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Part Ⅲ | 연 6%대 수익에 환차익까지 기대 해외부동산펀드 투자자 몰려 완판행진
기사입력 2017.04.07 16:27:38
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# 미래에셋자산운용이 지난 3월 6일 내놓은 호주부동산공모펀드는 이틀 만에 모집한도 800억원어치가 다 팔렸다. 5년 6개월 동안 환매가 불가능하고 호주달러 변동 위험에 그대로 노출되어 있는데도 투자자들은 주저 없이 가입했다. 이 펀드는 호주 캔버라에 있는 호주 연방정부 교육부 청사에 투자해 수익을 내는 부동산펀드다.

# 하나은행과 한국증권 삼성증권이 3월 말 판매한 해외부동산펀드는 워싱턴 DC의 미국항공우주국 본사빌딩에 투자하는 상품이다. 임대차 계약기간의 만기가 10년으로 길고 정부기관이어서 연체 위험도 낮은 데다 연 6.5%의 기대수익이 예상돼 판매전부터 투자자들의 관심을 모았다.

매물로 나온 미국 주택



해외부동산펀드가 완판행진을 거듭하며 자산가들의 인기 재테크 상품으로 급부상하고 있다.

해외부동산펀드는 매매거래와 장기 임대계약을 바탕으로 하기 때문에 기대수익률이 연 6~7%에 달한다. 특히 미국 부동산펀드의 경우 금리인상으로 달러강세가 예상되기 때문에 투자자들이 환헤지를 하지 않은 상품을 위험하다고 꺼리기는커녕 환차익까지 기대할 수 있다며 선호하고 있다.

송승영 KEB하나은행 압구정PB센터부장은 “해외부동산펀드에 대한 투자자들의 관심이 굉장히 높다”며 “달러표시 해외자산에 대해 투자자들의 선호도가 높아진 데다 수익률도 국내펀드보다 훨씬 높기 때문”이라고 말했다.

국내부동산펀드는 대부분 대출채권을 기초로 하기 때문에 수익률이 연 4% 안팎에 그치는데도 저금리 덕분에 중위험·중수익 상품으로 주목받고 있다. 해외부동산펀드는 국내부동산펀드보다 수익률이 연 2%포인트 이상 높고 장기임대된 건물을 사들이는 방식이어서 투자위험도 상대적으로 크지 않다는 평가다.



미국 뉴욕 맨해튼의 빌딩숲

▶증권사, 부동산펀드 조성 위한 해외부동산 투자 러시

이처럼 해외부동산펀드가 인기를 끌면서 증권사 등 금융사들이 앞다퉈 해외부동산을 직접 사들이고 있다.

NH투자증권은 최근 프랑스 파리에 있는 화장품기업인 로레알의 본사빌딩 인수를 추진하고 있다. 연면적 5만8000㎡ 부지에 지상 8층 2개동으로 이뤄진 건물인데 로레알이 10년간 장기 임대할 예정이다. 예상수익률은 연 7~8%대인 것으로 전해졌다. 해당건물은 올해 준공을 목표로 건설 중인데 로레알 럭셔리부문 본사가 입주할 예정이다.

NH투자증권은 일부는 자기자본(PI)으로 인수하고 나머지 금액은 현지 금융사에서 대출을 받아 조달할 계획이다. 아울러 개인투자자를 대상으로 한 공모형 부동산 펀드 출시도 검토 중이다. NH투자증권 관계자는 “초기 검토단계이며 확정된 것은 없다”고 설명했다.

키움투자자산운용은 최근 1년 새 해외부동산 등 대체자산에 투자한 자금이 1조2000억원에 달한 것으로 알려졌다. 지난 1월 미국 뉴욕 맨해튼 오피스에 국내 보험사 등과 함께 6400억원을 투자했고 뉴욕에 건설예정인 가스화력발전소에도 2188억원을 투자했다.

금융투자협회에 따르면 지난 2월 말 현재 해외부동산펀드 수는 300개, 순자산은 22조4969억원에 달한다. 지난 2015년 말 194개, 13조원과 비교하면 1년 2개월 새 각각 54.6%, 73%나 급증한 것이다. 지난 2012년 말에는 65개 펀드에 순자산이 3조원에 그쳤다. 국내부동산펀드 중 해외부동산펀드가 차지하는 비중이 47%에 달할 정도로 인기를 끌고 있다.

해외부동산공모펀드는 글로벌 금융위기 이후 뚝 끊기다시피 하다가 최근 저금리로 중위험·중수익 상품에 대한 투자수요가 늘면서 다시 주목을 받고 있다.

지난해 9월 미래에셋자산운용이 미국 댈러스 오피스빌딩에 투자하는 미래에셋맵스미국부동산 9-2를 출시하면서 다시 투자자들의 눈길을 끌기 시작했다.

해외부동산펀드가 이처럼 성장을 하고 있지만 수익률을 예상만큼 내지 못한 경우도 있다. 부동산펀드도 부동산직접투자와 마찬가지로 투자위험이 있는 데다 환매가 쉽지 않아 환금성에 제약이 있는 만큼 투자결정을 신중하게 해야 한다는 지적도 있다.



고층빌딩이 즐비한 영국 런던 금융가

▶긴 환매제한 기간·대출금리상승·매각차질 등 위험요소도 감안해야

최근 나오는 해외부동산공모펀드는 대부분 장기 임차계약이 있는 건물을 사들여 안정적인 임대수익을 내고 5~7년 내에 되팔아 양도차익을 얻는 것을 목표로 운용된다.

미래에셋의 호주부동산펀드의 경우 호주캔버라빌딩은 호주교육부가 2025년까지 100% 임차한 건물이다. 인수에 필요한 자금 3124억원이 공모펀드로 1410억원, 부동산담보대출로 1714억원 조달될 예정이다. 만기가 5년 반인데 만기 1~2년 전부터 매각을 준비해 3150억원 이상에 되팔면 원금 손실없이 수익을 낼 수 있는 구조다. 공모펀드는 이처럼 운용되는데 펀드로 잔금을 치르기 때문에 목표자금에 미달됐을 경우 부동산인수가 무산될 가능성도 배제할 수 없다.

아울러 환변동과 대출금리 상승리스크, 매각지연에 따른 투자금 환수 차질 등의 위험도 도사리고 있다. 실제 지난 2007년에 나온 한 해외부동산투자펀드의 경우 3개 부동산개발 프로젝트에 투자해 완공 후 매각을 통해 수익을 낼 것으로 기대했으나 만기인 2014년이 훨씬 지난 지금까지 매각이 잘 이뤄지지 않고 있다.

해외부동산공모펀드는 투자구조가 복합하고 투자위험도가 높기 때문에 수수료가 비싼 편이다. 또 인수대금의 절반 정도를 부동산 담보대출로 충당하는 경우가 많은데 대출금리 상승이 가팔라질 경우 펀드 수익률 저하로 이어질 수도 있다. 증권업계 일각에서는 국내 금융사 간 해외부동산 투자경쟁이 심해지면서 고가 매입 논란도 끊이지 않고 있다.

자산운용업계 관계자는 “해외부동산투자는 경기변동에 따른 공실률과 임대료 수입차질, 환율변동 등에 주의해야 한다”며 “최근 자산운용사들이 선호하는 부동산관련 메자닌 투자는 자산가치가 과도하게 평가된 경우도 있어 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 지적했다.



▶자산가들의 직접 해외부동산 투자도 급증

강남 자산가들의 해외부동산 매입도 최근 크게 늘고 있는 것으로 나타났다. 오를 대로 올라 수익률이 떨어진 국내 부동산보다 해외에서 저평가된 부동산을 직접 발굴해 매입하면 임대수익과 시세차익까지 기대할 수 있다는 생각에 해외부동산 쇼핑에 나서고 있다. 인기지역인 미국은 물론이고 미래성장가치가 크고 10억원 안팎의 크지 않는 금액으로도 투자할 수 있는 동남아 지역의 부동산도 각광을 받고 있다.

개인의 해외 부동산 투자가 활발했던 국가들은 미국, 베트남, 필리핀, 괌, 뉴질랜드 등이다. 미얀마, 싱가포르, 방글라데시, 인도네시아, 일본, 캄보디아 등 아시아 국가에도 투자가 이뤄졌던 것으로 나타났다.
부동산 투자컨설팅업체 관계자는 “이민자뿐만 아니라 국내 자산가, 기업 파견 근로자 등을 중심으로 투자 목적으로 상업용 부동산이나 주택을 매입하는 경우가 늘고 있다”고 전했다.

베트남 하노이에 주재하고 있는 건설사 관계자도 “베트남의 외국인 부동산 투자제한이 풀리면서 교민은 물론 한국에서 온 자산가들이 아파트나 콘도 등을 매입한 사례가 많다”고 말했다.

전문가들은 다만 최근 미국의 금리인상 속도가 빨라질 경우 부동산 가격이 하락할 위험이 있다며 신중히 투자해줄 것을 조언했다.

[윤재오 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제79호 (2017년 04월) 기사입니다]
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