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[돈 되는 법률이야기] 부동산 절세의 시대는 끝났다
기사입력 2020.06.05 14:28:03 | 최종수정 2020.06.05 15:12:24
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과거부터 우리나라에서는 부동산 투자가 재산을 모으는 수단이자, 세금도 절약할 수 있는 수단으로 인식되어 왔다. 주로 세법상 부동산 평가액이 시가보다 낮아 상속이나 증여에 유리하였고, 보유세 부담도 심각하지는 않았기 때문이다. 그렇지만 최근 부동산 가격이 상승하고, 작년 소위 12·16 대책 등으로 부동산 관련 세금이 크게 강화되면서, 관련 세금의 실제 부담은 급속히 증가하고 있다.

우선 고가주택이 크게 늘고 있다. 우리나라는 관련 세법에 따라 6억원 또는 9억원 이상의 주택을 고가주택으로 분류하여 세금을 크게 늘리고 있는데, 최근 주택가격 상승과 공시지 현실화로 서울지역에 새로 분양하는 30평대 아파트만 해도 고가주택에 해당하거나 그에 육박하는 경우가 적지 않다. 아파트 등 공동주택의 과세기준이 되는 공시가격도 급속히 상승하고 있다. 전국 아파트 등 공동주택 공시가격은 작년에 비하여 5.99% 인상되었고, 특히 정부가 공시가격 9억원 이상 아파트의 공시가격을 집중적으로 끌어 올려 서울은 14.75%, 강남구는 25.57%의 상승률을 기록했다고 한다. 여기에 정부의 보유세 강화 방침으로 종합부동산세와 재산세 세율이 계속 인상되어 주택의 보유세 부담은 대폭 증가할 것으로 전망된다.

또한 주택 양도에 따른 양도소득세, 상속세, 증여세의 과세 기준은 원칙적으로 실제 매매가격이고, 실제 매매가격을 파악하기 어려운 경우에 공시가격이 적용되는데, 현재는 부동산 실거래가 신고 및 조회 시스템이 정착되어, 공동주택은 대부분 실제 매매가격을 기준으로 세금을 부담하게 된다.



특히 부동산 양도소득은 장기간에 걸쳐서 발생한 자본소득임에도 연간 소득세와 동일한 체계로 누진세율이 적용되어 그 실효세율이 대단히 높다. 예컨대 양도소득세의 최고세율은 46.2%이며, 양도소득이 8800만원만 초과해도 지방소득세를 포함하여 무려 38.5%의 세율이 적용된다. 임대주택 사업자에게 부여되는 혜택도 사실상 없어져서 임대주택 제도를 통한 절세도 어렵게 되었다. 다만 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 제도가 있지만, 1세대 1주택에 한하고 그것도 9억원 이하 주택에 대하여 3년 보유, 2년 이상 실거주 등을 까다로운 요건으로 비과세를 하고 있어 비과세 범위가 상당히 축소되었다. 또한 주택을 장기 보유할수록 그 기간 동안 축적된 양도소득이 커지므로 누진세율 적용으로 불리하게 되는 부작용을 완화하기 위하여 소득세법은 장기 주택 보유자에게 양도소득세 장기보유특별공제를 허용하여 왔는데, 이것도 그 혜택이 절반으로 줄어들게 되었다.

이러한 여파로, 과거에는 주택을 상속 받을 때 시세보다 낮은 공시가격으로 상속세 신고를 하는 것이 무조건적인 절세 방안이었지만, 지금은 상속 주택의 양도소득세 부담이 너무 크기 때문에, 상황에 따라 상속인들이 실제 매매가격 중 높은 가격을 적극적으로 찾아서 상속세 신고를 하는 경우도 있다. 상속세 최고세율은 50%로 대단히 높지만 상속세 누진세율 구간 중 낮은 구간에 있어서 실제 상속세 부담이 크지 않다면 상속 주택의 취득가격인 상속가액을 높여둠으로써 나중에 양도차익을 줄여서 양도소득세 부담을 감소시킬 수 있기 때문이다.

한편 상가건물이나 토지의 경우 주변의 실제 매매사례를 찾기 어렵고 아직 공시지가의 현실화율이 낮아서 여전히 상속세나 증여세 부담이 상대적으로 낮은 측면이 있기는 하다. 그렇지만 최근 과세관청에 의한 적극적인 시가평가제도가 도입되어 이 부분도 상당한 변화가 있다. 예컨대 상속세의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매, 감정, 공매 등의 매매사례가액이 있는 경우에만 이를 시가로 인정할 수 있었는데, 관련 법령이 개정되어 상속세 신고 후 상속세 조사가 가능한 9개월 동안의 매매사례가액도 시가로 인정할 수 있게 되었다. 또한 최근 세무서장이 상속이나 증여 재산에 대하여 적극적으로 감정평가를 신청하여 그 감정가액에 따라 상속세나 증여세를 과세할 수 있도록 하는 경우도 대폭 확대되어, 실제 거래가격과 공시가격의 차이가 커서 절세상품으로 인기가 있던 꼬마빌딩 같은 부동산을 통한 상속세나 증여세 절감도 쉽지 않게 되었다.

이와 같이 부동산에 대한 세 부담이 커진 반면, 부동산 대출 규제 등으로 부동산을 양도하거나 부동산 담보 차입으로 부동산 가치를 현금화하는 것은 제약이 크다. 부동산으로 세금을 납부할 수 있는 소위 물납이 가능한 범위도 크게 줄었다. 따라서 자금계획 없이 부동산을 상속 내지 증여 받게 되면 막대한 세금을 납부하는 것에 상당한 어려움이 발생할 수 있다. 다만 상속세는 연부연납 제도를 통하여 최대 5년간 상속세를 균등 납부하는 것이 가능하지만 그에 상응하는 담보를 제공하여야 한다.

한편 법인을 통하여 부동산에 투자하는 경우에는 법인세율이 소득세율보다 낮고 각종 비용처리가 가능하므로 세 부담이 좀 더 적다고 할 수 있다. 그렇지만 별도의 개인 소득이 충분하지 않아 법인으로부터 배당을 받게 된다면 결국 법인세와 배당소득세를 이중으로 부담하게 되므로 오히려 불이익을 받게 된다.
또한 최근 세법은 법인의 주식 가치는 법인의 순자산 가치의 80%를 하한으로 하도록 하였고, 법인의 자산 중 부동산 보유 비율, 대출 시 감정 여부, 부동산 임대료 환산 등에 따라 주식 가치 평가가 상당히 달라질 수 있으므로, 주식의 상속, 증여나 특수관계자와의 거래에 있어 주식 평가가 어떻게 될지도 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.

부동산 거래, 상속 내지 증여를 계획할 때 변화된 재산가액 평가기준과 과세체계를 고려하지 않으면 나중에 예기치 못한 세 부담으로 크게 곤란을 겪을 수 있다.

정부의 규제 강화 및 환경 변화에 따른 부동산 시장에 대한 전망은 견해가 다양하지만, 적어도 부동산 절세의 시대는 저물고 있는 것으로 보인다.

[이상우 김&장 변호사]

[본 기사는 매경LUXMEN 제117호 (2020년 6월) 기사입니다]
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