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연예인·스포츠 스타 빌딩투자 청담·신사동 빌딩 눈독 이태원·홍대도 인기
기사입력 2017.09.15 16:25:35
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연예인·스포츠 스타들의 꼬마빌딩 투자 트렌드가 바뀌고 있다. 과거 강남에 몰려있던 스타들의 건물 매입은 최근 들어 청담동 등 기존 핵심상권과 함께 앞으로 상권이 뜰 지역에 미리 들어가는 공격적인 투자로 이어지는 분위기다.

연예인들의 경우 불안정한 수입 때문에 안정적인 자산으로 인식된 수익형 부동산에 관심이 많았다. 이에 따라 연예인들의 빌딩 투자지역은 서울의 핵심상권 중에서도 강남, 특히 청담동에 집중됐다. 하지만 최근 수년간 청담동의 시세가 크게 오르고 수익률이 1~2%대로 떨어지면서 이태원, 홍대, 성수동 등까지 투자 지역이 넓어지고 있다.

매일경제 럭스멘은 중소형빌딩 거래업체 ‘빌사남’의 도움을 받아 주요 연예인·스포츠 스타들의 빌딩 투자 자료를 분석했다.

마포구 서교동 양현석 소유 빌딩



▶스타들의 투자처 ‘청담동’

스타들의 건물 투자가 집중적으로 이뤄졌던 곳은 역시 서울 ‘강남구’였다. 청담동, 신사동, 삼성동, 논현동 등 테헤란로 북쪽 지역을 중심으로 스타들의 건물 매입이 활발했다.

특히 청담동에는 이름만 대면 알 수 있는 당대의 스타들이 많았다. 배우 유인촌, 가수 이수만 등이 1990년대부터 청담동 건물매입에 나섰고 이후에도 고소영(2005년), 김희애, 최지우(2006년), 정지훈(비), 김정은(2008년), 이미연(2009년), 장근석, 이문세(2011년), 현빈(2013년), 한승연, 권상우(2014년), 장우혁, 유진(2015년), 정용화(2017년) 등 당대의 톱스타들이 꾸준히 청담동 건물을 매입한 것으로 조사됐다. 이외에 차인표·신애라, 이재룡·유호정, 최지우, 손지창·오연수(2006년) 김승우·김남주(2007년) 등 스타 커플도 청담동 건물주로 이름을 올렸다. 올해 초 씨엔블루의 정용화는 청담동에 대지 221㎡ 건물을 약 105억5000만원을 주고 매입했다. 지상 4층으로 주소와 관련이 있는 612 조형물이 설치돼 ‘612 빌딩’으로 불린다.

하지만 청담동 빌딩 투자는 일반인들이 들어가기에는 주의가 필요하다. 최근 2~3년간 건물 가격이 폭등하면서 주거지역도 3.3㎡에 1억원을 육박하고 있다. 국내 최대 기관투자가인 국민연금은 캡스톤자산운용을 통해 올해 초 청담동 ‘영인빌딩’을 259억원에 매입했다. 대지면적 기준 3.3㎡당 1억770만원 수준이다. 이 건물엔 유명 스테이크 전문점 울프강스테이크하우스와 라운지바인 디브릿지 등이 영업을 하고 있다.

지상 5층 건물로 지하 3층을 실제 1층으로 사용하고 있는 독특한 구조로 수익률(캡레이트)이 5%에 달하지만 다른 청담동 상가 건물의 수익률은 1~2%대로 떨어진 상황이다. 강남의 한 빌딩중개업체 관계자는 “청담동 상권은 ‘그들만의 리그’라는 인식이 강하다”면서 “임대 수입이 크지 않아 수익형보다는 시세차익형 투자자들의 관심을 보이는 경우가 많다”고 설명했다. 여윳돈을 가지고 오랜 기간 묵혀 둘 수 있는 장기 투자가 필요하다는 의미다.



▶싸이·박찬호 ‘신사동’ 투자

청담동 다음으로 스타들의 투자 선호도가 높았던 지역은 ‘가로수길’이 위치한 신사동이다. 신승훈, 박찬호, 이정재 등 톱스타들이 대표적인 신사동 건물주다. 신사동은 신사역을 기점으로 신분당선과 위례신사선 호재가 있어 투자자들의 관심이 높다.

최근에는 가수 싸이(박재상)가 신사동에 건물을 매입했다. 을지병원 사거리 북서쪽 이면에 위치한 지상 5층 규모 건물로 대지 246.7㎡에 약 50억원대로 알려졌다. 을지병원 사거리는 위례신사선 을지병원역이 개통을 앞두고 있어 관심을 끌고 있다. 앞서 싸이는 한남동에도 2012년 건물을 매입했다.

빌딩부자 유명인 중 배우 송승헌은 가격이 높은 대로변 건물을 구입한 후 뒤에 붙어 있는 비교적 싼 이면도로 건물을 추가로 매입해 매수 평균단가를 낮췄다. 대로변 건물과 바로 뒤 이면도로 건물을 합쳐서 개발을 하거나 매각을 할 경우 이면도로 건물의 가치가 올라가는 점을 이용했다. 송승헌 씨는 2006년 신사역 인근 강남대로변 건물(대지 540㎡)을 114억원에 매입했고 이후 공매를 통해 기존 건물과 붙어있는 이면도로 건물(대지 232㎡)까지 확보했다. 부동산 업계에선 강남대로변 땅값이 3.3㎡당 1억5000만원 수준으로 땅값만 350억원대에 달할 것으로 예상한다. ‘사마귀 슈터’라는 별명으로 유명한 김영만 LG농구팀 코치는 맹지에 가까운 청담동 건물(대지 272.9㎡)을 2015년 47억8612만원에 낙찰받았다. 진입로를 제외하곤 앞 건물에 가려 다른 사람들에겐 투자가치가 떨어지는 건물을 감정가보다 4억원이나 높게 주고 산 김 코치에 의아한 눈길이 보내졌지만 김 코치는 바로 앞 건물 소유주였다. 김 코치는 결국 도로를 낀 자신의 앞 건물과 합쳐 청담동에 541.8㎡ 규모 대지를 확보하게 됐다.

강남구 신사동 류승범 소유 빌딩

▶전지현이 현금 325억원 쏜 삼성동

강남구 삼성동은 스타들의 또 다른 투자처다. 최근 톱스타 전지현은 강남구 삼성동 2층 건물을 325억원에 매입하며 톱스타다운 위용을 과시했다. 삼성동에는 전지현 씨 외에도 이승철, 장근석, 수지, 이태란 등이 건물을 매입했지만 전 씨는 특히 325억원을 현금으로 지급한 것으로 알려져 화제를 모았다. 이 건물의 대지면적은 1172㎡으로 3.3㎡당 9167만원에 달한다. 지하철 9호선 봉은사역과 삼성중앙역 대로변 코너에 있으며 영동대로 개발과 현대차그룹 신사옥 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’ 개발 등 대형 개발 호재들이 있어 주목받는다.

한류스타 장근석은 청담동과 삼성동에 건물을 샀다. 2011년 청담동에 대지 363㎡ 규모의 6층빌딩을 85억원에 매입한 그는 2014년 삼성동에 대지 823㎡ 규모 6층 건물을 213억원에 매입했다. 청담동 건물에 대출이 약 60억원, 삼성동 건물에 대출이 약 150억원에 달하지만 양쪽 빌딩에서 나오는 월세가 보증금을 제외하고도 월 1억원 정도 되는 것으로 추정된다.

미쓰에이 수지(배수지)도 2016년 37억원을 주고 삼성동에 지상 5층 건물을 매입했다. 대지면적 218㎡로 상가와 주거가 섞인 수익형 건물이다. 이외에도 논현동에는 최란·이충희 커플과 서태지, 이재훈, 장혁, 이다해가 건물을 샀고 역삼동에는 박중훈, 김태희 건물이 있다.

강남구 청담동 정지훈 소유 빌딩



▶성수동 투자 선구자 이승엽

강남구에 밀집했던 연예인·스포츠 스타들은 2000년대 후반에 들어서면서 성수동, 이태원, 한남동, 연남동 등 앞으로 뜨는 지역을 미리 선점하는 공격적인 투자를 했다.

성수동 투자를 이끈 사람은 프로야구 선수 이승엽이다. 이승엽은 성수동이 일반인들에게 알려지기 전인 2009년 대지면적 1478.7㎡이며 지상 3층, 지상 10층 건물을 매입했다. 이후 한동안 뜸하던 스타들의 성수동 사랑은 2014년 원빈, 2015년 권상우, 김민준, 엄지원, 2016년 이시영으로 이어졌다.

김윤수 빌사남 대표는 “상권이 완전히 형성되기 전에 미리 들어가면 아무래도 싸게 들어갈 수 있다”면서 “새로운 상권에 과감히 투자하고 유명인 프리미엄으로 상권이 더 커져 시가상승 효과를 가져온다”고 설명했다. 그는 “연예인들의 빌딩투자는 상권이 만들어지기 전에 투자를 한다는 점에서 일반인들보다 공격적인 투자성향이 강하다고 볼 수 있다”고 평가했다.

성수동은 최근 대림산업의 아크로 서울포레스트가 역대 최고 분양가 기록(3.3㎡당 4750만원)을 세우며 고급주거지로 탈바꿈하고 있다.

전통의 부촌(富村)으로 불리는 반포·개포 고급아파트 단지들은 최근 2~3년 새 재건축 열풍이 불며 최고 분양가 경쟁을 펼쳤다. 그러나 10년 전 갤러리아 포레가 세운 최고가(3.3㎡당 4535만원)는 돌파하지 못했다. 지난해 분양한 ‘신반포자이’가 3.3㎡당 4457만원, ‘신반포래미안리오센트’가 4394만원, ‘디에이치아너힐즈’가 4259만원에 분양됐다. 반포 대표 단지인 아크로리버파크는 2013년 분양 당시 3.3㎡당 3700만원 후반대를 기록했다. 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 분양가는 3.3㎡당 5000만원이 넘었지만 임대아파트가 분양전환한 사례로, 청약을 통한 분양 아파트로는 아크로 서울포레스트가 역대 최고 분양가다. 갤러리아 포레, 서울숲 트리마제에 이어 아크로 서울포레스트까지 들어서면 가방, 구두공장 중심의 ‘공장지대’라는 이미지가 강했던 성수동이 최고급 주거복합단지로 변신할 것으로 예상된다.

강남구 청담동 권상우 소유 빌딩

▶경리단길 조인성 파워

이태원동과 한남동에도 스타들의 투자가 꾸준히 이어졌다. 이 지역에는 조인성, 홍석천, 태진아, 길용우, 백지연, 장동건, 이영애, 공효진, 태양 등이 건물주로 이름을 올렸다.

신흥상권인 이태원동 경리단길에선 조인성 씨를 자주 볼 수 있다.

조인성 씨는 2012년 약 30억원에 대지면적 272㎡의 지상 3층 건물을 매입했다. 건물을 매입한 후 인테리어 공사를 거쳐 조인성 씨의 동생이 카페를 운영하는 것으로 알려졌다. 그와 다른 연예계 지인들이 경리단길 카페에 자주 모습을 보이면서 카페는 순식간에 경리단길 명소로 자리 잡았다.

세입자로 매년 치솟는 임대료를 감당하지 못하고 이태원 식당가에서 나간 홍석천 씨는 대출을 지렛대로 활용해 건물을 매입했다. 그는 2012년 이태원역 인근, 이면도로에 위치한 3층 건물(대지면적 228㎡)을 대출 13억5000만원을 포함해 20억원에 매입했다.

이태원 메인상권인 해밀턴 호텔 반대편에 위치했지만 ‘홍석천 가게’라는 입소문과 함께 손님이 몰렸다. 홍 씨는 추가로 경리단길 토지도 매입해 5층 건물을 신축했다.

그룹 빅뱅의 멤버 태양은 2016년 한남동에 대지면적 348㎡, 7층 건물을 77억원에 매입했다. 태양의 건물은 한남오거리 이면도로에 위치해 있으며 주위에는 유엔빌리지, 한남더힐 등 고급 주거단지가 있다.

용산구 이태원동 조인성 소유 빌딩



▶소유·손연재 ‘연남동’ 단독주택 리모델링

홍대 상권인 서교동에는 신동엽, 손예진이 건물을 매입했고 동교동에는 가수 세븐이 일레븐나인 엔터테인먼트를 설립하며 건물주가 됐다. 최근에는 홍대 상권이 연남동까지 퍼지면서 연남동의 노후 건물을 저렴하게 매입해서 리모델링, 신축을 하는 사례도 늘고 있다. 주로 젊은 스타들이다.

대표적인 예가 소유, 손연재다. 인기 걸그룹 씨스타의 멤버였던 소유는 2016년 연남동의 건물을 사서 현재 리모델링 중이다. 매입가격은 15억7000만원으로 부지 규모는 126㎡ 수준으로 3.3㎡당 4100만원 수준이다. 연남동 핵심상권이라 할 수 있는 연트럴파크(경의선숲길)나 동진시장을 벗어나 연남동 주민센터 인근으로 새롭게 상권이 형성되고 있는 곳에 과감하게 투자했다.

소유의 친언니 또한 연남동 끝자락에 커피숍을 운영하고 있다. 국민체조 요정 손연재도 연남동 주택가의 단독주택을 매입했다. 매입가는 6억7000만원으로 3.3㎡당 2492만원 수준이었지만 지금은 3500만원대에 시세가 형성돼 있다.

연남동에는 이외에도 스타강사 김미경, 주병진, 안치환, 김미려 등이 건물을 보유하고 있다. 연남동의 경우 연트럴파크를 끼고 있는 메인상권은 최근 3.3㎡당 1억원 가까이에 거래됐고 동진시장 쪽도 3.3㎡당 6000만원으로 강남 상업지 수준에 육박한 상태다. 상권은 계속 연남동 주민센터, 가좌역 쪽으로 계속 넓어지는 추세다. 인스타그램, 페이스북 등 소셜미디어 활용에 익숙한 젊은 소비층이 골목상권에 대한 선호도가 높아지면서 젊은 연예인, 스포츠 스타들을 중심으로 새로운 상권에 대한 도전도 용이해진 측면이 있다. 김 대표는 “빌딩을 매입하는 연예인 평균 연령대가 낮아지고 있고 기존에는 연예인 직업 특성상 임차인을 명도하여 리모델링, 신축 등을 하기 힘들었는데 최근에는 리모델링, 신축 등의 투자가 많아지고 있다”고 설명했다.

서초구 잠원동 송승헌 소유 빌딩



▶부동산 투자 센스 빛나는 서장훈·장혁

방송을 통해 ‘건물주’라는 캐릭터가 형성된 농구선수 서장훈은 외환위기 직후에 건물을 매입해 ‘시세차익’이 예상된다. 서 씨는 2000년 지상 5층 건물(대지 376㎡)을 28억1700만원에 매입했다. 부동산 관계자들은 서 씨 건물이 서초구 서초동 양재역 인근 강남대로 코너 변에 위치해 있어 지금 시세를 200억원 정도로 보고 있다. 가격이 10배 가까이 뛴 셈이다.

기존 용적률을 잘 활용한 사례는 배우 장혁이다. 용적률은 땅 면적 대비 건물을 지을 수 있는 면적을 나타내는 것으로 건물의 수익성을 높일 수 있는 대표적인 지표다. 일반적으로 용적률이 같은 크기의 대지라도 더 높게 건물을 지을 수 있어 수익성이 좋아진다. 장혁 씨가 산 논현동 영동시장 먹자골목에 있는 6층 건물은 2종 일반주거지로 용적률 200%를 적용받는다. 신축할 경우 대지면적 440㎡의 약 2배 면적까지 건물을 지을 수 있다는 뜻이다. 하지만 이 건물은 이미 293.23%로 지어져 있다.

이처럼 기존 용적률이 허용 용적률보다 높은 건물을 허물고 새로 짓기보다는 리모델링을 통해 가치를 보전하게 된다. 장혁 씨가 2015년 155억원에 매입한 건물의 현재 시세는 약 200억원 정도다.



▶매입가 100억원 넘는 건물

해마다 빌딩 가격이 치솟으면서 연예인, 스타들의 빌딩 투자 매입가도 높아지는 추세다. 건물 실거래가가 공개된 2006년 이후 스타들의 건물 매입가를 살펴보면 단일 건물로 가장 비싼 연예인 건물은 배우 전지현의 삼성동 건물(325억원)이다. 매입가 기준으로 높은 순서를 살펴보면 한류스타 장근석의 삼성동 건물이 213억원(2014년 매입), 배우 김희애 청담동 건물이 199억원(2006년), 가수 정지훈(비)의 청담동 건물이 168억5000만원(2008년 매입), 배우 장혁의 논현동 건물이 155억원(2015)이다.

뒤를 이어 배우 김태희의 역삼동 건물 132억원(2014년), 배우 장동건의 한남동 건물 126억원(2011년), 배우 송승헌 잠원동 건물 114억원(2006년), 가수 정용화의 청담동 건물 100억5000만원(2017년)순으로 높았다.

이수만, 양현석, 박진영 등 3대 연예 기획사 대표들은 개인 또는 회사 명의로 사옥을 보유하고 있어 정확한 개인 자산을 집계하기는 쉽지 않다.

SM엔터테인먼트 이수만 대표는 2012년 청담동 압구정로데오역 인근 지상 5층 건물(대지 654㎡ )을 166억원에 매입하는 등 강남 일대에 다수의 SM엔터테인먼트 건물들을 보유하고 있다. 양현석 YG엔터테인먼트 대표는 강남을 떠나 2009년 합정동에 사옥을 지으면서 범홍대 상권 부동산의 큰손이 됐다.

양 대표는 기존 합정동 사옥 인근 다가구 건물을 매입해 공사비 460억원을 들여 신사옥을 신축 중이다. 양 대표는 합정동에 YG타운을 세운다는 계획이다. 사옥 투자에 앞서 양현석 대표는 홍대 상권의 핵심지역인 ‘홍대 삼거리’(서교동)에 대지면적 553㎡ 크기 4층 건물을 매입해 뛰어난 부동산 투자센스를 보여줬다.

박진영 JYP엔터테인먼트 대표는 임대로 사용하던 청담동을 떠나 강동구 성내동 지상 10층 건물을 202억원에 매입하고 이전을 준비 중이다. HOT의 멤버였던 가수 장우혁은 2003년 신사동 을지병원 사거리 인근에 대지 252㎡의 주택을 매입해 지상 5층 건물을 신축했다. 장우혁이 대표로 있는 기획사 WH 크리에이티브 사옥으로 사용하고 있다.



▶세입자와의 분쟁에 노출된 연예인 건물주들

연예인 건물주는 세입자와의 분쟁에도 쉽게 노출된다. 힙합 듀오 리쌍의 길(본명 길성준)과 개리(본명 강희건)는 신사동 가로수길 초입, 세로수길에 위치한 지상 4층 건물을 2012년 53억원(3.3㎡당 8917만원)에 매입했다. 대지면적 196.50㎡로 올해 초 이 건물이 매물이 나왔는데 가격이 90억원(3.3㎡당 1억5000만원)에 달했다. 리쌍은 소유 기간에 점포 계약 문제를 놓고 지하 1층 곱창집 ‘우장창창’의 임차인 서윤수 씨와 갈등을 빚다 5년간의 법적 분쟁 끝에 최근 합의했다. 이 건물은 다시 매물로 나온 것으로 알려졌다. 강남역을 잇는 신분당선이 신사역까지 연장될 것으로 예정이어서 가로수길, 세로수길은 모두 투자자들의 관심이 높은 상태다.

스타들도 인간이다.
사업이 잘 안되면 연예인의 건물이 경매로 나와 시선을 끌기도 한다. ‘풀잎사랑’의 가수 최성수 소유의 강남구 신사동 도산공원 뒤 건물은 지난 1월 51억원에 경매로 나왔다. 지상 3층, 대지 273㎡ 규모로 한 차례 재감정을 받아 감정가를 70억원으로 올린 뒤 결국 67억원에 경매에서 낙찰됐다.

[김기정 매일경제 부동산부 기자 사진 및 도움말 제공 = 빌사남]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제84호 (2017년 09월) 기사입니다]
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