구독신청

[년 월 제 호] 프린트 이메일 전송 리스트
서울도심 고밀도 개발 수혜지 어디…강북 준주거·상업지역 몸값 쑥쑥
기사입력 2018.10.30 11:29:22
  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오스토리
국토교통부와 서울시가 도심 주택공급 확대를 위해 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향과 일반주거지역의 용도지역 상향 등을 추진하면서 서울 도심의 몸값이 달아오르고 있다. 강남과 종로 일대 등 중심업무지구는 물론 청량리, 마포 등 서울 역세권 및 도심의 상업용지와 준주거용지 매물이 정부의 대책 발표 이후 추가 가격상승 기대감에 자취를 감췄다. 부동산업계 한 관계자는 “200~300평 규모 꼬마빌딩을 지을 수 있는 청량리 역세권 매물이 최근 땅주인이 매물을 거둬들였다”면서 “역세권 및 준주거, 상업지역의 몸값이 높아지고 있다”고 말했다. 기존 상업지가 많은 중구·종로구·영등포구 등 도심지역, ‘2030서울생활권계획’에 따라 앞으로 신규 상업지 배분이 많을 것으로 예정된 광진구 성북구 동작구 등 지역도 관심 있게 지켜봐야 한다는 지적이다.

여의도 전경



▶도심 주거복합개발 ‘올인’ 서울시

정부의 ‘9·21 수도권 주택공급 확대방안’에서 단연 관심이 모아졌던 서울 지역은 개발제한구역(그린벨트) 해제 없이 개포동 재건마을 등 도심 유휴용지 11곳을 중소규모 택지로 개발해 1만호를 공급키로 하는 데 그쳤다. 내년 6월까지 서울에서 택지를 추가 발굴해 2만호를 더 공급한다는 목표가 제시됐지만 이것만으론 서울 집값을 잡을 만한 충분한 공급이 이뤄질지 미지수란 평가다. 이 같은 우려를 의식한듯 서울시는 신규 택지 발굴과 더불어 상업지역의 주거비율 상향, 준주거지역의 용적률 상향, 역세권 용도지역 상향, 소규모 정비사업 활성화 등 도심 주거규제 완화를 통해 향후 4~5년간 약 3만4000호를 추가 공급하는 데 역량을 집중할 계획이다.

우선 상업지역의 경우 도시계획 분류에 따라 현행 주거비율이 70~80%(지구중심 이하 80%)인데 이를 80%로 일괄 확대하고 주거용 면적의 용적률을 400%에서 600%로 확대하기로 했다. 준주거지역은 용적률을 400%에서 500%로 확대한다. 기존에도 역세권은 청년주택 건립 등에 한해 일부 500%까지 허용했으나 역세권 이외 모든 준주거지역에서 500%까지 허용했다는 점에서 의미가 있다. 서울시 관계자는 “도심 규제완화는 시 도시계획 조례 개정 후 3년간 한시적으로 시행된다”면서 “연내 조례 개정을 마무리하는 게 목표”라고 말했다.

또 공공임대주택 공급 확대를 위해 개발사업의 기부채납 대상에 도로·공원 등 기반시설뿐만 아니라 공공임대주택을 포함한다. 교통이 편리한 서울시 역세권의 용도지역을 상향 조정(준주거지역→상업지역)해 임대주택 및 분양주택 공급을 확대하는 방안도 함께 추진된다. 서울시는 내년까지 다섯 곳에서 시범사업을 추진한 뒤 단계적으로 확대해나갈 계획이다.

소규모 정비사업을 통한 공적임대 확대를 위해 용적률 인센티브 기준도 완화된다. 현재는 연면적 기준 임대주택을 천체 물량의 20% 이상 지어야 인센티브를 받을 수 있지만 앞으로는 세대수 기준 임대주택이 20% 이상이면 일반주거2종 기준 200%에서 250%로 용적률 확대가 가능하다. 20세대 미만 연립주택에도 가로주택뿐만 아니라 자율주택 정비사업을 허용하고, 주택도시보증공사(HUG) 기금 융자기간도 현행 5년에서 최고 10년으로 연장된다.

9·21 대책 발표 이후 서울시는 상업지역과 준주거지역의 용적률 완화, 역세권 용도지역 상향 등 도심 규제완화를 통한 공급확대를 현실화하기 위한 후속 작업을 하나둘 만들어가고 있다. 특히 관심을 끄는 건 박원순 서울시장이 지난 9월 30일 스페인 바르셀로나에서 밝힌 도심 주거·업무 고밀 복합개발 구상이다. 박 시장은 “그린벨트를 풀지 않는 범위 안에서 주택공급을 해야 한다”면서 “도심 업무빌딩 일부에 공공임대주택이나 분양주택을 만들겠다”고 밝혔다.

박 시장의 구상은 광화문과 강남 등 도심에서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기힐스 등과 같은 업무·상업·주거 복합개발을 노리는 것이다. 서울시 관계자는 “백화점·쇼핑몰·호텔·오피스 복합시설인 영등포 타임스퀘어 상층부에 주거공간을 추가로 넣는 방안을 생각해보면 그림이 그려질 수 있다”고 말했다.

동작구 신대방동 공공임대주택 건립 예상지역



▶역세권 용도·용적률 상향 개발 잇따라

서울시가 도심 주택공급을 늘리기 위해 총력전을 펼치고 있는 가운데 신림경전철 보라매공원역(2022년 개통 예정)과 지하철 1호선 회기역 등 역세권 임대주택 사업이 최근 잇따라 추진돼 눈길을 끈다. 민간이 소유한 역세권의 일반주거 용도지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 높여주는 대신 늘어난 용적률의 절반을 기부채납받아 임대주택 공급을 늘리는 방식이다.

서울시와 부동산업계에 따르면 신림경전철 보라매공원역 주변 동작구 신대방동 498-9번지 일대(대지면적 6927.6㎡) ‘보라매공원역세권 공공임대주택 건립을 위한 지구단위계획’ 결정 안건이 지난 10월 4일 시 도시건축공동위원회 소위원회 자문을 받았다. 서울시 임대주택과 관계자는 “소위원회에서 사업지 남측 학교 방향 건물 높이는 일부 낮추고 대신 도로 방향 건물은 높일 필요가 있다는 자문결과를 전해 왔다”면서 “해당 내용을 보완하고 도시건축공동위 본회의에 상정해 통과되면 사업이 본격 시작된다”고 말했다.

현재 보라매공원역세권 지구단위계획안은 지상 31층 아파트 3개동, 총 310가구 규모의 주택단지 조성 계획을 담고 있다. 해당 지역은 원래 일반주거2종 지역으로 허용 용적률이 200%다. 시는 용도지역을 준주거지역으로 종상향하고 용적률을 최고 500%까지 적용하는 대신 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 기부채납받아 92가구를 임대로 공급할 계획이다. 시 관계자는 “토지는 공공기여를 받고 건축물은 표준건축비만 지급하는 형태로 시가 매입하는 구조”라고 설명했다. 임대 방식은 주변시세의 90% 수준으로 장기전세인 공공임대나 주변 시세의 60~80% 수준으로 월세인 행복주택을 검토하고 있다.

경희대가 인접한 지하철 1호선 회기역 주변 동대문구 휘경동 192-1 일대(대지면적 919㎡) 역세권 청년주택 사업도 지난 10월 1일 동대문구의회 의견 청취 절차를 마쳤다. 이 사업도 연내 도시건축공동위 본회의 상정을 목표로 사업이 진행되고 있다.

시는 휘경동 역세권청년주택 사업은 공공임대 10가구와 민간임대 115가구 등 총 125가구의 청년주택을 공급할 예정이다. 해당 사업지역은 원래 준주거지역으로 기본 용적률이 400%지만 역세권 청년주택을 지음으로써 500%의 상향된 용적률을 적용받게 된다. 시가 기부채납 받는 10가구는 공공임대로 지속적으로 활용하고, 나머지 115가구는 8년간 시세의 90% 수준 가격으로 준공공임대가 이뤄지며, 이후에는 사업자가 분양으로 전환할 수 있다.

정부와 서울시는 9·21 공급대책에서 역세권이 아닌 준주거지역에서도 임대주택을 지을 경우 용적률 인센티브를 주기로 해 이같은 방식의 도심 임대주택 공급은 앞으로 꾸준히 증가할 전망이다.



▶상업지 많은 중구·영등포구·종로구 수혜

정부가 서울 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해 상업지역 내 주거비율을 높이고 용적률 인센티브를 주기로 하면서 새로 개발하는 상업지역 및 준주거지역 몸값이 상승하고 있다. 그동안 비주거시설 의무비율 때문에 사업 안정성이 담보되지 않아 시행을 망설였던 디벨로퍼들은 국토부 방침을 전해 듣고 향후 준주거·상업지역 개발에 적극 나설 채비를 하고 있다. 한 디벨로퍼는 “요즘 디벨로퍼들은 사업성보다 사업 안정성을 더 중시하는 분위기”라며 “준주거·상업지역 내 비주거시설 의무비율이 감소한다면 사업 안정성이 높은 주거시설을 더 넣을 수 있어 유리하다”고 말했다.

당장 수혜가 예상되는 사업장은 착공을 앞둔 나대지다. 일레븐건설이 시행사를 맡은 용산 유엔사 용지 개발과 서울 마포구 상암동에 위치한 ‘상암 DMC 랜드마크’ 사업이 대표적이다. 업계 관계자는 “그동안 상암 DMC 랜드마크 사업에 많은 디벨로퍼가 관심을 가지면서도 선뜻 참여하지 못했던 것은 50%에 달하는 의무 비주거비율 때문이었다”며 “이 같은 족쇄가 풀린다면 향후 랜드마크 사업이 좀 더 탄력받을 가능성이 크다”고 말했다.

사업성 부족으로 시공사를 구하지 못해 난항을 겪던 도시환경정비구역도 긍정적 효과가 기대된다. 주상복합 등 주거시설이 속속 들어서고 있는 세운재정비촉진지구 도시환경정비사업도 탄력을 받을 전망이다. 용산역 인근 상업지역에서 재개발을 추진 중인 한 조합 관계자는 “주거시설 분양가가 3500만원이라면 비주거시설 분양가는 1500만원 수준밖에 안 된다”며 “만약 현재 30%인 비주거시설 의무비율이 완화된다면 사업 기간이 더 길어지더라도 정비계획 변경을 추진할 것”이라고 말했다.

3대 도심 중 하나로 대규모 재건축이 예정돼 있는 여의도에도 큰 호재다. 여의도에 있는 10여 개 재건축 단지는 대부분 상업지역에 있거나 상업지역으로 용도 변경을 앞두고 있다. 주거시설 비율이 올라가면 조합 입장에서 사업 안정성이 높아지게 된다.

서울시에 따르면 여의도가 속해 있는 영등포구는 전체 면적 2435만㎡ 중 준주거·상업지역이 353만㎡로 준주거·상업지역 비율이 14.5%에 달한다. 명동이 속해 있는 중구(면적418만㎡, 41.9%)에 이어 두 번째로 준주거·상업지역 비율이 높다. 종로구도 준주거·상업지역 면적이 313만㎡로 전체 면적 대비 13.1%를 차지한다. 박합수 KB국민은행 수석전문위원은 “비주거시설 의무비율 감소와 동시에 용적률 제한이 대폭 완화돼야 디벨로퍼 입장에서 사업 의욕이 크게 올라갈 것”이라고 말했다.



▶신규 상업지 배분 기대…

광진·동작·금천구 주목

기존 상업지가 많은 지역과 함께 앞으로 상업지가 많이 늘어날 지역이 어딘가를 따져보는 것도 중요하다. 서울시가 앞으로 일반주거지역이나 준주거지역에서 용도지역을 상향해줄 때 우선적으로 고려될 가능성이 높기 때문이다. 부동산업계 한 관계자는 “서울지역 일반주거3종 지역의 경우 3.3㎡당 토지가격이 평균 4000만~5000만원 수준인데, 상업지역으로 전환될 경우 평균 6000만~7000만원으로 40~50%가량 높아진다”고 말했다.

서울시는 지난 3월 ‘2030생활권계획’을 확정하고 ‘상업지역 신규지정 가이드라인’을 25개 자치구청에 배포했다. 각 자치구로 배정된 신규 상업지 67만3000㎡ 가운데 광진구(5만6000㎡)와 성북구(5만4000㎡)가 5만㎡을 넘어 가장 많았다. 동작구(4만9000㎡)와 관악구(4만3000㎡)가 뒤를 이었다. 3만㎡대는 금천·노원·은평·서대문·강북·도봉·중랑·송파 8개구, 2만㎡대는 구로·강서·성동·강동·강남·양천 6개구, 1만㎡대는 동대문·마포·서초 3개구였다.

자치구별 전체 면적 대비 신규 상업지 배분 비율은 광진구(0.33%), 동작구(0.30%), 금천구(0.28%), 성북구(0.22%), 서대문구(0.20%)순이었다. 동북·서남권 자치구가 상위권을 대부분 차지했다.

구체적으로 어느 곳을 신규 상업용지로 지정할지는 지역별로 배분된 물량 범위 내에서 자치구가 세부계획을 수립해 시에 요청하면 시의 중심지 육성방향과 공공기여의 적정성 등을 고려해 최종 결정된다. 서울시는 생활권계획에서 정한 중심지 내에서는 원칙적으로 제3종일반주거지역 이상(준주거지역 포함)인 지역을 대상으로 상업지역 지정 검토가 가능하다는 입장이다.

전문가들은 신규 상업지 배정이 많은 자치구의 지하철 역세권을 주목할 필요가 있다고 지적한다. 역 주변에 일반주거3종지역이 많기 때문에 상업지역으로 전환될 가능성이 높기 때문이다. 국내최대 부동산 온라인커뮤니티 ‘붇옹산스터디’의 강영훈 대표는 “서울 동북권과 서남권의 역주변 3종주거지가 일반상업지로 종상향이 이뤄질 가능성이 높다”면서 “해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상대적인 강세를 나타낼 수 있다”고 예상했다.

특히 신규 상업용지 배정 물량이 많은 동북권과 서남권 안에서도 자치구별로 최대 3배 이상 차이가 난다는 점에 주목할 필요가 있다. 동북권의 경우 성북구의 신규 상업용지 배정 규모가 5만4000㎡으로 인근 동대문구의 1만6000㎡보다 3배 이상 많다.


다만 상업지역이 늘어난다고 해서 인근 부동산 가격이 무조건 오를 것이라고 기대하는 것은 무리라는 견해도 있다. 교통·교육·여가시설 등 다른 여건도 종합적으로 고려해야 한다는 얘기다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 “기존 낙후된 지역이 도시재생을 거치면서 살아날 가능성이 있지만 상권만으로 집값을 끌어올리는 경우는 드물다”면서 “교통이나 교육여건 등 주거환경이 함께 뒷받침될 수 있는 지역에 관심을 갖는 것이 좋다”고 말했다.

[최재원 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제98호 (2018년 11월) 기사입니다]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


베이커리 vs 커피전문점 경계허물기 영토전쟁

개성만점 디자인… 국내 부티크 호텔 강자는

8·2 부동산 대책 이후 재테크 어떻게…다주택자 손발 묶여… 판다면 비인기지역부터 꼬마빌딩 등 주택규..

서울도심 고밀도 개발 수혜지 어디…강북 준주거·상업지역 몸값 쑥쑥

응우옌호남 BCG 그룹 회장 | “베트남도 곧 전력부족國 해법은 태양광 산업 육성”


경제용어사전 프린트 이메일 전송 리스트