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장기보유 재건축 조합원 지위 양도 허용 강남 재건축시장 거래절벽 숨통 트일까
기사입력 2017.11.10 16:29:55
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지난해 하반기 이후 연이어 규제 소식이 날아들면서 8~9월 ‘거래절벽’에 놓였던 서울 강남권 재건축 시장에 거래 숨통이 트일지 투자자들의 관심이 모아진다. 9월 말 법안심사 소위를 연 국회 국토교통위원회는 재건축 아파트를 실소유 목적으로 오래 보유한 조합원에 한해 조합원 지위 양도를 허용한다는 조항을 담은 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도정법) 개정안을 신설해 통과시켰다.

법안은 10월 공포를 거쳐 3개월 후인 내년 1월부터 적용된다. ‘시행령을 통해 규정된 실소유자는 분양권 양도 금지의 예외를 인정한다’는 법안이 통과되었다는 소식이 전해지면서 여유자금을 가진 투자자들과 공인중개업소는 거래가 가능할 법한 물건을 찾기도 한다.



▶장기보유 1주택자 조합원 지위 양도 가능

장기보유 조합원 물건 매매 허용을 위한 근거법이 마련됨에 따라 서울 강남·서초 같은 투기과열지구에서 재건축 아파트를 장기간 보유한 1가구 1주택자는 매매 거래를 통해 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 구체적인 사항은 시행령 개정에 따라 정해진 후 내년 초부터 시행될 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 다만 현재로서는 ‘장기보유 요건’으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우가 유력하다.

‘8·2주택시장안정화대책’(이하 8·2대책)을 발표하던 당시 정부는 투기과열지구의 재건축 조합원 지위 양도를 원칙적으로 금지하는 한편 예외 규정 역시 까다롭게 했다. 8·2대책상의 예외 규정은 ‘사업이 지연된 경우’다. 재건축의 경우 조합이 설립 인가를 받은 후 3년 이내에 사업시행 인가 신청을 하지 못했거나 사업시행 인가 이후 3년 내 착공하지 못했을 때 해당 주택을 3년 이상 소유한 조합원인 경우에만 예외적으로 조합원 지위를 사고팔 수 있도록 허용한 것이다.

하지만 강남권 대부분의 재건축 사업장의 거래가 사실상 막히면서 과도한 규제라는 비판이 나왔다. 최근의 강남권 재건축 사업 추진 열기는 정부가 ‘부동산3법(재건축 연한 단축·재건축초과이익환수제 유예·민간택지분양가상한제 유연 적용 등)’을 마련하는 등 주택경기 살리기에 두 팔을 걷어붙이던 2014년을 전후해 나온 규제완화의 산물이기도 하다.

대부분이 2014년이 지나 사업 추진에 들어선 재건축 단지이다 보니 예외적으로 매매거래를 할 수 있는 ‘사업이 지연된 경우’에 해당하는 사례가 적었다. 서울 서초구 반포동 A공인 관계자는 “반포주공1을 포함해 인근 경남아파트 등도 8·2 대책에 따라 거래가 사실상 불가능해지면서 10월 말까지 1건의 거래도 없었다”고 말했다. 국회 국토위 소위에서 재건축 실거주자에 대해서 만큼은 사업 진행 상황과 관련 없이 분양권 혹은 조합원 지위를 양도할 수 있도록 해야 한다는 의견이 나온 배경이다.

다만 아직 구체적인 사항이 정해지지 않은 단계이므로 재건축입주권 장기보유공제에 대해서는 신중할 필요가 있다. 한 세무법인 관계자는 “8·2대책 이전까지는 조합원입주권을 양도하는 경우 관리처분계획인가 전 부동산 양도차익에 대해서는 장기보유공제가 가능했지만 앞으로는 공제를 받을 가능성이 더 낮아질 수 있다”며 “개정법에 따라 내년 초에 장기보유 조합원 물건을 사게 되더라도 장기보유공제를 받을 수 있을지에 대해서는 8·2대책과 더불어 앞으로 나올 개정법 시행령을 구체적으로 봐야 할 것”이라고 말했다.



▶거래 끊긴 재건축단지 규제완화 수혜기대

가장 큰 수혜단지로 꼽히는 것은 서초구 반포주공1단지다. 이 단지는 8·2 주택시장안정화 대책(8·2대책)에 따라 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지됐기 때문에 대책 발표 직후부터 거래가 끊긴 상태다. 8·2 대책상 ‘사업이 지연된 경우’에 1·2·4주구는 해당하지 않는다. 그럼에도 불구하고 투자 수요가 기웃거리는 이유는 개정법에 따른 ‘투기과열지구 재건축 장기보유자 지위 양도 허용 가능성’ 때문이다.

소유자의 실 거주 비율이 20%선에 불과하다는 강남구의 대표 재건축 사업장 개포지구 주공아파트들과 달리 ‘재건축의 메카’ 서초 반포·잠원 일대는 소유자가 실제로 살고 있는 경우가 많다는 것이 업계의 얘기다. 한 정비업체 관계자는 “전용면적 84㎡ 이상의 중대형으로 구성된 반포주공1단지 1·2·4주구의 경우 특히 실거주 비율이 절반 이상”이라며 “조합원의 평균 나이가 70세 이상이고 오랫동안 실 거주한 사람들이 많아 법 개정에 따라 매매가 가능한 경우도 적지 않을 것”이라고 말했다.

국토부가 개정법 시행령으로 재건축 아파트 장기보유 요건을 ‘10년 이상 소유했고, 5년 이상 실제 거주한 1주택자’로 결정할 전망이라는 것이 알려지자 인근 공인중개소들은 거래가 가능할 만한 물건을 추리는 작업에 나섰다.

개정법령은 내년 1월 이후에 시행되지만 미리부터 매물을 확보해 놓고 그간 바뀐 규정에 따라 공부를 해두겠다는 생각에서다. 반포동 A공인 관계자는 “8·2대책 이후 매물이 없었다가 9월 말 부터 장기보유 예외 조항에 따라 매매가 가능한 물건이 두세 개 나왔다”며 “전용 84㎡형의 경우 호가가 27억원 선으로 8·2 대책 이전(26억원 선)보다는 다소 높은 편이지만 그나마 개정법 영향으로 매물이 나오는 것”이라고 말했다.

인근 B공인 관계자는 “일반분양 시점에 가면 가격이 더 오를 것 같아 미리 사고 싶다는 매수 문의도 눈에 띈다”며 “국세청 세무조사가 계속되면서 강남권 재건축 거래가 더 줄어들 가능성도 있지만 1·2·4주구는 시세 상승 기대에 초과이익환수제 회피·매매 예외 조항 해당 가능성이 가시화되는 것도 시장 변화를 가져올 만한 요인”이라고 말했다. 1·2·4주구의 경우 연내 관리처분인가를 신청해 내년 부활하는 초과이익환수제를 피하겠다는 계획이다.

한편 반포주공1단지 3주구는 재건축초과이익환수제를 피하겠다는 계획을 지난달 포기했다. 서초구청으로부터 사업시행인가를 받으며 사업속도를 내 인가를 받은 지 한 달도 안 됐지만 현행 도시정비법상 일정 때문이다.

현행법상 조합은 조합원의 분양신청을 최소 30일간 받아야 하고 시공사 선정 공고를 하면 최소 45일이 지나야 시공사 입찰을 할 수 있다.

조합 관계자는 “시공사 선정과 조합원 분양신청을 병행해 사업일정을 당기는 안을 추진했지만 서초구청으로부터 두 절차를 병행하지 말라는 통보를 받았다”고 말했다. 3주구 조합은 11월 말 시공사 입찰을 받아 12월 17일 총회를 열고 시공사를 정한다. 조합원 분양은 내년 1~2월 받을 예정이어서 빠르면 내년 2월 말 관리처분계획 인가 신청을 할 수 있다.

대치동 선경아파트

반포주공1단지 2차 현장설명회 겸 시공사 선정 총회



▶규제완화 수혜단지 어디?

‘대한민국 사교육 1번가’ 서울 강남 대치동 일대 사업 초기 단계 아파트들은 사업 진행에 따라 거래 가능성이 갈린다. 사업 속도상 조합이 설립되면 ‘장기보유자’ 조합원의 물건이 아닌 한 거래가 금지된다.

이런 가운데 반포·잠원, 개포, 송파를 3대 축으로 진행돼 온 강남권 재건축 시장 구도에서 대치동이 움직이는 모양새다. 지난달(10월) 말 서울 강남구 대치동 선경1·2차 아파트가 재건축 사업 추진을 위한 주민설명회를 열었다.

지난해 준비위원회가 해산된 후 다시 사업을 추진하기 위한 자리로 선경1·2차와 더불어 인근 우성1·2차와 통합 재건축을 추진하자는 얘기도 나왔다. 연말 분양시장에 나오는 3차(리모델링·총 62가구 중 8가구 일반분양)를 제외하고 1·2차를 합쳐 총 1034가구 규모인 선경아파트는 2014년 말 재건축 안전진단을 통과하면서 재건축 추진준비위원회가 만들어지는 등 대치동 일대 재건축 물결을 일으킨 대형 단지다.

우성1차의 경우 올해 1월 17일 조합설립인가를 받은 사업지로 조합원지위양도가 금지돼 사실상 거래가 불가능하다. 현재 476가구가 755가구로 다시 지어질 예정이지만 선경1·2차와 통합되는 경우 사정은 달라진다.

1983년 12월 공사를 마친 선경아파트는 이른바 대치동 3대 재건축 ‘우·선·미(우성·선경·미도)’ 중 하나로 불린다. 재건축 시장에선 정부가 주택경기 살리기에 나서며 ‘부동산3법(재건축 연한 단축·재건축초과이익환수제 유예·민간택지분양가상한제 유연 적용 등)’을 마련한 2014년, 강남 압구정동 현대·미성에 이어 대치동의 우·선·미가 줄줄이 재건축 안전진단절차를 통과해 투자자들의 관심을 한 몸에 받았다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “우·선·미 단지는 대치동 내에서 특이하게 개포지구단위계획에 포함돼 사업 밑그림은 이미 그려진 상태”라며 “세 아파트의 경우 중대형 면적 비율이 높다는 점과 최근 재건축 규제 분위기를 감안해 장기적인 관점에서 매매를 고려해야 한다”고 말했다.

대치동에는 우·선·미 외에 쌍용1·2차, 4000가구 이상의 대장주 은마아파트 등이 둥지를 틀고 있다. 8·2대책 이후 ‘조합원지위양도금지·재건축초과이익환수제 부활·분양가 상한제’ 등 조치가 현실화되면서 대치동 일대 재건축 사업장의 사정은 제각각이다.

우·선·미 단지의 경우 올 들어 별다른 사업진척이 없음에도 불구하고 장기적인 투자성을 염두에 둔 실수요자들이 찾아 정부 대책 이후에도 시세가 올랐다.

서울부동산정보광장에 따르면 선경1차 전용 94.89㎡형 신고 실거래가는 6월 말 16억원(7층)이던 것이 9월 말에는 17억원(3층)으로 한 분기 동안 1억원이 뛰었다. 인근 A공인 관계자는 “기준층인 5층 이상 매물 호가는 17억~17억5000만원 선으로 조합이 만들어지기 전이라 거래는 자유로운 편”이라며 “재건축 대상 단지지만 관리상태가 좋고 대치동 선호학군이다보니 교육과 동시에 5~10년 후 시세 차익을 내다보는 식의 실거주 겸 투자 수요자들이 주로 찾는다”고 말했다. 미도 역시 사정은 비슷하다. 7월 신고 실거래가가 14억8500만원(12층)이던 전용 84.96㎡형은 9월 16억원(12층)에 실거래가 신고가 이뤄졌다.

‘최고 49층 재건축안’을 고수하며 서울시와 각을 세우다가 8·2대책 이후 기존에 추진하던 층수 계획을 35층안 등으로 재검토하기로 한 은마아파트는 집값이 하락세를 긋고 있다.
이 단지는 현재 추진위원회 단계로 조합(토지등 소유자 동의율 75% 이상 필요)이 설립되지 않았기 때문에 매매가 자유롭다. 인근 C공인 관계자는 “은마도 반포주공1단지와 마찬가지로 수십 년간 실거주한 고령 소유주가 적지 않기 때문에 조합이 만들어져도 거래는 가능할 것”이라고 말했다.

다만 D공인 관계자는 “지금도 거래가 자유롭긴 하지만 층수 논란 등 변수가 많아 급하게 사들이겠다는 사람은 없다”며 “호가가 15억5000만원이던 전용 84㎡형이 한 주 만에 3000만원 내린 15억2000만원으로 나오는 식으로 시세가 내리는 중”이라고 말했다.

[김인오 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제86호 (2017년 11월) 기사입니다]
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