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부동산 투자 | 미국 부동산 투자 괜찮을까 ‘디벨로퍼’ 트럼프시대 부동산은?
기사입력 2017.03.03 16:02:59
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미국 역사상 처음으로 부동산 업계에 직접 몸담았던 사업가가 미국 대통령에 취임했다. 디벨로퍼 출신의 트럼프가 이끄는 미국 부동산 시장이 과연 어떤 곡선을 그려낼지 관심이 높아지고 있다. 아직까지 트럼프 행정부는 주택시장에 대한 언급이 거의 없었기 때문에 전체적 주택정책을 예측하기는 쉽지 않다. 다만 미국우선주의를 골자로 자국경기부양과 1조달러 규모의 대규모 인프라투자를 예고한 트럼프가 소유율을 올리는 방향으로 정책을 펴 나갈 것이란 것이 일반적인 예측이다. 대다수 전문가들이 가장 먼저 손을 댈 것으로 예상되는 분야로 대출규제 완화를 꼽았다.

지난 2007년의 서브프라임 모기지 사태로 인해 미국금융 시장이 완전히 파괴되면서 정부의 규제와 개입이 커진 상황이다. 이후 2008년 설립된 소비자금융보호국의 엄격한 방침에 따라, 은행들은 지금까지도 정부 지시대로 대출을 하고 있다. 규제완화와 작은 정부를 지향하는 트럼프의 행정부는 융자절차를 완화해 부동산 경기를 활성화시킬 것이라는 게 일반적인 예상이다. 기존 은행의 대부를 대폭 규제해 온 도드 프랭크(Dodd-Frank) 같은 조례가 대폭 수정될 것으로 예상돼 대출이 어려웠던 사람들의 숨통이 트일 것으로 예상된다. 대출 이외에 모기지 융자와 관련된 여러 가지 규제 조항들이 폐지되고 개인 외에 대규모 건설이나 개발사업과 관련된 융자 시 발생하는 여러 가지 비용도 많이 줄어들어 대출 부담이 줄어들게 될 것이라고 한다. 현재 부동산 수요가 지속되고 있고 낮은 이자율과 향후 고용시장이 개선될 경우 몇 년간은 부동산 경기가 완만하게 성장할 것이란 분석이다.

변수는 역시 금리다. 주택이자율에 대해서 트럼프 행정부는 아직까지 명확하게 밝힌 바가 없지만 이자율 인상의 시기나 폭이 예상과 달리 더 빠른 속도를 오를 경우 악영향을 끼칠 가능성도 있다. 최근 몇 년 동안 미국 경제는 주택경기에 의존하는 모습을 보였다. 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상이 주택경기에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 우려도 있다. 인플레이션과 고용지표 호조 등에 따라 모기지 금리가 상승하고 있기 때문이다. 다만 서브프라임 사태를 통해 뼈저린 학습효과를 거친 만큼 급격한 변동 폭을 가져가진 않을 것이란 견해가 일반적이다.

주택경기 지표도 호조를 보이고 있다. 지난 1월 미국의 주택착공 허가 건수는 14개월 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 주택착공 허가 건수는 실제 주택경기에 선행하는 것이 일반적이다. 이밖에 모기지 금리 상승 등에도 고용 개선에 따른 소득 증가가 주택경기를 지지할 가능성을 보여주고 있다.

미국 비버리힐즈 고급주택



▶트럼프 기대감에 부동산 공모펀드 인기

국내 투자자들이 미국 부동산에 투자하는 방법은 크게 직접투자와 부동산펀드나 헤지펀드, ETF, ETN 등으로 미국 리츠에 간접적으로 투자하는 방식이 있다.

특히 지난해부터 국내 개인투자자들의 미국 부동산 투자가 급증한 것으로 나타났다. 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 미국 부동산에 투자하는 공모펀드 설정액은 2014년 1월 260억원 수준에서 2월 21일 기준 3400억원대로 13배 규모로 성장한 것으로 나타났다. 지난해 10월에 2개의 펀드가 출시되며 상장지수펀드(ETF)를 포함해 미국 부동산에 투자할 수 있는 공모형펀드도 4개로 늘었다. 대표적인 부동산펀드로는 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋 미국리츠 부동산자투자신탁1호’가 있다. 이 펀드는 미래에셋자산운용이 국내 최초로 미국 리츠 투자를 목적으로 출시한 상품이다. ETF와 ETN으로는 ‘미래에셋TIGERMSCIUS리츠부동산ETF’와 ‘한국투자KINDEX다우존스미국리츠부동산ETF’이 대표적이다. 두 ETF의 최근 3년간 누적수익률은 20%대를 넘어선 것으로 나타났다.

주로 수익형 부동산에 투자해 높은 배당수익을 기대해볼 수 있는 미국 리츠(REITs) 역시 신규 투자처로 부상하고 있다. 리츠란 오피스빌딩이나 상업용 부동산, 호텔 등에 투자해 배당소득 및 자본이익을 투자자에게 수익으로 돌려주는 부동산투자신탁을 말한다. 미국을 비롯한 선진국의 주요 리츠는 대부분 상장돼 있다. 리츠의 수익률은 미국 경제성장률에 비례해 움직이는 경우가 많은데 최근 트럼프의 정책과 미국의 최근 경제지표들이 성장률 상승으로 이어질 가능성이 제기되며 리츠가 수혜를 입을 것이라는 분석이다. 선진국의 경우 다수의 리츠 상품이 상장되어 있어 이에 투자하거나 국내에 간접투자상품을 고를 수도 있다.

자산운용업계는 미국 리츠에 투자하는 헤지펀드 등 여러 가지 구조화 상품을 내놓으며 투자자들의 시선을 끌고 있다.

라임자산운용은 지난 12월 ‘라임_M360 전문투자형 사모투자신탁’을 출시했다. 이 펀드는 미국 리츠인 ‘M360 CRE Income Fund LP’ 등에 재간접으로 투자하는 재간접펀드다. 라임자산운용은 연 기대수익률은 7~12%로, 레버리지를 활용할 경우 연 13~20%까지도 기대할 수 있을 것이라고 내다봤다.


올 3월 하나자산운용이 내놓을 미국 리츠 투자펀드는 미국의 NASA 본사 건물을 대상으로 할 예정이다. 전문가들은 이러한 부동산펀드와 리츠 상품은 단기적인 접근보다 중장기적인 투자처로 적절하다는 것이 일반적인 견해다. 배당과 자본차익을 동시에 노릴 수 있는 상품의 특성상 3~5년 정도의 중장기적 관점에서 접근해야 수익을 얻을 수 있다는 조언이다.

[윤재오·박지훈 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제78호 (2017년 03월) 기사입니다]
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