾는 것이 유리하고, 토스트전문점을 창업하고자 한다면, 주변에 토스트전문점이 없는 곳을 찾는 것이 유리하다.

호프/맥줏집을 창업할 때는 밀집한 곳을 찾고, 이자카야를 창업할 때는 없는 곳을 찾는 것이 유리하다. 이때 주의할 점은 내 점포가 특수할 것이라는 점주의 생각을 반영하는 것이 아니라 고객의 입장에서 일반적인가 특수한가를 생각해야 한다는 점이다.(술집이 밀집한 상권에서 이자카야는 특수업종이 아니라 일반업종에 속할 수 있다.)



▶‘소형점포 밀집·대형점포 분산’이 유리

낙수효과 누릴 수 있는 밀집상권 찾아야

그렇다면 실제로 소규모 점포들은 모여 있는 것이 그렇지 않은 경우보다 효과가 좋을까? 이런 밀집효과를 분석하기 위해 일반적으로는 분산되어 있지만, 밀집한 특수지역이 있는 몇 개 업종을 뽑아 밀집지역과 그렇지 않은 지역의 점포당 월평균 매출 수준을 비교했다. (※ 밀집한 시설은 소형이고 분산된 시설은 대형인 업종(귀금속, 액세서리, 인삼판매, 수산물, 의류 등)은 동일 기준으로 매출을 비교할 수 없으므로 제외)

밀집한 점포와 분산된 점포의 규모나 조건이 비슷한 업종의 경우, 밀집한 지역의 점포당 평균매출이 해당 시/도의 평균매출 수준보다 높은 것을 확인할 수 있다. 그리고 분석결과 또 한 가지 얻을 수 있는 결론은 같은 업종이라도 소형일수록 밀집하고, 대형일수록 분산되는 것이 유리하다는 점이다. 일반적으로 영업이 잘되는 큰 점포가 옆에 있으면, 그 점포로 인해 주변 소형 점포들이 낙수효과를 받을 수도 있고, 낙수효과가 아니더라도 소비자의 선택속성은 다양하기 때문에 큰 점포 대신 작은 점포를 선택할 가능성이 있다는 것이다. 예를 들어 대형마트 근처에 편의점이 들어간다면 어떻게 될까? 쉽게 생각하면, 판매하는 물품이 비슷한 소매업종이므로 대형마트로 고객이 집중되면서 편의점 운영이 어렵지 않을 것으로 예상할 수 있지만, 실제로는 다른 일반적인 지점들보다 매출이 높고, 편의점 점포개발 담당자들이 눈독을 들이는 좋은 자리에 속한다. 앞서 두 군데 자리를 놓고 고민하던 A씨에게는 어떤 자리를 추천할 수 있을까? 구체적인 상황에 따라 다를 수 있지만 일반적인 경우라면 대형 브랜드 커피전문점 주변으로 창업을 하는 것이 더 유리할 것으로 판단된다. 커피전문점의 업종특성상 소비주기가 짧고, 밀집한 곳에서 매출이 더 발생하는 밀집효과를 가진 업종에 속하며, 창업자의 점포가 소형일 것으로 예상되기 때문이다.

양재천 카페거리 전경. 조용한 분위기와 깔끔한 거리가 어우러져 최근 데이트 코스로 각광받고 있다.



▶내 점포와 어울리는 시너지 업종은?

동종업종끼리 뭉친 효과가 아닌 다른 업종 간 함께 있으면 시너지가 나는 업종은 무엇이 있을까? 음식, 소매, 서비스업에 해당하는 대표업종을 기준으로 같이 있는 지역에서 함께 매출이 높은 업종 간 매출 상관관계를 분석했다.(일반적인 한식이나 편의점과 같이 입지자유형 업종은 제외)

시너지가 나는 업종은 크게 두 가지로 경우로 나뉘는데, 첫 번째 경우는 연계소비가 일어나는 업종 간 관계다. 쉽게 말하면 병원에 갔다가 약국에 간다거나, 밥을 먹고 커피를 마신다거나 하는 것처럼 자연스럽게 이어지는 소비패턴에 따라 업종이 밀집하는 경우 시너지가 발생한다. 두 번째 경우는 동종업종 분석결과와 마찬가지로 모임으로써 효과가 나타나는 업종이다. 주로 술을 취급하는 음식업끼리, 식사위주의 음식업끼리, 학원끼리, 병원끼리 이종 간에도 서로 밀집하여 시너지를 내고 있다.




▶이(異)업종도 케미 맞으면 시너지 Good!

전혀 다른 업종끼리 뭉쳐 있는 것을 발견할 수 있는데 죽전문점-약국, 세탁소-학원-제과점-편의점, 미용관련-안경점-분식-커피-이동통신기기 등의 관계가 그렇다. 이런 업종들은 업종 자체의 특성 때문이 아니라 주거지역에 주로 자리 잡거나 상업지역에 주로 자 리잡는 업종들과 같이 ‘입지특성’이 유사하다는 특징이 있다. 예를 들면 잘 되는 약국 옆에는 휴대폰 매장이나 제과점, 편의점, 2층엔 미용실이 있는 경우가 많은데 모두 업종 간 시너지로 인해 모이는 업종이라고 이해하면 된다.

[박지훈 기자 주시태 나이스비즈맵 연구원]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제93호 (2018년 06월) 기사입니다]
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