구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
Part Ⅲ | 시계제로 부동산 시장 투자전략…재건축 추격매수 경고등·수익형부동산 주목
기사입력 2017.01.10 10:38:18 | 최종수정 2017.01.10 15:47:57
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리

 잠실 주공5단지



올해 부동산 시장은 호재보다 악재가 많다. 미국발 금리상승으로 투자심리가 위축된 데다 정부가 주택대출규제 강화로 돈줄까지 옥죄고 있다.

여기에 지난해 발표된 각종 부동산 규제 정책이 투자자들의 발목을 잡고 경기침체에 따른 소득감소, 가계부채 증가도 매수기반을 취약하게 만들고 있다.

그런데도 서울 수도권 아파트값은 오름세를 보일 것이라는 전망이 있고, 수익형 부동산에 대한 수요는 여전할 것이라는 분석도 나온다. 부동산 시장 전체로는 가격 상승세가 꺾이고 투자가 위축되지만 호재가 있는 곳은 상승세를 이어가 양극화가 더 뚜렷해질 것이라는 전망이다.

무엇보다 가장 큰 악재는 금리 상승이다. 대출이자 부담 증가는 부동산 투자에 극약처방과 같다. 따라서 국내외 금리 추이를 면밀히 지켜보며 신중한 투자 결정이 필요한 시점이다.

다만 금리가 오르더라도 저금리기조는 유지되는 만큼 상가와 중소형빌딩 오피스텔 소형아파트 등 월세 받는 수익형부동산에 대한 투자 매력은 여전할 것으로 보인다. 다만 입지에 따라 차별화가 더 뚜렷해질 것으로 보이는 만큼 직접 발품을 팔거나 전문가와 함께 철저한 수익률 분석을 거친 후 투자하는 것이 좋다.

금융규제로 대출 받기도 어려워진다. 시중은행들이 지난달부터 순차적으로 총체적 상환능력심사(DSR)를 도입해 잔금대출이 어려워진 데다 올해 분양되는 아파트 잔금 대출에 대해 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다.

DSR는 차주의 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 DSR가 높을수록 소득대비 대출상환 부담이 크다는 의미다.

KB국민은행이 지난해 12월 9일 시중은행장 중 가장 먼저 DSR를 도입했고 다른 시중은행도 도입을 서두르고 있다.

디딤돌대출과 보금자리대출 등 정책모기지 상품의 대출문턱도 높아졌다. 디딤돌 대출을 받을 수 있는 주택은 기존 6억원에서 5억원 이하로, 보금자리론은 9억원에서 6억원 이하로 하향조정됐다. 보금자리론의 대출한도도 5억원에서 3억원으로 줄었다.



▶아파트시장 찬바람 속 양극화 뚜렷

정부의 부동산 규제 강화와 금리 상승에 대한 부담감으로 아파트값 상승세가 꺾일 것으로 예상된다. 서울 수도권은 상대적으로 강세를 보일 것이라는 전망도 있지만 지방 부동산 시장은 본격적인 가격 하락기에 진입할 가능성이 높다는 암울한 분석까지 나오고 있다.

실제 지난 12월 서울 아파트값이 3주 연속 하락세를 보였고 재건축 아파트도 가격 하락 폭이 커지는 가운데 거래마저 끊기는 등 부동산 투자 시장이 얼어붙었다.

부동산114는 ‘2017년 부동산 시장 전망과 투자전략’에서 수도권은 강남4구와 과천 재건축아파트 단지를 중심으로 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 사업 진행이 빠르게 추진돼 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 분석했다.

현대증권도 ‘2017년 주택시장 전망’에서 전세난과 서울아파트 공급 부족으로 수도권 아파트 가격은 강보합세를 나타낼 것으로 전망했다.

김열매 현대증권 애널리스트는 “강남 4구의 재건축이 본격화되면서 서울 아파트 가격을 끌어올릴 것”이라며 “경기도는 2018년 이후 평택·시흥·화성·용인 등지에서 가격 조정이 발생할 것”이라고 말했다.

반면 지방에 대한 전망은 암울하다. 주택산업연구원은 지방은 가격후퇴기에 본격 진입할 것으로 전망했다. 김덕래 주택산업연구원 연구위원은 “주택금융 정책의 강도에 따라 2분기가 최대 변곡점이 될 것”이라고 진단했다. 지방은 금리 상승 요인을 고려하지 않더라도 하락 가능성이 높다는 게 주택산업연구원의 분석이다.

노희순 책임연구원은 “혁신도시의 경우 가장 큰 호재로 꼽히던 공공기관 이전이 마무리 단계이고 대구 등은 입주본격화, 울산일대는 기업구조조정 때문에 집값 하락요인이 우세하다”고 말했다.

분양시장 공급물량 줄고 실수요 위주로 재편

11·3부동산 대책으로 전매제한 기간이 늘어나고 청약제한이 강화된 데다 택지공급 물량 축소로 분양 물량마저 크게 줄어들어 분양시장도 크게 위축될 것으로 보인다. 지난해 49만 가구보다 20% 이상 줄어든 38만6000가구가 분양시장에 나올 전망이다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “경기·평택·용인·동탄2신도시와 대구·울산·세종 등지에는 입주량이 몰려 있어 역전세 가능성이 크다”고 전망했다. 그는 “다만 이주단계인 수도권 재건축 재개발 사업지 인근지역은 전세수요 증가로 전세금 상승세가 더 커질 수도 있다”고 말했다.

허윤경 건산연 연구위원은 “부동산 금융 규제효과로 시장이 위축되고 있어 건설사들이 분양물량을 더 줄일 가능성도 있다”고 말했다.

서성권 부동산114 선임연구원은 “대구·경북 등은 가격상승 모멘텀이 뚜렷하지 않고 공급물량 부담이 가중되고 있어 약세가 예상된다”고 말했다.

매일경제신문과 닥터아파트의 조사에서도 0대 건설사의 올해 분양예정 물량은 21만1047가구로 지난해 23만2937가구에 비해 8.3% 줄일 계획인 것으로 나타났다. 최근 2년간 전국에서 100만 가구가 넘는 분양이 이어졌고 정부가 신규택지지구 지정을 중단해 공급물량이 줄어든 탓이다. 반면 입주물량은 크게 늘어난다. 닥터아파트에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 총 629곳 38만2741가구로 2000년 이후 최대 물량이며 지난해보다 10만 가구 정도 많다.

 과천 재건축 추진 아파트 단지



▶강남재건축 초과이익환수제가 변수

재건축시장은 올해 말로 유예가 끝나는 재건축초과이익환수제가 초미의 관심사다. 강남·서초·송파 등 강남3구에서 이 제도를 피할 수 있는 단지는 거의 없는 것으로 분석된다. 이 제도는 2006년 도입돼 2012년까지 시행되다가 부동산 경기가 꺾이자 2017년 말까지 한시적으로 유예됐다.

재건축초과이익환수제를 피하려면 올해 말까지 관리처분계획인가를 받아야 하는데 지금까지 속도를 내지 못했거나 초기단계에 머문 단지는 사실상 연내 인가를 받아 유예 혜택을 받기는 어려울 것으로 보인다. 이 때문에 재건축 방식을 신탁방식으로 바꿔 기존 5단계 절차를 3단계로 줄이고 연내 인가를 마무리하려는 단지도 나오고 있다.

강남 재건축아파트 시장은 지난해 11·3 대책 발표이후 약세를 보이다가 12월 미국 금리인상으로 직격탄을 맞아 투자심리가 급속히 냉각됐다. 중개업소에는 전세를 찾는 세입자들의 문의가 간간히 이어지고 있을 뿐 매매문의와 거래는 뚝 끊어졌다. 가격 하락에도 불구하고 문의전화조차 없는 개점휴업 상태가 이어지고 있다,

개포주공 1단지 42㎡는 지난해 10월 최고 10억6000만원까지 올랐으나 지난해 12월 9억5000만원으로 떨어졌다. 하지만 찾는 사람이 없다.

인근 부동산 관계자는 “부동산 대책 발표 이후 문의전화가 크게 줄었는데 미국의 금리인상 발표 이후에는 문의 자체가 실종됐다”고 말했다. 그는 “재건축단지는 투자수요가 많아 집값의 30~70%를 대출받아 사는 경우가 많아 금리 인상에 민감할 수밖에 없다”고 설명했다.



▶경매시장도 찬바람

경매건수 줄고 낙찰가 하락

경매시장에도 찬바람이 불고 있다. 지지옥션에 따르면 지난해 11월 전국 법원경매에서 진행건수·낙찰건수·낙찰가율·응찰자수가 모두 전달보다 하락했다. 경매건수는 9476건으로 전달보다 617건 줄었고, 낙찰건수는 3727건으로 2001년 1월 이후 최저치를 기록했다. 평균 낙찰가율도 73.3%로 전달보다 2.5%포인트 떨어졌고 응찰자수도 4개월 연속 감소세를 이어갔다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “응찰자수 감소는 가격하락으로 연결될 수 있다”며 “다만 하락 폭이 크지 않아 본격적인 시장침체의 신호탄이 될지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다”고 말했다, 그는 “지난 2년간 경매시장이 과열됐던 만큼 이번 조정은 상당기간 계속될 수도 있다”고 덧붙였다

신촌 오피스텔 밀집지역



▶수익형부동산 입지·수익률 꼼꼼히 따져야

금리가 상승세로 돌아서더라도 그 폭은 제한적일 수밖에 없는 만큼 상가·오피스텔·중소형빌딩·소형아파트 등 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 수요는 여전하다.

박합수 KB국민은행전문위원은 “금리가 오르더라도 마땅한 투자처를 찾기가 어렵기 때문에 수익형부동산이 가장 유망한 투자처로 꼽힐 것”으로 전망했다.

상가와 업무용 빌딩은 자산가들이 가장 선호하는 수익형 부동산이지만 최근 가격 상승 폭이 커서 임대수익률은 하락세를 나타내고 있다. 상가는 유동인구와 배후수요가 중요한 만큼 실제 발품을 팔아 직접 투자분석을 하는 것이 좋다. 언뜻 보기에는 비슷한 입지더라도 직접 가보면 천양지차인 경우가 많다. 상가는 최근 마곡·위례·동탄2신도시에서 잇따라 분양됐다.

올해 오피스텔 시장은 매매가 상승세가 이어지겠지만 수익률이 하락할 것으로 전망됐다. 부동산114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 월세가격은 0.07% 오른 데 반해 매매가격은 1.05% 상승했다. 전국 오피스텔 임대수익률은 지난해 10월 기준 5.5%로 1월 5.65%보다 0.15%포인트 떨어졌다.

선주희 부동산11 리서치센터 연구원은 “오피스텔 임대수익률은 하락세가 예상되지만 저금리기조와 11·3규제에 대한 반사효과로 입지가 양호한 지역은 투자열기가 이어질 것”으로 전망했다

전용면적 59㎡ 이하 미니아파트가 인기 임대상품으로 주목받고 있다.
전용면적 60㎡ 이하 주택은 임대사업으로 등록할 때 취득세가 면제된다. 부동산114에 따르면 지난해 11월 말 기준 서울 수도권의 전용면적 60㎡ 미만 아파트 매매가는 3.3㎡당 1220만원에 달해 2년 전 1008만원보다 21% 올랐다. 같은기간 중 전용면적 60㎡ 초과·85㎡ 이하는 15.8%, 85㎡ 초과 아파트는 9.9% 상승에 그쳤다.

[윤재오 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제76호 (2017년 01월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


쿠프 힘멜브라우와 BMW WELT 창조를 위한 형식 파괴 ‘해체주의 건축’

AI비서 빅스비로 무장했다 Galaxy S8 Unveil

하나·모두·인터파크 추천 자산가들이 선호하는 해외여행지

123층 롯데월드타워, 569m 현대차 GBC…대한민국은 지금 초고층빌딩 전성시대

자연을 품은 가족의 놀이터…세컨드 하우스 ‘메종 드 샤를’


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트