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올 하반기 재테크 포인트 7 금리변동 미리 대비하고 부동산 투자는 신중히
기사입력 2017.07.13 10:39:58 | 최종수정 2017.07.21 11:37:38
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이주열 한국은행 총재가 6월 12일 금리인상에 대비하라는 메시지를 발표한 데 이어 13일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 만나 경제현안을 논의하고 있다.

▷Point 1. 최대변수 금리변동에 선제대응

미국이 지난 6월 기준금리를 인상한 데 이어 한국은행이 ‘금리인상에 대비하라’는 강력한 신호를 보냈다. 금리는 주식과 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 재테크 변수다. 그런데 미국이 하반기 중 추가금리 인상을 예고하고 있고 국내에서도 한국은행이 저금리 시대의 종언을 사실상 선언했다.

미국이 기준금리를 언제 얼마나 올릴지, 국내에서는 기준금리 인상이 언제 단행될지가 올 하반기 재테크 시장의 최대변수여서 초미의 관심사가 아닐 수 없다. 미국이 한국과 같아진 기준금리를 더 올릴 경우 안전자산인 미국으로의 자본유출이 우려되는 상황이 전개될 수 있다. 미국이 금리를 더 올릴 경우 한국은행이 가만히 앉아서 경기회복을 위한 저금리만 고수할 수는 없는 입장이 된다. 한국의 금리인상도 불가피하고, 예고된 변수란 얘기다. 따라서 국내외 금리변동을 주시하고 재테크 전략과 포트폴리오를 다시 점검하는 것이 하반기에 가장 중요한 과제라고 할 수 있다.

이주열 한국은행 총재는 지난 6월 12일 “앞으로 경기회복세가 지속되는 등 경제상황이 뚜렷이 개선될 경우 통화정책 완화 정도의 조정이 필요할 수 있으므로 이 같은 가능성에 대한 검토를 면밀히 해나가야 할 것”이라고 말했다. 한국은행 총재가 금리인상 가능성을 명시적으로 밝힌 것은 이 총재의 취임 직후인 2014년 상반기 이후 3년만이다. 한국은행은 그동안 기준금리를 총 5차례 인하했지만 인상은 단 한 차례도 하지 않았다.

이 총재의 이날 발언은 당장 금리를 올린다는 의미보다는 저금리시대 지속에 대한 시장의 기대를 변화시키려는 의도로 풀이된다. 그렇다면 한국은행이 금리를 언제 올릴까. 통화정책 전문가들은 한은이 올해 안으로 기준금리 인상카드를 꺼내들 수 있다는 전망을 제기하고 있다. 미국 연방준비위원회가 이미 올해 기준금리를 단계적으로 올리겠다고 시사한 만큼 한국은행도 급격한 자본유출을 막기 위해 선제적으로 대응할 필요가 있다는 것이다.

미국 연준은 지난 6월 14일(현지시간) 이틀간 열린 FOMC를 마친 뒤 기준금리를 1.00~1.25%로 기존보다 0.25%포인트 인상한다고 발표했다. 이로써 연준은 6개월 만에 세 차례 금리인상을 단행했다. 이번 기준금리 인상은 시장에서 이미 예상한 수준이다. 재닛 옐런 연준 의장을 포함해 FOMC 위원 9명 중 8명이 기준금리 인상에 찬성했다.

연준은 노동시장의 강세와 미국 경제활동이 완만하게 상승하는 점을 이번 금리인상의 배경으로 설명했다. 미국의 지난달 실업률은 4.3%로 떨어지며 16년 만에 최저치를 기록했다. 연준은 “가계소비가 최근 반등했고 기업 고정투자가 지속적으로 확장되고 있다”고 성명서에 적시하며 지난달 FOMC 회의 때보다 경제성장에 대해 긍정적인 시각을 보였다.

하나은행 본점 딜링룸

올해 남은 기간 동안 한차례 더 금리를 올리고 내년에 총 세 차례 인상하는 등 기존의 금리전망을 대체로 유지했다. 시장에서는 금리인상 시기와 횟수를 기존대로 유지하면서 구체적인 자산 매입계획을 발표한 점에 미뤄 연준이 매파적(통화긴축) 입장을 보인 것으로 분석한다.

미국의 기준금리가 한국의 기준금리와 같아지면서 한국은행의 고민이 커졌다. 현재 기준금리는 1.25%로 미국과 동일한 수준이다. 한미 간 금리 차이는 2015년 초 2.25%였지만 2년 새 같은 수준으로 좁아졌다. 막대한 가계부채와 내수 부진 등으로 금리인상은 쉽지 않은 상황이지만 한국은행에 대한 금리인상 압박이 갈수록 커질 것이라는 전망이다.

한국은행이 금리 인상 가능성을 내비치면서 부동산·주식·금융·재테크 전략의 수정이 불가피해졌다. 부동산시장은 금리인상 충격이 가장 클 것으로 예상된다. 특히 빌딩·상가·오피스텔 등 수익형 부동산은 금리인상의 직격탄을 맞을 수 있다. 저금리 때문에 높은 수익률을 기대한 자금이 수익형 부동산에 몰렸는데 이 같은 상황이 달라진 것이다. 일반적으로 금리가 오르면 예금금리보다 대출이 먼저 오른다. 따라서 변동금리 대출을 갖고 있다면 고정금리로 전환하거나 대출자산을 줄이는 전략을 고민해 봐야 한다. 미국의 금리인상은 달러가치의 상승으로 이어질 수 있기 때문에 강달러에 투자하는 전략도 필요하다. 금리 움직임을 미리 예상하고 자산포트폴리오를 다시 짜야 할 시점이다.

▶부동산, 빚내서 하는 투자는 금물·실수요는 적기

▷ Point 2.부동산, 떨어지는 칼날을 잡지 마라

정부가 합동 투기 단속반을 투입해 단속을 시작한 6월 13일 개포동 인근 공인중개사가 문을 걸어 잠그고 있다.

문재인정부의 첫 부동산대책이 나왔다. 분양시장 과열투자를 막기 위한 처방이다. 부동산 투기를 원천 봉쇄하겠다는 서슬 퍼런 칼날은 아니지만 무시할 수는 없다. 부동산 투자자금을 옥죄는 대출규제는 이미 심도 있게 논의되고 있고 보유세 강화 검토 얘기가 흘러나오는 등 부동산시장이 진정되지 않을 경우 더 강력한 2탄, 3탄의 대책이 나올 것으로 예상되기 때문이다. 전문가들은 “정부의 대책에 맞서지 말라는 격언은 증시뿐 아니라 부동산 시장에도 적용된다”며 “글로벌 투자자금의 흐름 등 더 큰 영향을 미칠 수 있는 변수가 있기는 하지만 정부 정책 변화는 꼼꼼히 체크하고 대책을 마련해야 할 것”이라고 말했다. 그렇다면 종합부동산세란 대못을 도입했던 노무현 정부시절 아파트값이 오히려 더 큰 폭으로 오른 것은 어떻게 설명해야 할까. 그리고 부동산 개발의 전도사라고 할 수 있는 이명박 정부시절에는 오히려 집값이 큰 폭으로 하락했다. 정부대책에도 불구하고 효과가 제대로 바로 나타나지 않는 것이 부동산시장이다. 부동산은 장기투자이기 때문에 대책의 약발이 수개월이 지난 후에 나타날 공산이 크다. 특히 노무현 정부시절에는 글로벌 부동산시장이 모두 큰 폭으로 올랐다. 투자자금이 부동산시장으로 이동하며 대부분 국가의 부동산가격이 급등했기 때문에 정부의 실정이라고만 치부할 수는 없다. 오히려 그때 도입한 대책들이 이명박 정부에 들어와서 효과가 나타날 수 있다. 지난 2006년 말 강남 재건축 아파트값이 치솟자 이 지역에 재건축 아파트 2채를 가진 투자자가 부동산 전문가에게 상담을 의뢰했다. 전문가는 “집값이 천정부지로 치솟아 투자위험이 큰 것은 사실이지만 이명박 대통령의 집권(2008년 2월~2013년 2월)이 예상되는데 집값이 떨어지기야 하겠습니까”라며 매각보다 보유를 권유했었다. 하지만 집값은 그때가 상투였고 종부세 도입의 영향인지 2007년 중반부터 매도타이밍을 잡을 수 없을 만큼 급전직하했다. 하지만 10여년이 지난 지금 집값은 당시의 꼭짓점을 뚫고 다시 최고치를 기록하는 과열 양상을 보이고 있다. 문정부도 당시 노무현정부의 경험을 참고해 정책을 펼 것으로 예상된다. 그리고 당시와는 달리 금리인상 때문에 전 세계에 자산 인플레이션 현상을 기대하기 어렵다. 부동산은 바로 사고팔거나 할 수 있는 자산이 아니다. 좀 더 장기적인 투자계획을 세워야 하기 때문에 정부 정책에 순응하는 전략이 필요하다. 다만, 글로벌 자금흐름, 금리동향 등 주요 변수들을 함께 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.

문재인정부는 지난 6월 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 내놓았다. 청약조정지역이 전국 37곳에서 40곳으로 늘어났다. 청약조정지역이 되면 전매제한 기간이 늘어나고 청약 1순위와 재당첨 규제가 강화된다. 서울 25개구와 과천 경기도 신도시 세종시 부산일부지역 등이 지난해 11·3 대책 때 청약조정지역으로 이미 지정됐다. 그런데 같은 조정지역이라도 강남4구와 과천은 분양권 전매가 소유권 등기 이전 때까지 제한됐는데 이 같은 강규제 지역이 서울 전역으로 확대됐다. 부동산 전문가들은 “이번 규제로 달아오른 분양시장과 재건축시장의 과열 현상은 당분간 진정될 가능성이 높다”고 분석했다. 그러나 규제를 피한 지역에서 풍선효과가 나타날 것이라는 우려도 있었다. 그러나 정부는 추가대책을 예고했다. 김용범 금융위원회 사무처장은 “필요하면 관계부처 협의를 거쳐 8월 말에 마련될 가계부채 관리종합대책에 필요한 내용을 담겠다”고 밝혔다. 이 경우 8월에 DSR(총부채원리금상환비율)규제가 도입될 수도 있다. 대출 받기가 점점 더 어려워진다는 얘기다. 여기다 부동산보유세를 인상할 것이라는 전망이 벌써부터 나오고 있다. 정부 관계자는 “부동산 과표 현실화를 통해 보유세를 인상하는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다. 이 경우 종합부동산세 파동이 다시 와서 부동산시장에 찬물을 끼얹을 수도 있다.

전문가들은 “정부규제가 강남재건축에 초점을 맞추고 있는 만큼 강남 재건축보다 강북재개발지역을 관심 있게 보라”고 조언했다. 특히 용산 등 개발재료가 많은 곳은 직접 현지를 둘러보며 투자결정을 해야 할 것이라고 덧붙였다.

▷Point 3. 실수요자는 내집마련 적기

정부가 부동산대책을 내놓았지만 실수요자들에겐 오히려 내집마련의 적기일수도 있다는 분석이 제기됐다. 지난 6월 매일경제신문 주최로 열린 서울 머니쇼에서 안명숙 우리은행 WM투자자문센터 부장, 임채우 KB국민은행 전문위원, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 등 부동산 전문가 PB 3인방은 “실수요자들이라면 집부터 장만하라”고 입을 모았다.

김규정 전문위원은 “2018년까지 재건축 재개발이 꾸준히 이어져 전세난이 가속화될 것”이라며 “젊은 무주택자일수록 내집마련에 적극 나서야 한다”고 강조했다.

김 위원은 “입주물량 증가와 임대주택 건설 확대로 가격이 조정받을 가능성이 있다”며 “그때 주택구매 기회를 살펴야 한다”고 조언했다. 다만 높은 집값을 피해 서울에서 경기도로 옮기는 문제에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 임채무 위원은 “경기도도 GTX 등 광역 교통망이 개선되고 있는데 주택평균 매매가가 서울 5억5000만원보다 낮은 3억원 수준이라 매력적”이라고 말했다. 반면 김규정 위원은 “신분당선 등 광역교통망 상황이 개선되더라도 서울까지 출퇴근 시간과 비용을 감안하면 스트레스가 적지 않을 것”이라며 입주를 만류했다.

입주물량이 몰리는 2017~2018년 공급과잉이 어떤 영향을 미칠지도 관심이다. 임 위원은 “미국 등 선진국 사례에서 볼 때 생산가능인구가 줄어도 주택가격은 올랐다”며 “주택보급률이 전국적으로는 100%를 웃돌지만 서울 97.9%, 경기 97.8% 수준이어서 아직 공급과잉을 심각하게 걱정할 단계는 아니다”라고 말했다. 김 위원은 “2017년은 입주량이 34만 가구이고 뉴스테이 입주시기와 맞물리는 2018년은 입주량이 40만 가구에 달한다”며 “일부 가격조정은 불가피할 것”이라고 말했다.

지난 6월 제주도에서 매일경제 주최로 열린 글로벌대체투자포럼

▶국내 주식형펀드 관심·글로벌 투자도 확대

▷Point 4. 주식형펀드·중소형 가치주 주목

‘올 하반기 대세는 주식형 펀드’

최근 코스피지수가 사상 최고치를 연이어 갱신하는 등 호조를 보이자 주식시장에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

하지만 주가상승 종목들이 기관투자가나 외국인 투자자가 선호하는 대형우량주 중심이어서 개인투자자들의 차별화된 투자전략이 필요하다는 지적이 많다. 또 주가가 오르면서 주식형펀드의 수익률이 회복되자 매매차익을 실현시키기 위해 환매하는 사람들이 늘어 주가가 오르는데 주식형펀드의 자금은 이탈하는 현상도 나타나고 있다.

증시 전문가들은 이와 관련 “주식형 펀드는 지금이 가입적기이고 개인투자자들이 직접 투자를 원한 경우는 중소형 가치주를 주목하라”고 조언했다.

이채원 한국투자밸류자산운용부사장은 “큰 이변이 없는 한 주식시장은 더 오를 수밖에 없는 환경”이라며 “코스피가 단기고점을 기록하며 조정을 받기도 하겠지만 우상향 기조는 더욱 뚜렷해질 것”이라고 말했다. 올 상반기에 상장사들의 순이익이 크게 늘어 하반기에 접어들면서 실적장세가 나타날 공산이 크다. 여기에다 신정부 출범에 따른 경기진작 대책이 나올 경우 해당 수혜종목의 강세가 예상된다. 그는 “보통 대형주 주가가 상승하면 이후에 중소형 가치주의 상승이 따라오는 패턴”이라며 “주가수익비율(PER) 10배 이하로 저평가된 알짜주를 골라야 한다”고 조언했다. 또 문재인정부가 핵심공약으로 내걸고 있는 정책관련 업종과 관련주는 각별히 주목해야 한다는 게 이 부사장의 조언이다. 4차산업과 관련된 IT주 등과 신약개발과 관련된 종목 등이 대표적이다.

이 부사장은 “그동안 많이 올랐던 수출관련주보다는 내수주, 중소형 지주회사나 필수소비재 쪽을 관심 깊게 볼 필요가 있다”고 덧붙였다. 투자에 있어서는 철저한 분산투자가 필요하다. 아무리 좋은 주식도 모든 자산을 집중적으로 투자하는 것은 위험하다. 전문가들도 향후 증시 전망을 모두 맞출 수 없는 만큼 개인투자자들은 자산을 여러 주머니에 나눠 담는 철저한 분산투자 전략을 구사해야 한다는 설명이다.

가치주는 PER를 통해서도 구별할 수 있지만 과거 현재 미래에 발생하는 가치를 정략적으로 분석해 평가할 수도 있다. 현재 얻을 수 있는 가치가 주식의 경우 PER라고 한다면 부동산은 임대수익률이다. 과거에 확보된 가치는 주식은 PBR이고 부동산은 대지지분이다. 자산가치(과거), 수익가치(현재), 성장가치(미래)를 모두 합산한 것이 내재가치다.

가치주는 철저한 분석과 장기투자전략이 바탕이 된다. 만일 고수익·고위험을 선호하고 단기투자에 관심 있는 사람이라면 가치주보다 오히려 성장주 투자가 적합할 수 있다. 가치주 투자는 확신이 서면 주가가 떨어질 경우 손절매를 하는 것이 아니라 오히려 저점 매수기회로 삼는 투자전략이 바람직하다.

최근 장세를 이끌고 있는 종목들이 대형주인 만큼 그쪽을 집중 투자하고 싶다면 개별종목 투자보다 펀드 투자가 효율적이라는 게 전문가들이 조언이다. 4차 산업혁명과 관련된 반도체나 IT관련주, 실적호전이 예상되는 은행 증권 등 금융주에 투자하는 펀드가 유망하다.

시장수익률 정도의 수익을 기대한다면 코스피나 코스피 200지수를 추종하는 인덱스펀드에 투자하는 것이 좋고 주식투자의 효과를 배가 시키고 싶다면 액티브 펀드에 관심을 가져야 한다.

유엔안보리 이사들과 오찬을 하고 있는 트럼프 미국 대통령

▷Point 5. 글로벌 투자상품 비중 확대

투자자산 포트폴리오 중 글로벌 투자상품에 대한 비중은 더 높일 필요가 있다. 증시가 호황을 보이고 있고, 해외펀드 수익률이 지난해만 못 하지만 고수익을 위한 분산투자 전략차원에서 글로벌 투자상품에 대한 투자를 늘려야 한다는 얘기다. 다만 브라질펀드, 중국펀드 등 과거에 큰 폭의 급등세를 보였다가 급락세로 돌아선 상품들이 많은 만큼 해당 국가의 경제상황과 정치상황을 면밀히 따져볼 필요가 있다. 아울러 여러 나라나 지역에 분산투자하는 글로벌 자산배분 펀드에 가입해 안정적인 고수익를 추진하는 전략도 고려할 만하다. 전 세계에서 경기회복세가 그나마 뚜렷하게 나타나고 있는 국가는 미국이다. 그래서 미국이 금리인상을 주도하고 있고 다른 나라들은 마지못해 따라가는 형국이다. 따라서 미국 주식과 안전사산인 금에 대한 투자를 늘리는 것이 좋다.

트럼프 미국대통령은 집권초기부터 재정정책을 통한 강력한 경기부양에 나서겠다고 밝혔다. 실제 주가상승폭도 미국증시가 가장 높은 편이다. 재정정책에 따른 경기부양과 기업에 대한 감세 효과 등을 감안한다면 미국의 업종대표주에 집중투자하는 것도 좋다. 반면 유럽이나 일본 증시에 대한 전망은 다소 엇갈린다. 유럽은 불투명성이 강화되고 있어서 선뜻 투자를 권하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 반면 일본은 최근 기업실적이 호전될 것이라는 전망이 우세해 관심을 기울일 만하다. 장기적으로는 인도나 인도네시아 등 동남아 신흥시장을 유념해볼 필요가 있다. 올 상반기 해외펀드 수익률 분석에서 인도 펀드가 수익률 상위를 싹쓸이했다.

미래에셋대우는 최근 보고서는 통해 아시아 신흥국가들은 소비와 투자중심의 경기회복세가 지속될 전망이어서 증시가 안정될 것이라고 진단했다. 국내 대표PB들에게 하반기 글로벌 투자전략을 문의한 결과 분산투자로 투자위험을 줄이고 미국 투자를 늘리라는 의견에 대체로 동의했다.

전문가들이 가장 먼저 추천하는 글로벌투자 상품 중 하나는 글로벌자산배분 펀드다. 이 펀드는 시장상황에 맞춰 전문가인 펀드매니저들이 적극적으로 자산비중을 조절해 수익을 추구하는 상품이다. 글로벌 채권·주식·원자재·리츠 등에 분산투자하는 글로벌ETF 상품도 관심을 둘 만하다.

▷Point 6. 노후대비 월급통장 만들어라

정년퇴직 이후에도 매달 따박따박 월급이 통장으로 들어온다면 얼마나 좋을까.

100세대가 도래하면서 은퇴 후 노후대비를 위한 재테크 전략에 관심이 쏠리고 있다. 매달 100만원이라도 임대소득이 꼬박꼬박 나온다면 생활에 큰 보탬이 된다. 다소 여유가 있는 사람들은 윤택한 생활을 위해 한 달에 500만~1000만원의 안정적인 임대수익을 거둘 수 있도록 재직하면서 부동산 투자에 관심을 기울인다.

자산가들은 고품격 황혼을 즐기기 위해 수십억원짜리 중소형빌딩에 투자한다.

6070세대의 부동산 투자가 증가하는 이유를 수명연장 추세와 저금리의 장기화 때문으로 분석하고 있다.

중소형 빌딩 투자가 어려운 계층은 상가나 오피스텔 원룸 등에 관심을 투고 투자상품을 고르면 된다. 언론에 나오는 고수익 보장상품은 오히려 고위험 상품이니 잘 따져보고 투자를 피하는 것이 현명할 수도 있다.

상가투자는 보통 3억~10억 정도의 투자자금이면 가능하다.

시중은행의 임원급 관리자은 황 모(52) 씨는 노후 대비를 위해 상가(점포) 3~4곳에 투자를 했다고 밝혔다. 비용을 감안하더라도 퇴직 후 1000만원이 넘는 돈이 매달 통장에 쌓인다.

퇴직금 등 투자규모가 1억~3억원으로 다소 적은 경우는 오피스텔과 원룸에 대한 투자를 고려할 만하다. 오피스텔 투자는 자산가치 상승보다 임대수익에 초점을 맞추고 있는 만큼 역세권의 배후수요가 든든한 곳에 투자하는 것이 좋다.

안정적인 노후보장을 위한 연금상품 가입도 필요하다. 국민연금 외에 퇴직연금과 개인연금에 가입해 3층 보장체계를 구축하면 월 200만~300만원의 연금소득으로 생활에 큰 불편이 없다는 조언이다. 하지만 국민연금에서 받을 수 있는 돈은 생활비로도 모자라고 퇴직연금과 개인연금은 자녀 결혼이나 사업자금으로 사용하는 경우가 많아 단단히 마음을 먹을 필요가 있다.

▷Point 7. 북핵·해외변수 꼼꼼히 따져라

트럼프정부 출범 이후 국방비 분담확대, FTA재협상 등 공격적인 정책을 구사해 우리 정부를 긴장시키고 잇다. 여기다 북한에 대한 강경책을 표방하고 있고 북한은 끊임없이 미사일 시험발사에 나서서 긴장을 고조시키는 형국이다.

북핵위험은 문재인정부와 트럼프정부의 초기인 만큼 당분간 국내외 금융시장에 악재로 자주 등장할 전망이다. 하지만 워낙 장기악재여서 시장 충격은 크지 않은 경우가 대부분이다. 따라서 북핵과 관련된 움직임을 주시하며 달라지는 것이 없는지를 꼼꼼히 체크해 봐야 한다.
문재인대통령의 방미 등으로 사드문제 등에 대한 갈등이 완화될지도 관심이다.

사드문제로 인한 한미 간 알력이 가시화되고 있고 중국도 강력한 반발을 하고 있어 국내 수출기업에 큰 타격을 주고 있다.

한미FTA 재협상이 진행될 경우 자동차 반도체 등 주력수출상품에 어떤 영향을 미칠지도 분석할 필요가 있다.

[윤재오 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제82호 (2017년 07월) 기사입니다]
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